华泰证券：房地产基本面仍在筑底，融资协调机制加力

市场仍处调整中，推荐资源充沛运营稳健的房企

9月14日，统计局发布2024年1-8月份全国房地产市场基本情况。8月数据显示房地产基本面仍在筑底中：开发投资同比降幅小幅收窄，新开工降幅有所收窄，但竣工降幅大幅走阔；销售适逢淡季，降幅收窄但房价环比降幅有所扩大，一线城市环比均下跌；融资方面，开发贷落地情况改善带动房企到位资金降幅再收窄，后续仍需融资协调机制持续发力。在“稳地产”诉求下，517的降息与收储政策逐步在实操层面落地，有望推动房地产市场信心修复并尽快筑底，为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛及运营稳健的优质房企。

核心观点

投资：开发投资降幅收窄，竣工降幅大幅走阔

8月全国房地产开发投资同比下降10.2%，降幅较7月收窄0.6pct。拆分开发链条具体来看：1）土地端：8月土地市场延续同比下降趋势，涉宅用地供应与成交建面同比分别下降25%/30%（7月同比下降16%/35%），成交金额同比下降48%，较7月扩大8pct。2）开工端：8月新开工面积同比下降16.7%，降幅较7月收窄3pct，销售尚未企稳与房企拿地不足制约开工规模。3）竣工端：8月竣工面积下降36.6%，降幅扩大14.8pct，21H2起房地产市场走弱，房企新开工同比连续下滑，房屋开发周期2-3年，销售与新开工下滑或逐步传导至竣工端。

销售：销售同比降幅收窄，房价指数环比降幅扩大

8月为地产传统淡季，市场量价延续调整。8月商品房销售面积/金额同比下降12.6%/17.2%，较7月收窄2.8/1.3pct。房价指数同环比跌幅均较上月有所扩大，显示当前市场压力犹存。8月新房价格指数同比下跌5.7%；环比下跌0.7%。二手房价格指数同比下跌8.6%，跌幅较7月扩大0.4pct；环比下跌0.9%，较7月扩大0.1pct。分城市能级，一线、二线、三线城市二手房价格指数分别环比下跌0.9%、1.0%、0.9%，较7月跌幅扩大0.4、0.2、0.1pct；高能级城市房价同样面临压力，8月北上深广二手房价格指数分别环比下跌1.0%、0.6%、1.3%、0.7%。

融资：“融资协调机制”持续落地有望持续缓释房企融资压力

8月到位资金同比下滑10.6%，较7月收窄1.3pct。具体来看：1、8月定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑15.7%、21.8%，降幅较7月扩大2.8pct、收窄12.2pct；2、8月国内贷款同比上升7.4%，由降转升；自筹资金同比下降6.2%，降幅较7月收窄0.1pct。销售调整过程中房企定金及预收款、个人按揭贷款到位资金降幅仍大于整体；自筹资金降幅维持平稳，开发贷同比有所增长，一定程度缓释房企现金流压力。据国家金融监管局，商业银行已审批白名单项目5392个，审批额度也由6月底的1.2万亿元增长至近1.4万亿元。后续白名单仍将在缓解房企现金流压力方面持续扮演重要角色。

风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。

正文

投资降幅收窄，竣工降幅大幅走阔

8月全国房地产开发投资同比下降10.2%，降幅较7月收窄0.6pct。拆分开发链条具体来看：1）土地端：8月土地市场延续同比下降趋势，涉宅用地供应与成交建面同比分别下降25%/30%（7月同比下降16%/35%），成交金额同比下降48%，较7月扩大8pct。2）开工端：8月新开工面积同比下降16.7%，降幅较7月收窄3pct，销售尚未企稳与房企拿地不足制约开工规模。3）竣工端：8月竣工面积下降36.6%，降幅扩大14.8pct，21H2起房地产市场走弱，房企新开工同比连续下滑，房屋开发周期2-3年，销售与新开工下滑或逐步传导至竣工端。4）施工方面，2024年1-8月施工面积同比下降12.0%，降幅较去年全年扩大4.8pct。

开发投资降幅收窄

2024年1-8月全国房地产开发投资累计完成额为6.9万亿元，累计同比下降10.2%。其中住宅开发投资累计完成额为5.3万亿元，累计同比下降10.5%。

2024年8月全国房地产开发投资当月完成额为0.8万亿元，同比下降10.2%，环比上升0.7%。其中住宅开发投资完成额为0.6万亿元，同比下降9.8%，环比上升0.8%。

