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经济指标：

所属区位：杨浦东外滩板块

物业类型：高层

产权年限：70年

占地面积：约3.4万方

建筑面积：约12.88万方（可售约8万方）

总户数：726户

容积率：2.37

绿化率：35%

车位配比：1:1.2

物业管理：金隅物业

装修配置：精装交付

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上海浦东金隅外滩东岸售楼处电话☎：400-8787-5542024年上半年上海新房市场情绪低落，二手房市场不景气的情况下，上海豪宅走出了另一番行情：3月28日，中海顺昌玖里当日劲销200亿，突破了全国商品房单次开盘最高销售额，3个月后，其单价29.8万的姊妹盘恒昌玖里当日售罄，销售额近54亿；4月21日，融创外滩壹号院二期首开售罄，创造了99.97亿的销售额；4月底及5月中旬，香港置地启元及凯德茂名公馆日光。

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上海浦东金隅外滩东岸售楼处电话☎：400-8787-554截止到7月中旬，2024年上海已开盘27个单价超10万的项目，总供应套数4840套，开盘去化率91%，远超10万以下项目40%的去化率，更有24个日光项目中6个项目单价超16万.....

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上海浦东金隅外滩东岸售楼处电话☎：400-8787-554在上海新房开盘平均开盘去化率45%的市场下，豪宅项目逆市热销，从开盘日光到一房难求，上海展现了它惊人的消费能力，豪宅似乎成为富人们资产保值和居住改善的首选。那么，上海豪宅价格到顶了吗？接下来，我们将从两个方面探讨豪宅价格预期上涨的空间。

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地价放开，优质地块楼面价或持续攀高

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2024年3月中旬，上海调整了住宅面积建筑标准，放松执行了多年的了“7090”政策，契合了房地产市场下行周期中改善类产品需求增加的态势，助推更多大户型高端住宅涌入市场。紧接着，6月初，上海在公开三批次土拍信息中，未提10%的土地溢价率，明确执行”价高者得“的规则，结束了2021年开始的限价竞价政策，意味着从第三批次开始，上海土地价格将由市场决定。在全国土地市场降温的态势中，限价放开提振了房企拿地的意愿，有实力的企业拿地可能性提高，另一方面，由市场决定地价意味着拥有稀缺资源的核心地块价格将只增不减，豪宅拿地成本提高，最终传导到新房市场上的就是豪宅单价上涨。

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限价放开后的首次土拍中，杨浦区平凉社区02H1-01地块成为该场热门地块，最终以21.18%的溢价率成交，成交楼面价为8.85万/㎡，刷新了4年前金隅8.58万/㎡的楼面价，这就意味着，该地块新房均价将突破周边其他项目均价。金隅外滩东岸楼面价8.58万/㎡，房地联动价11.5万/㎡；保利琅誉楼面价7.43万/㎡，房地联动价11.7万/㎡；高阳新里楼面价7.4万/㎡，房地联动价12.4万/㎡。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：https://www.cih-index.com/

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平凉地块位于CAZ规划范围，距滨江仅500米，同时它本身自带的低密属性使其具备了诸多改善红盘的属性，根据该地块拿地成本及附近楼盘定价情况，未来该项目均价或超过13万/㎡，拉高了杨浦滨江豪宅的均价水平。该地块的成交为后续核心板块、优质地块的争夺战拉开了序幕，未来地块品质越高，地段越好，其溢价率越高，有望打破杨浦平凉社区地块的记录。

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此外，关注度较高的徐汇斜土地块出现在第四批次土拍中，该地块位置稍逊于香港置地启元，但优于汇元玺及御江廷，最终以30%溢价率成交，楼面价达13.1万/㎡，高于周边一众豪宅楼面价，更是超过了融信2016年创造的记录——10.03万/㎡，并要求100%全装修，设定5000元/㎡的装修标准。加上税费、管理、建安等一系列成本，未来该地块豪宅单价或将突破徐汇滨江板块豪宅最高单价。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：https://www.cih-index.com/

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上半年上海土拍降温，参拍企业数量下降明显，土地市场开始结构性调整，供应缩量的同时向核心区域和优质资源倾斜，并让土地回归市场化。杨浦区以及徐汇区高溢价地块的诞生反映了市场对于核心优质地块的热情与信心，同时在一定程度上提振了企业参拍热情，而高溢价的标杆地块也将打开市场对豪宅项目价格的上涨预期。

