173万人的花都，首座TOD综合体来撑场了

　　花都，要撕掉低调面具了。

　　中秋假期，中旅·璞樾天序正式开放示范区。

　　这个盘一开局，就自带多个标签：

　　花都首座TOD综合体、有望引进广州首个市内免税店、超100%使用率产品...

　　｜项目示范区实拍图

　　项目预计最快国庆前首开，能否炸出一波购买力，撑起花都场子？

　　楼市君跑了趟现场，有几点想和大家分享。

　　1、首创TOD+大型商业IP开发，来了点猛的。

　　现在广州已有不少TOD综合体，但在花都还是首例。

　　所谓TOD综合体，有枢纽优势，有多元业态规划，可理解为“住宅-商业-轨交”的无缝衔接。

　　像广州东站、南站及白云站周边，都形成一系列TOD项目。这一回，北站终于找到搭子。

　　中旅带来首座约53万方TOD综合体，以空中走廊连接北站，有4地铁+6高铁+3城际的立体交通，是花都体量最大、定位最高的。

　　｜项目沙盘实拍图

　　｜广州楼市发布摄

　　不只是TOD优势，还有大商业IP加持。

　　拆解项目来看，业态涵盖12万方商业MAll、12万方商业办公和5栋住宅等。来看效果图，显然是冲着地标打造的。

　　重点是，有望引进广州首个市内免税店，对花都旅游经济与消费市场是大利好。

　　｜项目规划效果图

　　｜图源：项目资料

　　这不是说说而已，8月底税务总局等多部门印发《关于完善市内免税店政策的通知》，明确将在广州设立1家市内免税店。

　　而中旅早在2021年北站拿地之初，就传出计划签约打造广州首个免税综合体，总投资额约136亿，让人颇为期待。

　　｜项目商业效果图

　　｜图源：项目资料

　　2、产品使用率超100%，社区综合配置能打。

　　作为首发组团，中旅·璞樾天序是北站板块首个新规后产品，首推89/105/128平三四房，使用率超100%。

　　对比花都多数盘使用率在75%-85%，项目确实有后发优势。

　　产品设计还不错，连89平小户型都做到南向四面宽，大户型则为南向五面宽。

　　每款户型主卧都配有270°大飘窗，保证采光通风，也使得景观连载不割裂。

　　开放当天，项目约89、105平两个板房也开门迎客。

　　LDKB一体化、大尺度阳台等都是标配，它还做到0.4超大窗地比。

　　要知道，广州多数盘窗地比普遍控制0.2-0.3，而项目在能开窗的地方都开了窗，对通透性和景观面都是加分项。

　　｜项目示范区实拍图

　　除新规后户型外，社区硬件也在奋力赶超。

　　蓝钻玻璃幕墙外立面、约27米宽气派大门、超1000方度假式泛会所等，亮点有不少，期待后期的兑现落地。

　　｜项目效果图

　　｜图源：项目资料

　　3、成熟地段加分，“学铁商”不是PPT上的

　　项目所在的北站板块，是花都早期发展的地方，配套成熟度看得见。

　　最近的地铁有9号线花城路站（距离约400米），接驳驳3号线到天河CBD或白云机场都方便，未来还有18号线北延段、8号线北延段。

　　商业方面，除了自身商业规模，周边有骏壹万邦、融创MALL等，都是现成的。

　　“书包”资源也给力。项目配建18班超大幼儿园，3公里范围有省级新华四小、新华二小、实验中学、秀全外国语学校等。

　　而按照今年教育局地段划分，项目对口的新华四小，是花都家长圈的白月光。（具体以教育局当年最新招生计划为准）

　　｜项目幼儿园效果图

　　｜图源：项目资料

　　总的来说，项目一出场基本是明牌，但要在花都市场领跑，仍面临不少对手。

　　当前，花都在售一手住宅盘至少40个，今年还有保利、城投新规后产品集中入市，接下来将是“神仙打架”名场面。

　　大家都在你追我赶，疯狂秀肌肉，谁能占据买家的注意力，谁才能笑到最后。

　　当然，若免税店有望官宣，中旅·璞樾天序依靠TOD综合体优势，自然更拉分。

　　｜花都航拍图

　　| 广州楼市发布 摄

　　另有业内人士透露，近期到花都买房的白云、天河客有明显增加。

　　一方面，8月初公布，让花都楼市火了一把。

　　像中旅名门府、中诚璟泷湾等，8月网签量都冲上广州全市前四。当中，有不少买家就是白云客。

　　｜图源：花都区住建局

　　另一方面，由于交通利好兑现，花都与天河、白云等市区时空隔阂被逐渐打破。

　　加上花都新房均价友好，普遍在1.7万-3万/平，对不少外区买家都有吸引力。

　　尽管花都内生市场强大，但有外区客的持续涌入，对在售新盘都是好事一桩。

　　谁说只有月饼才有金九，我看花都楼市今年也会有。