开竣工同比降幅收窄

2024年1-8月全国房屋新开工面积为4.9亿平，累计同比下降22.5%。其中住宅新开工面积为3.6亿平，累计同比下降23.0%。

2024年8月全国房屋新开工面积为0.6亿平，同比下降16.7%，环比上升0.4%。其中住宅新开工面积为0.4亿平，同比下降17.3%，环比上升7.3%。

2024年1-8月，全国房屋施工面积为70.9亿平，累计同比下降12.0%。2024年1-8月全国房屋竣工面积为3.3亿平，累计同比下降23.6%。

销售同比降幅收窄，房价指数环比降幅扩大

8月为地产传统淡季，市场量价延续调整。8月商品房销售面积/金额同比下降12.6%/17.2%，较7月收窄2.8/1.3pct。房价指数同环比跌幅均较上月有所扩大，显示当前市场压力犹存。8月新房价格指数同比下跌5.7%，跌幅较7月扩大0.4pct；环比下跌0.7%，跌幅较7月扩大0.1pct。二手房价格指数同比下跌8.6%，跌幅较7月扩大0.4pct；环比下跌0.9%，较7月扩大0.1pct。分城市能级，一线、二线、三线城市二手房价格指数分别环比下跌0.9%、1.0%、0.9%，较7月跌幅扩大0.4、0.2、0.1pct；高能级城市房价同样面临压力，北京7月房价环比持平，上海环比上涨0.1%，而8月北上深广二手房价格指数分别环比下跌1.0%、0.6%、1.3%、0.7%。

销售量同比降幅收窄

2024年1-8月全国商品房销售面积为6.1亿平，累计同比下降18.0%。其中，商品住宅销售面积为5.1亿平，累计同比下降20.4%。

2024年8月全国商品房销售面积为0.6亿平，同比下降12.6%，环比上升3.5%。商品住宅销售面积为0.5亿平，同比下降14.0%，环比上升2.4%。

2024年1-8月全国商品房销售金额为6.0万亿元，累计同比下降23.6%。其中，商品住宅销售金额为5.2万亿元，累计同比下降25.0%。

2024年8月全国商品房销售金额为0.6万亿元，同比下降17.2%，环比上升3.2%。商品住宅销售金额为0.6万亿元，同比下降16.6%，环比上升2.2%。

房价指数环比降幅扩大

根据统计局发布的70大中城市房价数据，8月70城新房价格指数同比下降5.7%，降幅较7月扩大0.4pct，环比下降0.7%，降幅较7月扩大0.1pct；70城二手房价格指数同比下降8.6%，降幅较7月扩大0.4pct，环比下降0.9%，降幅较7月扩大0.1pct；其中一线、二线、三线城市二手房价格指数同比分别下降9.4%、8.6%、8.5%，较7月扩大0.6、0.4、0.4pct，环比分别下降0.9%、1.0%、0.9%，降幅较7月扩大0.4、0.2、0.1pct。

2024年8月，新建商品住宅价格指数环比上涨城市个数为2个，较7月持平；二手住宅价格指数环比上涨的城市个数仅吉林市1个，较7月持平。

融资协调机制持续落地有望持续缓释房企融资压力

2024年8月全国房地产开发企业到位资金同比下滑10.6%，较7月收窄1.3pct。具体来看：1、8月定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑15.7%、21.8%，降幅较7月扩大2.8pct、收窄12.2pct；2、8月国内贷款同比上升7.4%，由降转升；自筹资金同比下降6.2%，降幅较7月收窄0.1pct。销售调整的过程中，房企定金及预收款、个人按揭贷款到位资金降幅仍大于整体，自筹资金降幅维持平稳，而开发贷同比有所增长，一定程度上缓释房企现金流压力。

房企融资协调机制仍不断落地中，据国家金融监管局8月21日发布的最新统计，商业银行已审批“白名单”项目5392个，较6月底的4000多个有所增长；而审批额度也由6月底的1.2万亿元增长至近1.4万亿元。后续白名单机制仍将在缓解房企现金流压力方面持续扮演重要角色。

2024年1-8月房地产开发企业到位资金为7.0万亿元，累计同比下降20.2%。8月房地产开发企业到位资金为0.8万亿元，同比下降10.6%，环比下降4.0%。

拆分到位资金的主要构成：

2024年1-8月房地产开发企业到位资金中，国内贷款为1.0万亿元，累计同比下降5.1%。

2024年1-8月房地产开发企业到位资金中，自筹资金为2.5万亿元，累计同比下降8.4%。

2024年1-8月房地产开发企业到位资金中，定金及预收款为2.1万亿元，累计同比下降30.2%。

2024年1-8月房地产开发企业到位资金中，个人按揭贷款为1.0万亿元，累计同比下降35.8%。

风险提示

行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。

行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。

部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。

相关研报

研报： 《基本面仍在筑底，融资协调机制加力》2024年9月15日

本文源自：券商研报精选