坐拥稀缺资源的豪宅项目均价水涨船高

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在新的竞拍规则下，头部价值板块的优质地块价格高企或将成为未来趋势，那么在新房市场上，豪宅产品的价格走势又是怎样表现的呢？上海现下供应的豪宅可以分为三种：高端住宅、核心地块大平层以及占据多层面资源的风貌别墅。高端住宅是指有较强产品力且具有改善居住功能的住宅产品；核心地块大平层是地处上海市中央活动板块的住宅产品，这些板块通常承载上海金融、商业、文化、休闲和旅游等多种功能；而风貌别墅是在上海核心城区更新时，为了保护历史风貌而打造的产品，这种产品保留了上海传统建筑的肌理，同时又能满足市场对高端产品的需求。

数据来源：中指研究院综合整理

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通过盘点不同类型的豪宅项目历次开盘均价可以发现，高端住宅项目历次开盘均价基本不涨或涨价幅度较小，而核心地块豪宅均价呈现小幅上涨趋势，风貌别墅涨价幅度最大，以露香园和翠湖天地项目尤甚。为什么会出现这样的差异呢？首先，风貌别墅大多地处市中心位置且基本都是低密产品，这就意味着这种产品本身的单价高、稀缺性强，后续涨价幅度自然较大，此外，风貌别墅大多还承担了保护历史风貌的责任，所以政府对其支持力度也高。

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核心地块大平层地理位置优越，产品稀缺，同时与周边二手房之间存在一定的倒挂，性价比较高，所以涨价幅度仅次于风貌别墅。而高端住宅项目大多地块稀缺性较弱，且后续入市项目较多，项目之间竞争较大，因此涨价幅度较小。随着上海旧改逐步完成，未来黄浦区、静安区、杨浦区、虹口区4个区11个板块将供应35个风貌别墅，更有12个风貌住宅的地块储备，加上前期的库存，未来风貌别墅或面临供应高峰，而核心地块大平层在经过上半年的集中供应后，2024年下半年供应或有所减少，仅黄浦区、静安区、虹口区等五个区17个项目可能有新增供应。

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总的来说，70/90政策的松动、土地限价放开增加了豪宅产品拿地成本，同时这也意味着占据核心地段及优质资源的地块越发抢手，而风貌别墅的接连入市更是打破了上海新房市场的价格天花板。未来随着住房“双轨制”的落地，以及改善性住房需求释放，上海豪宅整体价格或有所上涨，但风貌别墅、核心地块大平层、高端住宅产品的涨价幅度或将存在一定差异。金隅外滩东岸售楼处电话☎：400-8787-554金隅外滩东岸官方电话☎：400-8787-554

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杨浦内环内东外滩板块

60套约99㎡3房收官房源入市在即

前期均价11.5万/㎡ 总价约1060万上下

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户型图赏鉴

建面约99m²3房2厅2卫

99m²户型特点：准一梯一户设置，彰显入户的尊崇与私密；方正通透，三开间朝南；奢阔客厅与独立阳台，明朗的开阔感打造奢适的日常空间；主卧套房设计，极大限度享受空间。双卫生间设置，细节考量周到，保持家居干爽清新。金隅外滩东岸售楼处电话：400-8787-554

金隅外滩东岸样板间：

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土拍回顾及规划

2020年7月31日，金隅以总价69.2亿竞得【杨浦内环内江浦社区R-09地块（大桥街道115街坊）】（即金隅外滩东岸），地块四至：东至眉州路，南至R-05地块；西至杨树浦港，北至周家嘴路；楼板价约8.58万/㎡，溢价率38%，项目占地34045.1m²，容积率2.37，项目共规划建造12栋高层，总户数813户。

根据施工铭牌显示，项目于2021年5月份开工，2024年2月初竣工。

有人认为，对高端住宅而言，窗外的风景与城市的价值是造就它与众不同的原因。

正因如此，以金隅外滩东岸的地段价值和未来潜力，无论产品做的多么“将就”，都是不愁卖的。

但金隅地产一直是这样，即使手握躺赢开局，也不忘初心，以人为本，将产品和服务做到尽善尽美。

而这一次，作为金隅地产首个入驻上海内环内的项目，金隅外滩东岸带给我们的惊喜远超以往。

项目效果图

金隅·外滩东岸焕活艺术与自然结合的景观设计灵感，通过对土地精神、空间、故事、动线的多维度思考与探索，将“路易斯康的秩序理念、莫奈的浪漫花园、梵高的星空艺术，柯布西耶的自由之境、安徒生的童话乐园无界空间”六大艺术大师景观纳藏于归家日常。

路易斯康的秩序理念－归家大堂

礼序步道、奢阔门庭、酒店式大堂三重场景，打造归家仪式感，构建宅邸主人的尊贵主场，城市中心的一隅私境，入则宁静，出则繁华。

梵高的星空艺术－云谷会所

以梵高的星空艺术为灵感打造的约1000平沉浸式交互空间以绿谷，漂浮等艺术表现手法为业主呈现一座星空艺术馆，徜徉在星空艺术之境静谷清音，听瀑观澜，享受恣意悠闲的生活。

