这家黑马国企，下了最重要的一步棋...

最近，一家深圳老牌资深国企内部人员向艳姐透露：

如今全集团上下，很大程度正在集中力量“攻略”上海！

艳姐近期恰巧也在关注这家房企，得知这个消息时，倒也不算太意外，毕竟一切有迹可循，艳姐盘剥出了三条线索：

其一，这家深圳国企看似不显山不露水，但是默默在上海深耕多年，这几年更是进一步深耕嘉定，2020年-2023年先后拿下5宗宅地，成为这3年嘉定拿地最多的房企；

其二，其在嘉定主城最重磅的一个项目拿地已快近一年，却并不急着对外销售，一直在默默憋大招，据说：

这个项目是奔着重新定义区域价值而去的，所以开发商的每一步都走得非常谨慎。

其三，这个重量级项目组建了一个天花板级别的豪宅设计天团，牵手HZS建筑设计、深圳奥雅景观设计、HWCD设计及深圳壹方设计……豪宅缔造专家们齐聚一堂，在这个区域创造了首个海派风格泳池会所大宅。

这家国企就是来上海已经30年的南山地产。

艳姐观察下来，如今TOP级产品力的南山·璞缦正在以一己之力逐步重新定义嘉定主城的区域价值！也让南山地产成为嘉定的王者级房企！

01

区域王牌三部曲

作为近年来在嘉定市场拿地最多的开发商，过去几年，南山地产已经在江桥、南翔、菊园落地了“领峯”系四子，从两开两罄的虹桥领峯开始，盘盘热销，如今又在南门落下最重磅的一子。

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只是这一次，南山地产没有延续已经在嘉定打下一定基础的“领峯”系，而是直接选择了在产品端再进阶落地“缦系”， 打造了为嘉定“高定”的南山·璞缦。

可以说，在这个项目上，南山地产奏响了深耕、精研、创新的三部曲！

1、第一部：深耕板块，洞察需求

如果说，对板块的深耕，是南山地产坚守的“不变”。

那么对产品属地化精研的尊重和投入，可以说，是让南山地产真正“变”成为嘉定王者的关键。

南山·璞缦是上海中小套面积政策革新后，嘉定主城推出的第一个盘，算是恰好踩上了第一波风口。

但事实上，早在新政前，南山·璞缦就已经在案名发布会上明确了要推出：

大户型，并且是170+平的大户型！

大家可以感受一下这个尺度，170平以上户型标配的方厅都做到了40多平。

户型示意图

170平以下的户型也细分为了三档，最小的户型建面也有约105平，并且还能做到客餐厨一体化、套卧、三开间朝南；最稀缺的是建面约143平的户型，约14米四开间朝南、三卫双主卧套房的奢阔设计，放眼整个嘉定都找不到第二家。

