上海房价，上涨！

苗野/发自上海

8月，全国房价还在下跌，但上海新房市场依然走出了独立行情。

据国家统计局于9月14日发布的8月份商品住宅销售价格变动情况显示，70个大中城市新房价格指数环比下跌0.7%，跌幅较7月份扩大0.1个百分点；同比下跌5.7%，跌幅扩大0.4个百分点，已连续15个月下跌。

具体来看，一线城市新房价格环比下降0.3%，跌幅比7月份收窄0.2个百分点。四个一线城市中，仅上海新房价格环比上涨0.6%，同比上涨4.9%。上海新房价格已经连续6个月涨幅第一，成为目前楼市复苏的标杆城市。

上海中原地产首席分析师卢文䂀认为，当期只有2个城市环比价格上涨，上海继续领跑全国。环比涨幅和5月相同说明新房市场淡季压力似乎对上海影响不太明显。但城市分化还在继续，尤其是二线以下城市房价下跌压力更显著。

相对于新房市场，二手房环比全线下跌，一线城市有“补跌”现象。

据国家统计局数据测算，8月全国70个城市二手房价格环比下跌0.9%，跌幅比7月份扩大0.1个百分点；同比下跌8.6%，跌幅扩大0.4个百分点，已持续同比下跌31个月。

四个一线城市二手房市场表现不容乐观，北京、上海、广州和深圳二手房价格分别下降1%、0.6%、0.7%和1.3%。二三线城市二手房价格环比分别下降1%和0.9%，降幅比7月份分别扩大0.2%和0.1%。

“从实际过程来看，潜在的买家太少了。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此前限购等政策放松后，一些城市二手房交易不错，若后续潜在需求没有跟上，部分城市二手房的交易会遇到压力，建议各地积极挖掘潜在需求。

具体到上海市场，8月新建商品住宅成交面积59.3万平方米，环比增加9.6%，同比增加1.8%。二手住宅成交延续缩量走势，全月成交1.6万套，保持在1.5万套的“荣枯线”上运行。

8月以来，上海新房供应频次比较密集，几乎达到一周一批新房源入市，房企推盘积极性较高。8月最后一天，上海新盘增加到15个，供应新房源2945套。整个8月上海共计供应5批次新房源，达到7042套。

“总体成交依旧疲软。”某房企上海区域营销负责人表示，今年“金九”，楼市回暖的前提条件不足，前期政策影响逐渐减弱，整体看购房者信心仍然不足，房企销售去化受阻。

卢文䂀认为，目前上海新房市场主要靠高端改善在支撑，一旦此类产品交易降温，市场或进入调整。存量市场还是以低总价的“上车房”为主，但成交量无法释放出来的话，置换链条还会受到制约。市场期待后续还有利好政策提振，短期会加重观望情绪。因此就算进入传统销售旺季，成交量可能不会出现大幅度增加。

过去一个月，多个豪宅的热销撑起了上海的新房市场。

8月29日，位于徐汇滨江的中海领邸·玖序二期开盘，32分钟售罄120套房子，总销售额录得31.6亿元。叠加6月份的首开首罄的66.38亿元，中海领邸·玖序累计实现销售额约98亿元。

8月25日，上海新天地锦园项目首开33套房源一抢而空，成交金额18.27亿元。

8月17日，融创外滩壹号院二期二批次110套房源1小时内清盘，销售额达56.74亿元，平均每套“半个小目标”。同日，位于上海普陀区的越秀·苏河·和樾府也显示首开即罄，124套房源销售累计金额17.35亿元。

这四个豪宅项目在半个月内就为上海新房市场贡献了约120亿元的销售额。

据中指研究院统计，2024年上海豪宅成交量显著增长，算上融创外滩壹号院、锦园和中海领邸·玖序，平均每天成交12.5套豪宅，远超过去8年每年保持成交1600～1700套的水平。

豪宅热销背后是上海房地产市场的持续分化。

陆家嘴总经理邓佳悦在2024年半年度业绩说明会上表示，受整个房地产行业下行影响，上海住宅销售市场竞争依然激烈，尤其是上海外环外的住宅产品普遍存在长期续销、去化周期延长的现象。

对于市场预期，陆家嘴方面认为，新房销售市场去化压力持续，高端住宅市场相对活跃，二手房市场在经历持续下行后触底反弹，“以价换量”成为主流。

中指研究院研究副总监徐跃进认为，随着政策进一步宽松，叠加下半年高基数影响减弱，全国新房销售同比降幅有望继续收窄，但居民观望情绪及房价预期仍将拖累市场修复节奏，短期内市场整体仍处于筑底阶段。