深圳光明中建观玥名邸值得买吗？观玥名邸优缺点分析（图文解析）

深圳光明【中建·观玥名邸】

最新消息：光明城片区在建的13号线二期北延同观路站一路之隔中建·观玥名邸已于今天（9月15号）开放展厅及样板，过来现场实地参观需要提前拨打开发商售楼处电话：400-880-7297（已认证）进行在线预约，安排楼盘销售发送展厅位置，防止过来看房走错位置（因展厅是异地开放）。

中建·观玥名邸项目小区共由4栋总高32-33F住宅组成，其中1/2/3栋商品房33F，5栋商品房+保障房32F，4栋是1所6班制幼儿园；总规划820户，其中商品房719套，保障房101套（公租房+企业自持租赁住房），商品房2梯6户，地下3层，规划停车位900个。

中建八局首进深圳，便带来了有着超高得房率的新规产品，让我们一起来看看吧…这次“部分凸窗进深加大、空调室外机位尺寸加大，户型卧室进深加大，相应修改建筑轮廓......80㎡做到三房两卫，89㎡竟然做到了带6.3米超级大阳台！从户型使用率测算看，加上飘窗进深各方面可利用面积！基本上约达到了95以上，最高实用率达到了100%使用率的标准！”

中建项目是深圳光明A503-0107地块，在2023年8月18日由中建八局以16.15亿竞得，是光明高铁站板块最后一块住宅用地，商品房毛坯限价5.03万/㎡，是光明首宗限价破5字头的地块；在目前光明新房市场环境下，这个拍地价格没有任何的优势；

项目所在的凤凰城作为光明城市界面最好、配套最丰富的区域，不管是市政还是商业配套都是光明最快起来的。加上光明城高铁站和在建的6号线/13号线，一直都是光明置业的首选。

片区内新盘都卖得不错，前几年光明的日光盘基本都出自这里，如最早的金融街、万悦山、电建洺悦府等，包括去年的光明里，这些项目的区位和地段是非常大的卖点。

除了新爆出的高使用率外，这个盘最大的卖点同样是地段。斜对面就是光明区政府、深房光明里，家门口有13号线德雅路站，附近是光明城高铁站。

中建·观玥名邸配套价值分析

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交通配套

距离地铁13号线德雅路站（在建）步行约400米，距离光明城站约800米

临近主干道观光路，周边还有龙大高速，深圳外环高速等

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商业配套

项目周边的商业分为两个阶段，前期主要商业还要依赖蓝鲸世界、万达广场，这也是整个光明中心区最大的商业综合体，13号线2站可以到达，开车导航距离2.5公里左右；项目周边有60万方的高铁商业规划，目前正在规划建设中，这是后期附近的主要商业；

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学校配套

项目自带6班制幼儿园，根据光明区最新的的学区划分，项目行政所属是凤凰社区，小学对口的学校有：南科大学附属凤凰学校、百花实验学校、光明外国语学校、凤凰城实验学校；初中对口的学校是南科大学附属凤凰学校、百花实验学校、光明外国语学校、凤凰城实验学校、深圳实验光明学校、光明高级中学；项目旁边还有一块9年义务教育用地，2025年开始招生；

项目旁规划在建深圳实验光明学校（集团）科林部（暂用名：光明城学校），总建筑面积约4.2万㎡，该校是1所九年制公办学校，办学规模为36班，将提供1680个学位，其中小学部24班/1080个学位，初中部12班/600个学位。

今年秋季刚启动招生，小一招生4个班，180人，初中招生4个班，200人。不过深实验积分要求较高，起码要2026年后才有机会上。

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休闲配套

光明大大小小的公园数不胜数，仅项目周边就分布着虹桥公园、新城公园、明心园和百花园等市政公园。

户型图鉴赏

建面80平米：3房2厅2卫，传统的竖厅动静分区格局；S墙设计预留冰箱位，开放式厨房设计，符合当下户型设计的主流，客厅和3个卧室都是同一朝向；客厅开间3.3m，阳台大小为3.3m*1.5m，在80平米建面还算可以；主卧是双飘窗设计，提高利用空间，增加了采光，而且新政后飘窗都是80cm;这种户型最好是东南或者西南朝向，阳台和卧室的采光才比较好，如果是其他的朝向，这种户型并没有优势；

建面89平米：3房2厅2卫，传统的竖厅动静分区格局；S墙设计预留冰箱位，可以设计开放式厨房；客厅开间3.4m,阳台大小为1.5m * 6.3m,连接次卧，从户型图上看出，次卧和阳台相连地方有承重墙，不好改造；主卧和另外次卧都是双飘窗的设计，增加了采光，避免了暗房；大阳台、多飘窗，整个户型的赠送面积比较多；

建面110平米：4房2厅2卫，南北通透的横厅户型设计；横厅户型是空间使用率最高的，而且是飘窗最多的；这种户型在市面比较受欢迎，通风比竖厅更加有优势，客厅多飘窗的设计，采光也会更好些；主卧飘窗有4部分，采光不用担心，同时增了大量可用空间。

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项目优势

1.项目位于光明中心区凤凰城，是目前光明区配套比较成熟的区域，而且是高铁站附近最后一块住宅用地，算是比较稀缺；

2.项目周边的配套很齐全：光明城站是未来整个光明的交通枢纽，6号线支线、13号线、高铁在此交汇，去南山、福田核心区域都很方便；周边有高铁60万方的商业完全能满足日常生活需要；南科大附属凤凰学校，目前在光明的口碑和考试成绩都是名列前茅，而且旁边还有规划在建深圳实验光明学校（集团）科林部（暂用名：光明城学校），刚需购房者要求的位置、地铁、商业、学校都很不错；

3.项目是目前光明为数不多总高在32-33层（限高100米）的住宅，容积率5.4，对比旁边中海时光境6.0，华润润曜府6.2，华润润晖府5.7的容积率，可以看出容积率是最低的楼盘，整体住家舒适度会好一些，或者说非超高层建筑，居住生活少一些压抑的感觉。

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