最高院：强制执行中，可否冻结或扣划商品房预售监管账户的资金？

作者：张燕.

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商品房预售资金一般是指预售人依法将其开发建设的商品房进行预售在获得预售许可后竣工验收备案前由预购人按商品房预售合同约定支付的全部购房款项，首付款、分期付款、一次性付款和银包括定金、售行按揭贷款、”住房公积金贷款等。

在法院执行程序中，可否冻结或扣划商品房预售监管账户的资金？

2022年1月13日，最高人民法院印发《关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》的通知，其第14条规定:

对商品房预售资金监管账户农民工工资专用账户和工资保证金账户内资金依法审慎采取保全、执行措施，支持保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险，维护购房者合法权益，确保农民工工资支付到位。

冻结商品房预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门，除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于监管账户中监管额度内的款项，不得采取扣划措施，不得影响账户内资金依法依规使用。

除法律另有专门规定外，不得以支付为本项目提供劳动的农民工工资之外的原因冻结或者划拨农民工工资专用账户和工资保证金账户资金；为办理案件需要，人民法院可以对前述两类账户采取预冻结措施。

结合上述最高人民法院的发可以看出:

（一)对普通债权的执行，人民法院应当综合考虑相关法律、法规及规范性文件对商品房预售资金的管理规定，在保证建设工程施工正常进行的情况下，可冻结监管账户内的相应款项。在确保工程建设资金充足的前提下或待工程竣工后，才可对冻结款项依债权性质依法执行。

(二)商品房预售资金监管账户内的资金必须用于有关工程建设，对在建工程监管账户内的资金，人民法院非因特定用途不得扣划执行。且法院在进行扣划执行时，需要注意的是:

第一，若当事人申请执行的是因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件的，则在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院可以采取扣划措施;

第二，若当事人申请执行的是因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外的其他案件的，则需要在商品房项目完成房屋所有权首次登记后，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院才可以采取扣划措施。

反之，是在在商品房项目完成房屋所有权首次登记前的，则人民法院对于预售资金监管账户中监管额度内的款项不可以采取扣划措施。在冻结状态下也可对有关用途进行支取，但需经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意，并及时向人民法院报告。

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文章来源：破产重整那些事儿

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