杨浦滨江「保利·外滩序」对接销售!推出建面约100-135㎡洋房&约180-260㎡别墅!
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杨浦滨江风貌带全新供应
约500米滨江+臻稀风貌+超级花园
「保利·外滩序」销售已入场
将推建面约100-135㎡洋房
&180-260㎡别墅,户型曝光
预计洋房价格约12.8万/㎡
别墅在18万/㎡+!
售楼处线上提前线上预约!
4月18日,杨浦区平凉社区03F1-03地块(平凉街道45街坊) 历史风貌保护项目实施主体结果公示;开发主体为上海保利建锦城市发展有限公司(90%)、上海卫百辛建设发展有限公司(10%);也就是保利发展&杨浦国资委。
杨浦区平凉社区03F1-03地块(平凉街道45街坊)位于杨浦内环内,靠近18号线丹阳路站,距离黄浦江畔仅500米。
周边有怀德路第一小学、杭州路第一小学、上海十五中等教育资源,以及复旦大学附属妇产科医院、上海市第一康复医院等医疗资源。
杨浦滨江风貌带全新供应,约500米滨江+臻稀风貌+超级花园「保利45街坊项目」正式定名为「保利·外滩序」准备入市!将推建面约100-135㎡洋房&180-260㎡别墅;户型首次曝光;预计洋房价格约12.8万/㎡;别墅在18万/㎡+!
低容积率支持下,预计推出8层洋房+2-3F别墅产品组合。别墅产品预计会有较大尺度花园面世,整体附赠率预计会有较好表现。
保利发展杨浦滨江「保利·外滩序」主推建面约100-135㎡洋房,建面约180-260㎡别墅。目前,项目洋房户型并没有流出,仅有主力205㎡别墅户型图过程稿可供参考。别墅产品预计会有较大尺度花园,整体附赠率预计会有较好表现。
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别墅户型图首次曝光:(过程稿仅供参考,最终以实际为准)
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内环滨江开发趋近饱和,亲江项目也愈发稀少,而低密度产品更一直以来都是整个上海的“稀有物种”,2023年上海出让的74幅宅地里,容积率1.2及以下的地块,仅有4幅,容积率1.2-2之间的地块,也只有29幅,更不用说亲江的板块。
纵观整个黄浦江岸线,但凡低密项目,都是别墅+高层、或是洋房+高层的“高低配”。保利·外滩序,占据着近十年来黄浦江畔难得一见的两块纯低密地块——BUND45(容积率约1.2)与BUND88(容积率约1.8),规划极具臻稀的“风貌别墅+低密洋房”产品,可谓是集齐了沪上所有珍贵资产的“王者天赋”。
再从今年的市场来看,保利为上海产品力市场带来了诸多独树一帜的惊喜,尤其是世博天悦与全球大师的杰作共创,从首个以大面积玻璃及开放式铝板立面设计,到引江入园的园林体系,持续向市场输出颠覆式的产品。
保利·世博天悦实景图
保利·世博天悦实景图
而保利·外滩序,作为世博天悦之后的上海保利战略之作,产品打造必然拥有更大的猜想空间。据爆料消息,BUND45将带来仅38座建面约180-260m²限藏级奢尺花园别墅,将延续几近失传的海派工匠手工技艺打磨经典卵石立面,还原原汁原味的海派花园生活。犹如“将思南公馆搬到黄浦江畔”!同时,户均大尺度的花园,让人梦回百年前的花园洋房生活方式,好比与巴金、丰子恺共享同一种花园生活!
温馨提示:意向设计稿为过程稿,仅供示意,外立面等仅为示意,最终以政府批复为准,不做销售承诺。项目最终以销售合同约定及实际交付为准。
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BUND45的洋房产品同样是收藏级,与别墅相互呼应的建面约100-135m²低密8层洋房,宽奢的中央庭园,让人下楼即可拥有超大尺度的花园生活;大门鎏金岁月般的弧面石材,建筑融合经典的铁艺雕花元素,展现出经典而优雅的海派腔调。
温馨提示:意向设计稿为过程稿,仅供示意,外立面等仅为示意,最终以政府批复为准,不做销售承诺。项目最终以销售合同约定及实际交付为准。
BUND88则是纯粹的低密8层洋房产品,户型面积为建面约105-131m²,这样的纯低密产品十分难遇!立面从传统东方美学中凝练典雅的高级灰为底色,与浅色铝板交融共映,营造一种源萃东方的美学自信与文化归属感。首层还将有地下层灵动创意空间,可自由延展。以洋房拥有类别墅的生活方式,整个市区都实属罕见!
整个上海内环滨江的发展都是从外滩开始。随着新世纪以来整体水岸的开发,整个规划逐水而上,在陆家嘴、北外滩相继启航后,内环滨江唯一还能大规模开发的板块,有且只有「东外滩杨浦滨江」,其开发规模相当于2.6个前滩、5个陆家嘴,是外滩向东延续传奇使命的崭新热土!
