抵押贷款利率创两年新低，业内人士：别指望美国房产市场很快回暖

美东时间周三（9月18日），美联储四年来首降，单次大幅降息50个基点，将基准利率从20年高点从5.25%~5.5%下调至4.75%~5%区间。

同日稍早公布的最新数据显示，美国抵押贷款利率上周降至2022年9月以来最低水平，8月新屋开工也创4个月最高水平。但分析师警示，别指望美联储降息能令抵押贷款利率继续下降。同时，美国房地产市场仍面临其他压力，不会很快随降息回暖。

降息兑现，抵押贷款利率反而难再降

美国抵押贷款银行家协会(MBA)公布的数据显示，截至9月13日当周，美国30年期固定利率抵押贷款的合约利率下降了14个基点至6.15%，录得的2018~2019年以来最长连降纪录（连续七周）。15年期抵押贷款的平均合约利率下跌29个基点至5.42%，创两年来最低水平。同时，上周MBA购房抵押贷款申请指数上涨5.4%，创三个月高点；再融资抵押贷款申请指数飙升超过24%，也达到2022年4月以来的最高水平。通常而言，抵押贷款利率持续下降有助于提振对美国房地产市场的信心。因此，稍早公布的数据已显示，9月，美国住宅建筑商信心指数出现六个月来首次上升，各地区信心均有所好转。

此外，美国人口调查局周三公布最新数据显示，美国8月新屋开工升至135.6万户，创4月以来最高纪录；营建许可升至147.5万户，为半年来最高水平。

这一系列数据变化的背后，主要得益于美联储降息预期。抵押贷款利率通常追随美债收益率变动，而在市场普遍预计美联储即将开启降息周期之际，10年期美债收益率持续徘徊在2023年年中以来的最低水平附近。

自5月初以来，美国30年期抵押贷款平均利率已下降超过一个百分点。但随着美联储四年首降靴子落地，不少房地产业内人士反而提示，过去一段时间出于降息预期的稳步下降，意味着在美联储采取行动后，抵押贷款利率不太可能立即进一步下降。Realtor.com首席经济学家哈勒（Danielle Hale）此前表示：“我们已经看到降息预期带来的很多好处，包括抵押贷款利率下降。接下来，美联储9月具体做了什么变得更加不重要，他们对未来利率路径的表态，才会决定抵押贷款利率能否持续下降。”而美联储此次虽然单次降息50个基点，但美联储主席鲍威尔却给后续降息预期灭火，警示市场不要假设这种大幅度降息将继续下去。

在线房地产经纪公司Redfin经济研究负责人赵（Chen Zhao）表示，如果美联储最终的降息速度低于预期，未来几个月抵押贷款利率甚至可能小幅上升，虽然这对许多消费者来说是违反直觉的结果。他补充称，从鲍威尔表态来看，“美联储确实存在较大的令人失望的风险，抵押贷款利率也会比目前的水平有所上升。”

事实上，赵提示的模式在最近一次、疫情前的降息周期中就曾出现过。美国平均抵押贷款利率在2018年底达到近5%的峰值，但在美联储于2019年7月开始降息时已降至3.75%。随后尽管美联储同年又降息两次，单次降息25个基点，但当年剩余时间，平均抵押贷款利率反而回升至3.8%附近。

抵押贷款机构LoanPeople Leaman Team驻德州奥斯汀高级贷款官贝利（Kristin Bailey）表示，近几个月，“几乎所有”给她打电话的人都想谈谈美联储降息后他们应该做什么。而她对于最近接到的几次与再融资相关的询问，都建议客户尽早采取行动。“过去一段时间，此前曾通过我们买房的客户都在陆陆续续联系我们，说 ‘一旦美联储降息了，我们就想谈谈利率的事情’。而我则建议， ‘好吧，其实我们更应该现在（有降息预期但尚未兑现时）就谈’。”

美国房产市场仍面临多重压力

在警示抵押贷款利率可能“反常识”不继续降反升的同时，业内人士也认为，美国房地产市场也仍面临一些其他压力。因此，未必能因为美联储进入降息周期就火速回暖。

虽然抵押贷款利率持续下降、住宅建筑商信心指数回升、新屋开工数创多时新高，但根据Redfin的数据，8月美国现房和待售房屋销售额却降至除疫情后最初数月外，有史以来的最低水平。具体而言，8月美国现房销售额较上月下降1%，同比下降3.1%，降至2012年以来、除2020年5月外的最低水平。待售房屋销售也降至除2020年4月外的历史最低水平。

为何会出现这种困境？赵分析称，这一切都始于疫情。疫情期间，人们可以在任何地方工作，且抵押贷款利率一度很低，所以许多美国人大举买房，推动了房地产热潮。但这种买房热并没有持续多久。居高不下且节节攀升的通胀促使美联储不得不多次加息，间接推高了抵押贷款利率。并且，房价在整个疫情期间飙升后，并未真正下跌过。美国人随即停止了房屋买卖，且形成了一种惯性。 “因此，即便两年后的现在，我们仍处于半瘫痪状态，抵押贷款利率正在下降，但人们仍然没有真正入场买卖房屋。”他称。

此外，美国大选引发的焦虑，也是许多有意购房者踌躇不前的因素。在今年夏天的一次采访中，Redfin的首席执行官凯尔曼（Glenn Kelman）表示，美国住房市场处于恐慌状态，尽管抵押贷款利率有所下降，但人们并没有进入市场，“真正的问题可能是因为选举。我们已经与许多购房者交谈过，他们说他们还要继续观望本次大选会发生什么。大选正在影响美国国民的心理。”采访中，凯尔曼还提到了美国房市面临的其他问题，比如房价上涨、供应不足、居民收入上涨跟不上通胀等。

最后，佣金规定的变化也使得部分买家感到困惑和困扰，因而选择推迟购房计划。在去年底遭到反垄断诉讼后，全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)于今年3月宣布，与房屋销售商团体达成一项和解协议，同意支付4.18亿美元赔偿金结束诉讼，并取消有关房地产交易中6%佣金的规定。

虽然这一做法理论上能降低买家的购房成本，但在实际操作层面，反而使得买家对于支付佣金一事儿更加困惑。过去，6%佣金通常都由卖家一方支付，比如，一套售价为100万美元的房屋，卖方需要支付总价大约6万美元的费用给双方经纪人。而羊毛出在羊身上，实际上买方部分3%的佣金已经被包含在房屋的挂牌价格中，从而推高了房价。

新规下，卖家及其经纪人仍可选择支付买家经纪人的费用，但必须通过外部谈判进行，即经纪人的佣金支付可以灵活处理，卖家很可能选择不支付买家经纪人的费用，让买家自行承担，买家需要与其经纪人谈判支付方式，并自掏腰包支付费用。这种情况下，买家的负担可能不降反增，因为过去，虽然佣金成本会体现在房价中，提高买家购房成本，但由于计入了房屋总价，可以类似还抵押贷款那样分摊到此后数十年归还。而新规下，一些经纪人在协商过程中，会要求买方一次性支付一笔固定费用。尤其对首次购房者来说，他们中的许多人本已很难拿出首付、交易税费、律师费和其他与购房相关的其他费用。

加州大学洛杉矶分校的金融、房地产和法律讲师卡伦（Mark Karlan）称：“以一套60万美元的房子为例，3%相当于18000美元，这是买家以前不必承受的冲击。”