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杨浦滨江『興華里』首推约64-144㎡墅境洋房&约131-154㎡风貌别墅！官方户型首次曝光！即将入市！

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「興華里」

杨浦区内环滨江

将推出建筑面积约64-144㎡墅境洋房

建筑面积约131-154㎡海派风貌墅居

预计很快入市！

项目售楼处已开放！

官方户型首次曝光！

官宣户型图如下：

『興華里』源起于1927年建设的新华里，百年平凉路蕴含丰厚人文底蕴，从近代平凉路25号-严裕棠故居，到平凉路320号-铁业大王张卓仁故居，实业大家云集，是上海近代工业发展史的见证者。

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根据规划，『興華里』拟建2栋8层的洋房住宅、2栋6层洋房住宅、4栋历史风貌联排别墅。共规划可售商品房洋房105户，可售商品房历史风貌别墅32户，公租房16户。

项目容积率约1.6，打造“一街、两园、四巷”复古海派风情与亲和邻里温情的生活情境墅区，重现人文里弄风情。

附上部分效果图供参考：

「兴华里」（大桥街道94街坊）的姊妹盘高阳新里，在去年3季度入市销售，提供了精装洋房和少量联排别墅产品，综合均价12.39万元/㎡。

而这个全新地块同样也是提供洋房+联排别墅，只不过这一次的联排别墅作为历史风貌保护建筑住宅出现，身价一下子提升上去。

去年12月上海城投以12.6亿元竞得杨浦区平凉社区02F1-01地块（大桥街道94街坊），容积率1.6，多层联动价12万/㎡、风貌住区联动价约18万/㎡。

至于项目现场城市界面，和杨浦区腹地其他板块类似，平凉路附近的大桥街道和整个杨浦滨江部分正在经历大规模的城市更新改造，很多街区大片准备动拆迁，相信未来随着本项目+翠湖滨江+招商平凉路+中信泰富的几大豪宅建设推进，会成为全新新贵板块。

现场部分实拍，相信城市更新和建设的脚步，相信未来更美好：

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对于杨浦滨江来说，这里不仅起点更高，而且未来上限更高！

因为不管从先天优势、现状、规划落地、还是预期来看，杨浦滨江都更庞大的整体开发体量、更出众的产业规模、能级和速度、更高素质的人口组成....

先说先天优势：

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杨浦滨江拥有全球留存最长的滨江工业带，10多万平米，20多个历史老厂房汇集了“中国最早”、“远东最大”等一系列光辉头衔。

示意图，图片来源于网络

中国第一鱼市变身滨江新地标“渔人码头”；复旦、同济等超多高校在这里云集；还有上海面积最大的地下商场“太平洋森活”，全球首个“世界技能博物馆”，全球最大永久极限运动公园......

再说现状：

2022年，杨浦区以6.44%的GDP增速，从前一年的倒数第一逆袭到16区第一。这也意味着杨浦区的转型已经初见成效，尤其东外滩规划、互联网产业等等都已经开始为杨浦带来实质性的发展。

示意图，图片来源于网络

再说规划：

• 论开发体量：

在杨浦滨江的规划中，总开发规模达811万㎡，包括286万㎡CAZ中央活动区，400万㎡商办体量规模2.6倍于前滩，5倍于陆家嘴，占据碾压性优势！

• 论产业规划和能级：

杨浦滨江的产业定位是科创。

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作为上海世界经济、金融、航运、贸易“四个中心”之外的科创新中心，杨浦滨江的诞生，极为契合上海时代需求。

所以，这里落地了如今上海更具能级和规模的产业：

杨浦滨江将提供出约400万方商办建筑规模，约3倍于徐汇滨江西岸金融城。

除了一站式集齐美团、B站和字节3大互联网天王外，这里还聚集了中交集团上海总部、中节能上海首座、星空华文（梦想最强音）传媒联合体、合生杨浦滨江等重磅项目。

示意图，图片来源于网络

杨浦滨江是目前一线滨江板块中，产业体量和能级更高的一个滨江板块。

• 论开发速度：

如今的杨浦滨江，美团上海总部基地、哔哩哔哩上海总部基地、中节能集团上海首座、中交集团总部、杨浦滨江创智中心均已入驻……

示意图，图片来源于网络

在短时间内，这个上海一线滨江板块，展现了其作为上海中央活动区的发展速度。

• 论产业集群化、规模化：
• 
  

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杨浦一线滨江自西而东，将整条产业集群串珠成链，成为上海国际科创中心建设的承载区之一，互联网新经济核心所在地，这在上海黄浦江的发展史上是绝无仅有的。