杨浦滨江全球科创承载区规划示意图
东外滩杨浦滨江,也就是政府规划的杨浦滨江南段,位列上海中央活动区CAZ规划战略范围内,也是黄浦江第一道S湾的核心所在,占据着“黄金三角”的最后一块拼图,价值不言而喻。
内环滨江开发进程示意图
如果说上个十年的经济核动力是金融,那么下个十年的经济助推器一定是“科创”。东外滩杨浦滨江在产业规划上,将承接黄金三角的发展趋势,打造45公里上海滨江带唯一的全球科创承载区,带领黄浦江从外滩与陆家嘴的金融,到北外滩的总部经济与航运,迈进4.0全球科创中心的滨江新格局。
并且,东外滩杨滨的规划不只是“纸上谈兵”,它的兑现更是与日俱新的“快”。预计2026年,美团、B站、抖音等众多总部将投用。规划的270万方商办体量,将聚集30+在线经济头部企业、3000+创新型企业,企业总市值超4万亿,吸引超30万创新创业人才,世界总部集群正加速兑现。未来高端人才汇入后,将释放强劲高端配套与居住需求,城市资源与土地价值将由此迎来巨大攀升,滨江开发的全新按钮由此启动。(数据来源:上海市人民政府新闻办公室)
杨浦滨江规划示意图
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反观保利·外滩序,占据东外滩杨浦滨江规划腹地,紧邻总部集群的门户区域,当整个国际化科创总部集群都已建成之时,窗外就是繁华的天际线,尽享next level的滨江醇熟度。
与此同时,东外滩杨浦滨江还是内环滨江仅有以文化驱动的世界艺术水岸,而保利·外滩序恰好处于文化艺术浓度较高的一段。出门即可与21件大师艺术作品相逢,区域遍布66座历史保护建筑,LV、BVLGARI、YSL等全球大牌都以这里作为展览秀场,沿岸公共绿地、滨江绿道贯通,给予骑行、跑步、滑板爱好者纯天然的活力场域。
绿之丘实景图
丁乙雕塑《光塔》实景图
2022LV春夏女装上海大秀实景图(图片来源网路)
保利·外滩序双子,近乎是与这一切规划位列滨江“头排”位置,不只是对超级规划的拥有,更是占据最后的内环滨江高点。而“世界滨江板块+低密地块”的双重加持,TOP级的产品是板上钉钉,更令人期待的是保利又会拿出怎样不同寻常的产品,把市场带向崭新的高度?
近年来,杨浦平凉社区内,土拍十分活跃,成交了多宗商品住宅地块。
2023年7月11日,保利置业以22.7亿摇号竞得01D4-06、01D2-03地块(平凉街道71、75街坊);案名为保利琅誉,已于三批次过会,均价11.7万/㎡。
2023年12月5日,上海城投12.6亿竞得02F1-01地块(大桥街道94街坊),楼面价76803元/㎡,溢价率9.72%,公寓12万/平,别墅指导价18万/平;
同一天内,华丽家族&保利置业还拿下01D4-04地块(平凉街道71街坊东),公寓指导价11.7万,别墅14.8万。
此外,中信泰富(87%)&杨浦国资(13%)通过遴选取得杨浦区平凉社区03B1-01地块(平凉街道5街坊)、01F2-01地块(平凉街道10街坊)、01F3-01地块(平凉街道11街坊)、01E4-03地块(平凉街道8、9街坊)项目,价格114.4亿,楼面地价63128元/㎡。
招商蛇口(70%)&南通海门国资(30%)通过遴选取得杨浦区平凉社区01B4-04地块(平凉街道19街坊)项目,价格16.2亿,楼面地价95002元/㎡。
杨浦区的新房体量供应很足,而且价格也在往上走,特别是城市更新之后的风貌别墅,基本都要在20万+,与静安、黄浦分庭抗礼,谁能更胜一筹
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2024年5月27日上海发布近8年来最有力度的房产新政,自5月28日起正式施行。
以前外地人想在上海买房,不仅要有钱,还要卡社保或个税,现在这些限购的条条框框都有所放松,买房不再是一大难题。
下面汇贷就为大家介绍一下上海一手房购房全流程,包含政策变动,认购流程,积分制细则、摇号、税费、相关申请要求等常见问题。
一手房一般具有以下特点:
①需要与开发商或房地产公司签订购房合同。
②等待房屋竣工后才能办理房产证。
目前上海最低首套利率3.4%,二套利率3.6%。
01
政策变动对比
二娃未成年可增购一套,商贷、公积金贷款首付比例,贷款利率都有所调整。
继LPR调整后,开始执行最新的房贷利率了。目前上海首套房贷款利率现在是3.4%。二套房利率3.8%,重点区域利率3.6%。
那下面汇贷也来和大家聊一聊商贷及公积金调整范围。
商贷及公积金:
02
限购套数
那我们目前还能不能在上海买房?能买几套?如何怎么判定的?下面一起随汇贷来看看上海个人及家庭房产限购政策。
沪籍与非沪籍有在限购套数上有一个很明显的区别,那就是非沪籍需要有缴纳社保参数。
沪籍:
非沪籍:
ps:五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单,临港人才1年社保或税单,除此都是3年社保或税单。
03
一手房交易全流程
1
确认楼盘、取证
上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。
ps:认购金额由开发商定,一般要求首套不低于房源最低价的20%,二套不低于30%,当然,不同开发商比例略有不同。
开盘流程须知:
开盘主要有线上线下两个渠道,下面汇贷就来说一下二者大致流程。
1、线下开盘:
签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。
线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况,但大致的流程是相似的。
2、线上开盘:
公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。
另外,当天摇号选购后,如仍有剩余房源,按原有摇号顺序继续销售。
2
认筹
