新规下，未来10年3类房子或成为“黄金屋”，内行人已开始布局

从3月下旬开始，受到政策调控的紧缩影响，房地产市场迅速冷却，房价也随之下降。在年初，许多人还预期房价会继续上涨，在多个城市房地产市场一度非常热闹。然而，就在大多数人认为2024年房价将迎来大幅上涨时，调控政策的再次收紧使得原本看涨的投资者转而变得悲观。这种观念的转变对人们来说是极其不易的，因为在过去的20年里，房价一直处于上升趋势，"房价只升不降"的观念已经根深蒂固。在许多人看来，房价应该只会上涨，他们根本不相信房价有下跌的一天。但在过去的八个月中，房价的下降趋势已经颠覆了许多人的传统观念。

因此，未来房价还能否如过去那样反弹上涨呢？这是当前许多人非常关心的问题，不仅是没有房子的首次购房者，投资型购房者也非常关注这一点。在我看来，未来的房价不再可能普遍上涨，即使是平均房价还在上升，那也只是因为一些一线和二线热点城市的房价上涨推动了平均水平的提升。这意味着，未来房价将呈现分化态势，一些城市的房价可能继续稳步上涨，而另一些城市的房价可能会持续下调。那么，出现这种情况的原因有哪些呢？主要包括以下三个方面：

1、目前我国的住房资源不再紧缺，并且已经出现过剩现象。根据国家统计局的数据，当前我国城镇居民人均住房面积已超40平方米，这一数字已经超过了欧美发达国家的33平方米人均水平。此外，根据2020年央行调查组公布的数据，截至2022年底我国有96.86%的城镇家庭拥有房产，户均拥有超过1.5套房屋，41.5%的城镇家庭拥有两套以上房产。这两项数据显示，目前我国的住房资源总体已过剩，尤其是在人口持续流失的城市，未来住房过剩现象可能将更加严重。

2、“房住不炒”政策可能成为长期调控政策。以往房价能够持续上涨，投资者扮演了重要角色。然而自2016年9月以后，房地产市场调控政策开始施行，提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”这一底线。在过去五年中，房地产市场调控没有任何放松迹象，而是持续加强。知名经济学家马光远认为，“房住不炒”将可能成为长期的调控政策，房地产行业的黄金时期已经结束，房产也不再适合普通大众投资。

3、人们的购房观念发生了改变。在以往，无论是投资者还是首次购房者，购房主要是出于投资目的，普遍认为买房能赚钱。但在当前的市场环境下，受到调控政策和“房住不炒”政策的影响，现在很多人购房主要是为了居住。当购房目的转向居住时，人们对住房的品质要求将逐渐提高。

从以上三点可以看出，未来房地产将逐渐回归其居住功能，高品质且适宜居住的住房将越来越受到欢迎。当然，除了品质之外，房子的地理位置也至关重要。地理位置优越且居住品质上乘的房产，未来将更受人们青睐。

在新规下，未来10年，以下三类房子可能成为“黄金屋”：

第一类：位于主城区、核心地段、房龄较低的老房子

对于主城区内的老房子，虽然它们所在的小区可能环境绿化和基础设施老化，缺乏优质的物业服务，使得即使地理位置优越也难以吸引人们。通常居住在老小区的是租户和老年人，因为许多年轻业主选择购买新建的商品房。但这些老房子的价格相对较低，在笔者所在地区，新建商品房的价格超过20000元/平方米，而老房子的价格仅为13000元/平方米。在主城区，老房子价格具有一定的优势。

随着旧改政策的推行，大部分老小区的翻新改造工作已经全面启动。这意味着未来绝大多数老小区将经过翻新改造，环境焕然一新。因此，对于位于主城区、核心地段、房龄较低的老房子，在翻新后，不仅小区环境焕发新生，居住品质也将大幅提升。这些房龄较低的老房子本身品质不差，在经过翻新和安装电梯后，其居住体验将与电梯洋房相差无几。因此，对这类老房子，现在已有不少人开始抢先购入。

第二类：尽可能靠近市区的低层洋房

当前大部分城市新建的住宅多为高层，而低层住宅相对较少。然而，根据今年住建部发布的《进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，第四条明确要求中小城市应严格控制新建超高层建筑，县城住宅以多层为主。这表明未来一些城市中新建的高层住宅将逐渐减少。

此政策的实施是大有裨益的，因为高层住宅已经显现出许多问题，人们逐渐意识到低层住宅的居住舒适度远胜高层。尽管如此，由于开发商偏爱高层建筑，且价格较高，很多人只能选择高层住宅。但此

政策将改变未来城市建筑的面貌，新建的低层住宅将增多，而新建的高层住宅将减少。因此，随着低层住宅的增多，选择空间将扩大，不舒适的高层住宅将逐渐失宠。

对于现在的购房者来说，应优先考虑低层洋房，虽然价格相对较高，但城市郊区的低层洋房相对便宜。购房者应根据自己的经济能力，尽可能选择靠近市区的低层洋房。这些区域未来的发展潜力巨大，居住体验将非常舒适。

第三类：城市中靠近公园和湖泊的房子

今年以来，多个城市已经暂停了人工湖项目的开发，这对少有湖泊的北方城市造成了较大影响，意味着湖景房将日益稀缺。位于湖泊和公园附近的房产非常适合居住，因为这些位置靠近大自然，环境安静且空气质量好，为老人和孩子提供了理想的休闲场所。

在钢铁和混凝土构成的城市中，湖泊和公园犹如镶嵌的绿宝石般珍贵。但随着环保政策的加强，许多已立项的人工湖项目被迫暂停，这意味着未来湖泊和公园将成为更为稀缺的资源，因此，靠近这些自然景观的住宅将越发珍稀。

总结：房子本是用于居住，随着住宅功能的回归及人们经济条件的提升，未来高品质的房子将更受欢迎。位于一二线城市和优质地段的房产，未来依然极具吸引力。再次强调，房子是用来居住的，只有被人购买，其价值才得以体现。

对于这三类房子的前景，您有什么看法呢？欢迎在评论区留言讨论。