凯诺律师事务所：土地征收中，遇到以租代征怎么办？

　　根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的规定，因公共利益的需要，相关部门征收农村集体土地，也可以征收农村宅基地上房屋、经营性用房、养殖场等等。但是土地征收不同于国有土地征收，相关部门实际占用农村耕地等其他农用地，用于项目建设之前，需要先将农村集体土地转为国有土地，也就是建设用地，在按照《土地管理法》第四十四条的规定，办理了农用地转用审批手续之后，用地单位才可以正式开始土地征收工作。

　　土地征收中，办理审批手续，也就是拿到有权批准征地的部门作出的征地批复文件，是合法实施征收的第一步，也是必须要履行的一个必要程序。也就是说，从原则上来讲，无论是什么建设项目，只要涉及占用农村集体土地（耕地、永久基本农田）、其他农用地，那么，用地单位均不可随意占用，实际占用土地，必须要有征地批准文件，否则不可征地。

　　不过，从实践过程中想必大家也都能看到，办理农用地转用审批手续，并不是一件简单的事情，也不是一件容易的事儿，从提交审批手续，到真正拿到审批手续可能需要很长的一段时间，有的是一年拿到审批手续，也有的是两年，三年，甚至更久，而且极个别的建设项目，即使向有权批准机关提交了农用地转审批手续的申请，最后也可能会因建设项目不符合各项规划等原因拿不到审批手续。

　　所以，极个别的征收方为了节省时间，为了能顺利地完成征收项目，或者是能在预期的时间内完成建设项目，他们可能就会以“以租代征”的方式来实现最终的征收目的，也就是，通过租赁村民的土地，每年给予村民多少租金的方式来有意规避审批手续。近日，李某就遇到了这样的问题。

　　李某是山西省人，其在当地有合法承包地八亩，其中的三亩土地（平地）因当地相关的规划建设在去年年底的时候被征收了，可是在整个征收过程中，李某并没有看见过任何的征收文件，包括土地征收预公告、补偿安置方案公告等等，李某当时就觉得很奇怪，但是并没有多加考虑。

　　后来，村委会拿着相关的土地租赁协议来让自己签，因对整个征收过程中存有异议，所以，李某并没有签订该租赁协议，而且李某等人还认为，明明是相关部门占用土地（永久性）那为何还让自己签订土地租赁协议呢？李某等人知道，像征收方所实施的这类建设项目（是因公共利益需要），必须要严格按照《土地管理法》中的规定办理审批手续，现在相关部门却要通过以租代征的方式来占用土地，很明显是有侵害自己合法权益的行为，很明显是想规避审批手续。

　　最主要的是，如果通过以租代征的方式实际占用土地，相关部门以每亩每年一千多元的租赁费对自己补偿，那显然是无法保障自己以后的生活的。所以，针对相关部门以租代征的问题，李某向上一级有关部门进行了投诉，可相关部门却对自己所反映的事情置之不理，甚至默认相关部门的行为。

　　首先凯诺律师在这里要跟大家明确一点，以租代征是不合法的。因公共利益需要占用农村集体土地（耕地、永久基本农田）以及其他农用地的，只能是依法通过土地征收的方式来推进相关的项目建设，也就是说，必须要办理农用地转用审批手续，如果相关部门以“以租代征”的方式占用土地，那么其占地行为就违反了《土地管理法》中的有关规定。

　　一旦通过以租代征或是相关部门违反《土地管理法》批准以“以租代征”的方式擅自占用农用地等，那么，相关责任人可能会被记大过，或是被开除。

　　根据《违反土地管理法规定行为处分办法》中的第六条规定，行政机关及其公务员有下列行为之一的，对有关责任人员，给予记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分：（一）不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的；（二）通过调整土地利用总体规划，擅自改变基本农田位置，规避建设占用基本农田由国务院审批规定的；（三）没有土地利用计划指标擅自批准用地的；（四）没有新增建设占用农用地计划指标擅自批准农用地转用的；（五）批准以“以租代征”等方式擅自占用农用地进行非农业建设的。

　　总之，以租代征是法律明文禁止的，而且在个别的地方法律规定上就明确规定，相关部门不可以通过以租代征实际占用土地。那么，实践过程中，如果广大村民或是其他相关权利人遇到了以租代征要怎么办呢？

　　首先遇到以租代征一定要保持冷静，同时也对村委会提出来的要求，或是相关部门提出来的要求不要马上答应。无论是土地征收中遇到了以租代征，还是遇到了相关部门强制清除了地上附着物、青苗等，只有保持冷静，那么我们才能更好地应对接下来维权工作。千万不要在遇到土地纠纷时，采取暴力的方式方法来维护自己的权益，这是非常不理智的做法。

　　其次，要马上收集相关的证据材料，包括与村委会、相关部门交谈时的录音，或是现场照片、录像等，如果有相关的租赁协议的话，那么也一定要拍照，这是非常重要的。

　　之后就是，马上向土地管理部门投诉、举报。在遇到以租代征或是其他的土地违法行为时，广大被征收人除了要收集相关的证据材料之外，那么需要尽快向土地管理部门反映相关部门以租代征这种违法占用土地的行为。

　　实践中，有的被征收人可能认为向这些部门反映没有用，就直接放弃了，这里需要提醒大家，无论反映土地违法行为有没有效果，都需要有，如果是电话反映，最好对通话进行录音，如果是去的现场，最好找人对反映情况进行录像，或是录像，若日后有关部门未针对反映的情况进行处理，那么我们便可以针对有关部门的行政不作为向法院提起行政诉讼。

　　最后就是在专业律师的帮助下，以书面的形式向有关部门邮寄查处违法占用土地的申请书，要求有关部门针对相关部门违法占地的行为进行调查核实。在申请查处之后，广大被征收人一定要时刻关注相关部门的一举一动，如果未在法定期限内作出答复，或是对调查结果不满意，那么，我们可以在专业律师的帮助下，向法院提起行政诉讼。

　　当然了，针对以租代征、未批先建等违法占地行为，广大被征地农民也可以直接申请行政复议或是提起行政诉讼。不过，土地征收纠纷相对于来说比较复杂，对方身份又比较的特殊，所以建议最好是在专业律师的帮助下进行。