购房者缴纳规定认购金,并提供限购资格审查材料,收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。
- 认筹时,购房者需提供限购资格审查的材料。
2.认筹后,公证处还会再次审核一遍。
3.主要审查资料有:
- ①购买人身份证、户口本、婚姻证明(结婚证、离婚证及离婚协议)、未成年子女出生证明;
- ②社保证明或纳税证明(只有非上海户籍需要提供)
- ③购房人及家庭成员名下住房相关资料,购房合同或产证(只要是购房人名下的产证均需要提供,与父母共有、动拆迁、宅基地均算)
认筹时间一般为5天。
ps:认购金只能刷储蓄卡,走开发商的POS 机,不允许现金支付,支付认筹意向金后,才有参与摇号的资格,认筹早晚不影响摇号概率。
3
积分制
以下是积分制打分标准:
总分=基础分+年限分
新房认筹笔超过1:1.3,开启积分制。
按100套房举例,取分高的130组入围,入围后,开启公证摇号。
如未超过1:1.3,则不开启积分制,所有参与了认购的客户,均可公证摇号。
ps:只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。
4
摇号选房
1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。
2.根据摇号顺序选房。
3.选好房,签订认购书,将认筹金转为定金,在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同
ps:签订《认购书》之后,意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了,就要赔付违约金
4.没选房,没签订《认购书》,全额退筹。
5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。
选房一般会遇到以下几种情况:
①选房时还有房子,但房子位置不好或者不是你想要的,可以弃号不选,全额退款;
②选房时没有房子了,弃号不选,全额退款;
③选到了自己想买的房子,签订认购书,将认购金转为定金,在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。
04
一手房相关税费
相较于二手房,一手房所涉及的税费较少,只有契税和房产税。
契税:
房产税:
在上海,以下几种情况可以免征房产税:
①上海户籍
首套:无论面积多大,免征房产税。
二套及以上:人均60平建筑面积免征房产税,超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。
②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍
1、符合
持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。
其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税。
2、暂时不符
持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人,其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。
待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的,其上述住房已征收的房产税,可予退还。
ps:如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。
③外籍人士、港澳台人士
1、外籍人士
在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的,可以在报税当天直接申请免征。
2.台湾人士
在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的,或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。
3、港澳人士
持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。
05
相关申请材料
1、户口簿/户籍证明
2、身份证明
3、结婚证或离婚证明(若离婚协议涉及房产需明确分割,否则需提供补充协议)
4、未成年子女出生证(若有)
5、不动产登记证或房产证
6、产调
7、上海市社保或税单(若为非本市户籍)
8、劳务合同及工作类居留许可证
9、资金、存款类证明
10、征信报告
06
一手房相关问题解答
1、名下无房,5年内无购房记录的范围是只算上海吗?
是的,只看上海房产。
2、社保断开过一段时间对买房有影响吗?
没有,不要求连续,按缴纳社保的实际月数来计算。
3、满五唯一是根据网签时间满五还是办产证时间满五?
满五唯一按产证时间来算。
4、2011年前有一套和父母共有的房子,买房算首套还是二套?
可以,11年前与父母共有算无房,所以算首套。
5、朋友有一套12年买的房,房子本身还有贷款,如果把贷款还清,过给我的话,他们买房算无房还是有房?
要看是买卖还是赠与,买卖方式算无房,赠与算有房。
6、已签订拆迁合同,但需要5年以后才能拿到,对五年内买房有什么影响吗?
这种分成2种情况:
①选房前的合同,这个不算拿到房子,算无房;
②选房后的合同,签动迁协议,算有房。
ps:如果是买房,进行了网签,有购房记录,算有房。但如果是卖房,给别人网签后需要过完户才能算自己无房。
7、夫妻名下均无房,婚后共有一套房,目前离婚,我净身出户,离婚超过五年,想买套房,算首套还是二套?
离婚后不追溯,算首套。
注意,一手房在认购环节,认购金银行卡务必提前开通大额支付功能,避免因限额而影响认购。
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