柯布西耶的自由之境－都会时光剧场

从勒·柯布西耶对空间、光线和秩序的设计理念中吸收灵感，打造都会生活剧场客厅，邻里亲朋聚会、交流、观景的主场，体会温馨会晤的生活逸趣。

另外，国家高度重视碳达峰、碳中和。上海市提出在2025年前实现碳达峰，所以发展超低能耗建筑等新技术在当下具有更强的时代意义。

金隅地产以高度的社会责任感与政府一起解决低碳问题，不惜成本带来了上海内环内首批超低能耗住宅项目——金隅外滩东岸。

低能耗你一定听过，那“超低能耗住宅”又是什么？

简单说，超低能耗住宅就是建筑的能耗水平远低于常规建筑物，通过在建筑的设计中加入一系列被动式、主动式、可再生能源等节能技术，让房子能耗更低、碳排更少、居住体验感更佳。

当下国家很多地方在限电，节能减排，所以金隅外滩东岸是一个走在趋势前沿的住宅。

高性能的围护结构：对于高性能的围护结构而言，就是指通过外墙保温和屋面保温，让房子形成类似保温盒的“锁温”空间，大幅度降低室外气温变化对室内热环境的扰动，保持室内温度稳定、冬暖夏凉。

超低能耗住宅在外墙保温层增厚了一倍，使用高规格的防火材料硅墨烯，防火材料与混凝土一体预制成型，形成整体性的保温，不再存在保温的漏点。

说得通俗点，相当于给房子穿上了“羽绒服”。

优越的建筑气密性：作为家居生活的必备后盾，高性能外窗对保障建筑气密性、提高居住舒适度有很大的帮助。

超低能耗住宅采用了三波两腔中置百叶窗设计，保温性能比常规建筑要提高60%左右，隔音效果也更好。

带热回收装置的新风系统：新风系统大家不陌生，相当于为整间屋子安装了一台巨大的“空气净化器”。

而超低能耗住宅不仅全屋采用新风换气，还内设热回收装置，在提供新鲜空气的同时节约能耗。

超低能耗照明系统：超低能耗住宅运用了目前节能的灯泡，比国标还低30%，同时照明亮度不受影响。

太阳能热水装置：作为取之不尽的清洁能源，太阳能被认为是优质的绿色能源之一。

居住在超低能耗住宅社区，50%的住户可以享受太阳能装置带来的热水。

示意图

企业追逐利益，将成本花在看得见的地方无可厚非。

但金隅外滩东岸连墙体内看不到的元素都在用心做，其它肉眼可见的还用担心吗？

当然，你会问金隅为什么要做这一套东西。

是匠心，更是社会责任感！

在逐步走上世界舞台的东外滩，居住绿色健康全维度住宅，这样的置业机遇，没有拒绝的理由！

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区域规划

上海的未来在哪里？

对于这个问题，小编的答案是：

未来承载上海参与全球竞争的核心动力，可以用四个字概括：一江一河。

而一江一河的精华无疑汇聚在45KM滨江岸线的世界总部门廊。

东外滩联动北外滩，与陆家嘴金融中心、百年外滩构成“滨江黄金三角”，坐拥上海不可复制的滨江资源，共同打造新时代CAZ中央活动区。

外滩和陆家嘴的现有价值无需多言，而北外滩和东外滩正迎来自己崛起的黎明时刻！

北外滩的世界企业总部是硬件，东外滩的世界互联网人才总部是软件，双维度合并，已经形成了与外滩、陆家嘴全球金融中心相匹敌相呼应的全球科创中心！

而这个科创中心的人才孕育和人口导入，显然更聚合在东外滩。

示意图

2020年11月，美团65亿入驻东外滩；

2021年1月，哔哩哔哩81亿落位美团隔壁；

2021年9月，字节跳动20.4亿强势进驻东外滩。

三家市值加起来超4万亿的巨头齐聚东外滩，这种互联网大厂“聚群效应”，势必引来产业和人口集聚，再加上杨浦本身有好的高教资源，会让人才在这个区域里形成内循环。

示意图

除了产业，东外滩作为上海近代工业的摇篮，板块内留存较多老棚户区和私家厂房，也正因为这个原因，使之成为内环滨江少有的，可供整体开发的区域。

近几年杨浦已拆除了数十万平米的旧区，城市界面日新月异，区域价值正在指数级提升！

要知道的是，厚积薄发的东外滩是站在巨人肩膀上的再超越！

它吸取伦敦、纽约、东京等全球城市经验，当下的外滩和陆家嘴可能只是它的起点。

这样的东外滩必将担当全球CAZ的中国封面！

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生活配套

金隅外滩东岸所处的杨浦东外滩板块，曾经是上海近代工业的摇篮。

多年建设下，曾经的老工业区成功转型为科创产业群，百年纺织厂改建成为长阳创谷，上海第二钢铁厂摇身一变成为以“互联网+”为主题的产业园区，国棉十七厂成为上海国际时尚中心。

