一个4A风景区，怎么救不起一个商场？

不知进取的前浪一定会被拍死在沙滩上。

今年，广州多个热门商场、餐厅倒闭，譬如文和友，譬如YCC天宜，譬如如流行前线。

一些含着金钥匙出生的商业也逐渐落寞。

譬如今天我想说的这位，在千禧年叱咤广州商业界，现在却被对面的网红抢了风头的——康王柏德来商业城。

十三幺开局

小相公结束

给大家科普一下。

康王柏德来商业城，前身叫康王商业城，诞生于1997年，是广州最早建设的商场之一。

那时天河北商圈只有天河城撑场，珠江新城还是一片草田，优质的商业都集中在东山以及老西关，康王柏德来商业城乘着康王路旧改东风而腾飞。

商场的地理位置也很绝，南连广州必去的风景区陈家祠，北连网红美食一条街西华路，是现在老城区CityWalk的必经之地。

可以说，它占尽了天时和地利。

如今，当我走到商场内，又是另外一番光景。

大多数商铺处于“被掏空”的状态，只留下了孤零零的招牌。

以往游戏机店，大家常逛的超市都已经无影无踪。

继续往前走，我遇到了不少街坊，但他们只是匆匆路过，并没有停留。

曾经红极一时的美食街已经人去楼空。

学生们经常在这里吃吃喝喝地方，现在变成了路人“休息”的地方。

几辆美食推车被堆在角落，看起来已经很久没有用了。

幸运的是，整个空间还是挺亮堂的，商场里没有断电，也没有关空调。

不得不说，越靠近陈家祠，商场的人流变得越来越大，情况和西华路段形成鲜明的对比。

麦门还是有两把刷子的，有不少人在餐厅逗留。

夹娃娃机店有不少年轻人在聊天，但其中一位coser一边夹娃娃一边跟朋友嘟囔“以后不如去动漫星城”，气氛有点尴尬。

总的来说，除了靠近陈家祠的几家店人气比较充足，其他店只有零星顾客，大多数人只是把商场当成普通的地下通道，匆匆走过。

人气不足，谁的锅

有人说，是不是陈家祠商圈比较老，商业很难起死回生？

呵呵，陈家祠站不背这个锅。

同样是地铁站上盖的扬韬广场，每逢节假日都有不少人等位吃饭，光是一家粥底火锅的人流就可以和地下商场匹敌。

可以说，康王柏德来商业城和扬韬广场对比起来，一个是天，一个是地。

因此，我们不能单纯以位置好不好来判断商业有没有前途，成功的商业体总离不开科学的内部业态规划、商铺划分，还有成功的运营团队维持。

这不是康王柏德来商业城一个人问题，而是广州的地下商场要面对的问题。

近年来，除了动漫星城、时尚天河还能撑起一片天，地王广场借二次元的势头起死回生，像流行前线这一类却在淡出大家的视线，面临倒闭。

广州PLUS

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明明有商业底蕴、地铁配套、巨大人流，但这些商场却没能再造辉煌。

为什么它们开局明明是自摸十三幺，最后却打出了小相公？

原因有三。

首先，商场业态布局杂乱。

譬如康王柏德来商业城其实是有分区的，但商场并没有遵守分区规划。

这边厢是美食店，那边厢是娃娃店，没有很科学的动线，逛起来自然有种凌乱的感觉。

其次，商业的设计比较过时。

90年代的装潢，非主流时期的招牌，商场内的很多装饰都停留在上一个世纪，低端零售业扎堆，让人有一种逛这里还不如上拼夕夕，反正也只是买十块钱左右的东西。

最后，就是运营的问题。

商场的很多地方是没有维护的，没用的桌椅、美食车堆放在一旁就完事了，也看不出要清理的痕迹，丢空的商铺还有不少垃圾在里面。

地下商场的空间有限，但规划时空间被尽可能地切碎，感觉式微实现最大化收租，而不是科学地整合规划商业。

最近地下商场内还发生了“物业纠纷”问题，导致大家对它的印象也不太好。

怎么才能盘活这样的片区，成为一个老大难的问题。

有没有希望翻身

实话说，这些商业体到底有没有翻身。

答案当然是有的。

实际上，很多地方都有成功的地下商场运营案例。

譬如日本的地下商场，不仅连通各大地铁站、办公大楼，本身还有有美食街有服饰店等，而且规划科学，还有专业团队在管理。

要知道，上头一直很重视商业的发展，也从来没有因为新城区起飞而放弃老城区商业布局。

像永庆坊，它在有限的街区范围内，引入各大品牌店，然后做到视角统一化，有专业的运营团队的加持，即使它不太靠近地铁站也活出了自己的一片天。

《广州市重点商业功能区发展规划（2020-2035年）》点名要重点打造33个商圈功能区，而大西关位列其中。

譬如《海珠区江南文商旅融合圈总体规划》中也提到全面加快中高端商圈规划建设，打造国际消费中心城市标杆区。

这些例子数不胜数，与其白白浪费已经开发的商业体，不如想办法盘活这些地方。

别让它只停留在过去，还要让它重新走向未来。

以上。