中海发展杨鸥：房地产数字化应用程度低，但增长潜力巨大

中国海外发展首席技术官杨鸥

我们建筑与房地产行业的发展核心是加速构建行业的数字生态，全过程、全要素、全方位的参与。

中房报记者 李叶 北京报道

“战略性新兴产业（以下简称‘战新产业’）就是房地产行业的‘第二增长曲线’。” 一开场，中国海外发展首席技术官杨鸥就点名了演讲的中心思想。

9月13日，以“新质向新 塑造未来空间”为主题的2024中国房地产新质生产力论坛在北京召开，在高质量发展背景下，就房地产新质生产力推进进行了广泛而深入的探讨。

本次大会上，杨鸥带来了名为 “数字化推进房地产战新转型”的主题演讲。

杨鸥是一名地产老兵，20多年来，在房地产开发业务外，他还深入地产相关多元化的各个层面，主持完成了多项科技攻关、信息化平台建设、数字化转型等工作。去年2月及今年5月，他先后兼任领潮供应链、天山门业董事长及中海发展科技管理部总经理、中海科技董事长等岗位，走向产业链的更深处。

“当前，在企业的发展中存在四个产业概念：战新产业、未来产业、主导产业和过去产业。”杨鸥坦言，因政策提出了重点要求，大家也感受到业务突破的现实需要。近年来，国有企业都开始关注战新产业。中国海外发展作为有国资委背景的企业，对战新产业有着明确指标——到2025年，战新产业在中国海外发展的产业占比中要提高到10.5%。

如何通过数字化来实现房地产行业战新转型？

杨鸥分析，“数字化转型在世界各地都正在进行着，只是名字不一样。在德国，它叫工业4.0；在美国，它叫工业互联网战略；在中国，我们提出了中国制造2025。”

他以历史发展的角度来诠释这一次数字化转型。“历史上有四次工业革命，第一次是蒸汽机，第二次是内燃机，第三次是我们现在都非常熟悉的计算机，离开这些我们没办法生活、没办法工作。第四次，也就是现在，也许当前我们会觉得还可以离开它，但是三四年之后，离开它你会觉得非常不适应，这就是发展。”

“工业制造业从2.0、3.0发展到4.0，实现两化融合，也就是IT集中化和数据集中化的融合。” 杨鸥直言，未来发展的趋势就是打破产业链大数据的孤岛，数据驱动企业运营和业务模式的创新，以消费者为中心，倒逼和促进新型的价值协同网形成。

他表示，建筑与房地产行业在数字化应用方面排倒数第二，仅仅好于畜牧业。不过，因为发展较慢，增长潜力和附加值是巨大的。作为10万亿元级的行业，房地产行业稍微提高一点数字化的占比，产出的效益会比其他行业更明显。

“另一个要说的是‘微笑曲线’，价值链的高端在两边，价值链的低端在中间，我们现在在做的就是成本不断地下降，但是它始终是有瓶颈的。数字化是把微笑曲线往上抬，不管是前端还是后端，包括中间的部分都往上抬，这就是我们做数字化转型的目的。” 杨鸥说。

他接着分析，我国当前的数字化水平还很低，有60%的企业还处于L1到L2的级别，就是初始级，技术比较薄弱，离世界水平还差得远，提升整体数字化水平势在必行。我们建筑与房地产行业的发展核心是加速构建行业的数字生态，全过程、全要素、全方位的参与。

杨鸥分享了几个典型的案例。

以美的为例，杨鸥及团队专门调研了他们的数字化转型和供应链体系。看到美的在数字化方面累计投入了200亿元左右。美的当时提出的口号是“一个美的、一个体系、一个标准”，到最后实现数字“美的2025”，这是现阶段的目标。数字化为其带来营收2倍多的增长，净利润4倍多的增长，自有资金30倍的增长，资产4.5倍的增长，存货占比降低了，资金周转天数缩短了。

对华为的调研中，杨鸥发现，华为是一个全世界挣钱的案例，人均销售收入在持续上涨的，但是人数增长非常平缓。他认为，这说明规模越大，集合效益越明显，集合效益明显的原因，就是它的数字化转型非常厉害。“我从2008年开始学习华为，我现在每年基本上要去两次。”

提及中国海外发展在数字化转型方面的实践，他表示，中国海外发展也在增加科技的预算，将相关的科技愿景和战略加入，将我们的产品渗透率提升。近3年内，我国房企均增加了科技预算，近10年有75%的房企成立了科技公司。

房地产企业数字化转型方向在哪儿？

杨鸥认为，开发、设计、施工、销售、资产运营、物业、设施管理等方面，都是房地产企业数字化发展的方向。

“现在我们的权益销售全国中一，交付中国第一，服务力前三，公司现金流充沛，经营稳健、可持续发展动力强劲。我们总结当下的成功有很多原因，但是内部来看，数字化转型使我们更加可控。”他以中国海外发展自身的作法举例，公司实现了这“五化”。第一，研发设计的数字化，图模百分之百机器审查，普及率百分之百，图纸审查效率提15倍；第二，外立面设计成本一体化，以及施工图纸外立面设计工程一体化，打通中间流转，；第三，生产运营智能化，提升居住体验，推进行业转型；第四，销售环节的定制化，通过自己的平台向客户投放符合其需求的产品，增加曝光率和交易量；第五，核心业务流程基本自动化。

杨鸥直言，我们数字化的目标就是，第一，成本价值，换句话说同等质量、价格最低，同等价格，服务、产品最好。第二，体验价值，让我们的采购像在电商平台上买东西一样，提升大家的体验。第三是平台价值，把上下游整合起来，发挥平台的作用。

“在我们的系统里把所有的流程都打通，包括合同审定、供应商采买、交易履约结算，多因子配置的价格体系、支持加价率、折扣率、调价公示、运费模板、安装费模板等等。结果就是所见即所得，达到简单化、数字化、流动化、价值化、多元化的目标。” 杨鸥说。