B站新世代产业园示意图

2025年，大概有1000家以上的在线新经济企业集聚在杨浦滨江，达到3千亿产值规模，汇聚20万相关从业人员。

除此之外，杨浦滨江南段范围已规划新增了29幅带有住宅性质的地块，其中住宅计容面积高达112.6万方。

而且在住宅风格上，杨浦滨江更是偏向低密度的历史风貌别墅区：

一方面，这些低密住区可以给区域内高净值用户一个相对统一的准入门槛，承载他们的品质生活。

另外一方面，当杨浦滨江从上海文明源点，走向全球城市之先。保留并传承城市历史记忆和独特文化特色，必然会变成国际滨水生活的全新方式。

项目周边有两条地铁线，距离轨道交通12号线宁国路站、18号线平凉路站直线距离约900m，地铁出行十分方便。

自驾出行则可以从内环出发，抵达全市各大商圈；同时还有杨浦大桥、北横通道、江浦路/军工路/大连路三条隧道，辅以城市主干道纵横，立体路网覆盖。

周边生活氛围浓郁，东方渔人码头、百联滨江等商圈在侧，平凉公园、江浦公园等生态绿境环绕，丰富日常购物、生活需求。

医疗方面，项目周边有复旦大学附属妇产科医院、杨浦区中医医院、新华医院、上海第一康复医院、红房子医院等。

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2024年5月27日上海发布近8年来最有力度的房产新政，自5月28日起正式施行。

以前外地人想在上海买房，不仅要有钱，还要卡社保或个税，现在这些限购的条条框框都有所放松，买房不再是一大难题。

下面汇贷就为大家介绍一下上海一手房购房全流程，包含政策变动，认购流程，积分制细则、摇号、税费、相关申请要求等常见问题。

一手房一般具有以下特点：

①需要与开发商或房地产公司签订购房合同。

②等待房屋竣工后才能办理房产证。

目前上海最低首套利率3.4%，二套利率3.6%。

01

政策变动对比

二娃未成年可增购一套，商贷、公积金贷款首付比例，贷款利率都有所调整。

继LPR调整后，开始执行最新的房贷利率了。目前上海首套房贷款利率现在是3.4%。二套房利率3.8%，重点区域利率3.6%。

那下面汇贷也来和大家聊一聊商贷及公积金调整范围。

商贷及公积金：

02

限购套数

那我们目前还能不能在上海买房？能买几套？如何怎么判定的？下面一起随汇贷来看看上海个人及家庭房产限购政策。

沪籍与非沪籍有在限购套数上有一个很明显的区别，那就是非沪籍需要有缴纳社保参数。

沪籍：

非沪籍：

ps：五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。

03

一手房交易全流程

1

确认楼盘、取证

上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。

ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。

开盘流程须知：

开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。

1、线下开盘：

签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。

线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。

2、线上开盘：

公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。

另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。

2

认筹

购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。

1. 认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。

2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。

3.主要审查资料有：

• ①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；
• ②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）
• ③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）

认筹时间一般为5天。

ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS 机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。

3

积分制

以下是积分制打分标准：

总分=基础分＋年限分

新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。

按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。

如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。

ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。

4

摇号选房

1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。

2.根据摇号顺序选房。

3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同

ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金

4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。

5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

选房一般会遇到以下几种情况：

①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；

②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；

③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。

04

一手房相关税费

相较于二手房，一手房所涉及的税费较少，只有契税和房产税。

契税：

房产税：

在上海，以下几种情况可以免征房产税：

①上海户籍

首套：无论面积多大，免征房产税。

二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。

②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍

1、符合

持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。

其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

2、暂时不符

持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。

待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

ps：如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。

③外籍人士、港澳台人士

1、外籍人士

在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征。

2.台湾人士

在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。

3、港澳人士

持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。

05

相关申请材料

1、户口簿/户籍证明

2、身份证明

3、结婚证或离婚证明（若离婚协议涉及房产需明确分割，否则需提供补充协议）

4、未成年子女出生证（若有）

5、不动产登记证或房产证

6、产调

7、上海市社保或税单（若为非本市户籍）

8、劳务合同及工作类居留许可证

9、资金、存款类证明

10、征信报告

06

一手房相关问题解答

1、名下无房，5年内无购房记录的范围是只算上海吗？

是的，只看上海房产。

2、社保断开过一段时间对买房有影响吗？

没有，不要求连续，按缴纳社保的实际月数来计算。

3、满五唯一是根据网签时间满五还是办产证时间满五？

满五唯一按产证时间来算。

4、2011年前有一套和父母共有的房子，买房算首套还是二套？

可以，11年前与父母共有算无房，所以算首套。

5、朋友有一套12年买的房，房子本身还有贷款，如果把贷款还清，过给我的话，他们买房算无房还是有房？

要看是买卖还是赠与，买卖方式算无房，赠与算有房。

6、已签订拆迁合同，但需要5年以后才能拿到，对五年内买房有什么影响吗？

这种分成2种情况：

①选房前的合同，这个不算拿到房子，算无房；

②选房后的合同，签动迁协议，算有房。

ps：如果是买房，进行了网签，有购房记录，算有房。但如果是卖房，给别人网签后需要过完户才能算自己无房。

7、夫妻名下均无房，婚后共有一套房，目前离婚，我净身出户，离婚超过五年，想买套房，算首套还是二套？

离婚后不追溯，算首套。

注意，一手房在认购环节，认购金银行卡务必提前开通大额支付功能，避免因限额而影响认购。