绵延数公里的滨江步道，更是成为城市的风景线，网红打卡地！

这人人欣羡的诗意生活与金隅外滩东岸咫尺之遥。

实景图

交通方面：金隅外滩东岸周边3轨交汇。8号线直达人民广场、前滩；12号线直达北外滩、南京路；在建的18号线直达陆家嘴北滨江，真正实现去哪都方便！

自驾出行，项目周边4条隧道+杨浦大桥直达浦东，在建的北横通道更是贯穿浦西核心地带。

商业方面：项目周边有紫荆广场，宝地广场，旭辉MALL，百联滨江购物中心、宝龙旭辉广场等多个商业综合体，足以满足业主各能级消费需求。

当然，项目距离北外滩商圈约2公里，距离外滩、陆家嘴也就约5公里，沪上高能级商圈迅捷可达！

位置示意图

教育方面：周围规划有两所幼儿园+小学+初中、周边还有杨浦小学分校、控江中学（民办）等优质教育资源。

医疗方面：项目周边医疗配套非常完善，上海交通大学医学院附属新华医院、上海中医药大学附属上海市中西医结合医院。均为三甲级医院，还有二甲级上海市杨浦区中医医院。

生态休闲：周边有江浦公园、杨浦公园、和平公园等绿地资源，可供闲暇时休憩。

综上所述，居住在金隅外滩东岸，出行便捷、配套无忧，日常休闲更是诗意浪漫。

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金隅外滩东岸

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中秋节快乐！

朋友，月到中秋分外明，我把祝福送给你。愿你的生活如嫦娥般纯洁美丽，如玉兔般欢快活泼。愿你的事业如圆月般璀璨夺目，如月饼般甜蜜可口。祝中秋快乐！

亲爱的朋友，中秋在即，我把深深的思念和美好的祝福送给你。愿你的日子充满祥和与温馨，愿你的生活如月光般清亮，如月饼般香甜。祝中秋快乐，万事如意！

月圆中秋，情谊无限。亲爱的朋友，祝你在这个特殊的节日里收获更多的欢笑和幸福。愿你的生活充满阳光，事业顺风顺水，爱情甜甜蜜蜜。祝你中秋快乐，永远幸福！

亲爱的朋友，祝你中秋快乐，万事如意！愿月光洒满你的前程，愿嫦娥为你带来好运，愿玉兔为你带来温馨。在这个美好的节日里，祝福你一切顺心如意！

朋友，中秋节到了，让我们的友谊像月亮一样永恒。我想送给你最美好的祝福，愿你的生活充满着温馨的月光，事业顺利，家庭幸福。祝你中秋节快乐！

亲爱的朋友，中秋节快乐！愿你的心情如中秋的月光一样，宁静祥和，甜美如意。愿你的生活如中秋的月饼一样，充满甜蜜和温馨。

亲爱的朋友，愿你中秋佳节明月当空，星光闪耀，笑容甜美，生活如意，事业有成，健康常伴，幸福一生！

中秋佳节，遥祝朋友你平安喜乐，事业有成。愿你的生活如明月般皎洁，如桂花般芬芳。祝你中秋节快乐，健康幸福！

举杯邀明月，愿友情永存。亲爱的朋友，虽然我们不能常常相伴，但我的祝福一直在你身边。祝你中秋节快乐，愿你的生活比月饼还甜，比月光还温柔。

亲爱的朋友，又是一年一度的中秋佳节。在这个美好的时刻，我想把最美好的祝福送给你。愿你的生活充满幸福的笑容，事业有成，身体健康。中秋节快乐！

中秋佳节到，愿明月照亮你的前程，愿秋风送去我的问候。亲爱的朋友，祝你中秋快乐，万事如意，幸福常伴！

亲爱的朋友，愿你的生活如中秋的明月，永远充满光明和希望。祝中秋快乐，万事如意！

亲爱的朋友，愿你在这个中秋感受到家的温暖和友情的深厚，祝你中秋快乐，幸福安康！

朋友，中秋佳节到来之际，我想送给你最真挚的祝福。愿你的生活如月圆之夜一样美好，如中秋之月一样光明。祝你中秋节快乐！

举杯邀明月，祝福寄友人。希望这个中秋，我们的友情能更加深厚，祝福你，我的朋友。