户型示意图

对嘉定有所了解的朋友大概是有些诧异的，毕竟它在我们的印象中似乎都是一个非常“刚需”的区域。

南山地产的团队对嘉定主城过去5-10年的产品都做了深度调研，发现几乎没有超过170平的大平层产品，就连超过110平的户型都很少见。

但是南山·璞缦却当机立断：必须大户型、主推123-198平。

简单算一算，在嘉定新城110平以上的大户型市场占有率都可以达到90%以上！

因为南山地产坚信，鲜少有这样的产品并不代表没有需求的客群，并且这个需求量，可能还相当不小。

所以嗅觉敏锐的南山地产在一开始就确定了要做板块内从未有过的：

纯改善平层大宅！

拒绝小户型，以大尺度、高舒适度的空间，来抢滩这块市场。

如今恰逢新政出街，小户型未来或将不再是主流的大趋势下，南山地产在嘉定主城吃下了第一口螃蟹，作为第一个破局者，或许会真的在整个区域内都开创出新的局面：

嘉定，从来就不该被贴上刚需的标签！这里更需要改善！

2、第二部：精研产品，迭代升级

作为嘉定主城的终极改善代表，南山·璞缦从视觉、体感、邻里氛围感“三感”出发，层层的递进，让客户全方位感受来自南山地产的诚意！

值得一提的是，缔造了板块内首个恒温泳池会所，独一份的存在！

①海派视觉盛宴，精工审美双管齐下

从大的规划端开始，南山·璞缦就率先打了一个底板：建筑从公园里生长出来的围合式布局。

效果图

因为要匹配到南山·璞缦面向的大户型客群，所以起笔就一定要足够奢阔、视觉冲击力就一定要强。

这样的布局带来的是中央近300米的景观径深，配合上大约50米的楼间距，完全就是大尺度的集中式景观，所以整个项目最基础的规划保住了无敌的景观视野。

这样的认知下，我们再来一层层看这个项目从视觉观感上展现出来的要做终极改善的决心。

对于任何项目来说，最重要的“面子”有两道，一是入口、二是立面，南山·璞缦则是将这两道“面子”从审美旨趣到精工品质都做到了极致。

未来，来到步行入口附近，可以一眼看到这个约45米长的奢阔建筑，海派风格鲜明的弧线、毫不吝惜镶嵌其间的奢石，勾勒出艺术的美感和归家的第一道尊贵礼序。

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呈现出灵动海派圆弧曲线的立面中，更是不动声色地融入了上海市花白玉兰的形意、国际范的扎哈式曲线审美，让极简的流线型线条更加轻盈有生命力，也更值得细细品味。

效果示意图，非交付标准，以实际交付为准

效果图

将上海的国际化与腔调展现得淋漓尽致的同时，也刷新了板块内高端住宅外立面的天际线美学天花板。

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而整个社区中，只有业主才能享受到的“里子”，更是不落俗套。

建筑们围合出的中心花园中，州桥老街、秋霞圃、远香湖、古猗园、紫藤园、银杏古树等嘉定6景被南山地产提炼、转译，形成了具有在地文化特色的6大景观主题空间。

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以此为核心，南山地产更是融合了国际大师级的审美，定制了双轴6景的高配景观体系，一条礼序归家轴，一条景观漫步轴，纵横交互、相映成趣。

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未来身在南山·璞缦，就能领略浓缩的嘉定地标精华，每一处都是一次视觉与心灵的双重洗礼。

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在南山·璞缦中，视觉的惊喜不仅在于叙事宏大的建筑和景观，也在于低头不经意间瞥见的小细节。即便只是走在社区步道和园林公区中，也能看到融入其中的嘉定本土非遗草编形制，海派的技法哲思无处不在。

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未来整个项目，也将直接打造从地下开始的双重单元入户空间，车库归家亦能有高品质的尊崇礼序。

从园林走进地面的公区，更是将直面一场全球奢石盛宴，PRADA绿奢石与香槟金铝板的巧面搭配融合，共谱出了一曲海派的华丽乐章。

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②首个恒温泳池会所大宅的空前体验感

南山地产在做市场调研时，发现在过往整个嘉定主城区都没有过带泳池会所的产品。

于是，南山·璞缦又一次选择了做那个破局者，打造板块内首个恒温泳池会所大宅。

对于板块来说，恒温泳池会所的出现本就是一次巨大的产品迭代，但是南山地产依旧选择了植入更多的巧思。

整个泳池借鉴了卡地亚顶级系列海洋之心，通过艺术拼花和水面的结合，未来更是能交相辉映出尊贵的蓝色钻石质感。

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除了开创式的恒温泳池，整个下沉式的庭院会所都像是在做一次全新的产品探索。

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壮观的立体悬瀑水景，拥有着独特的琉璃水光之形意，既雅致又壮阔，光是看效果图，就能想象实景能够带来的视听顶级双重享受体验。

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会所更是通过在外部的庭院塑造森态，结合大面的落地玻璃，让室外的自然景观向室内无限延伸，实现极致的内外交互，让这里不再像是一个会所，更像是一个高定的艺术美学馆。

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③社交圈层与邻里空间的情感缔造

空间，说白了是情感和生活的载体，当一个空间能够去更多地承载生活，更多地安放情感，才是真正有价值的营造。

南山·璞缦的每一寸空间营造可以说都对人的情感需求关注得细致入微，甚至已经提前将邻里氛围感以更高级的模式提升到了一个不小的浓度。

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比如，已经搭建了比较全龄的社交平台，南山地产甚至还会将自己的个性品牌IP“南小蜂”植入“花谷蜜探”主题儿童乐园，未来家楼下就能够享受亲近自然的亲子乐趣。

作为终极改善大宅，南山·璞缦也融入了很多国际化的设计理念，比如以四季酒店的架空设计为蓝本，让缦奢生活以多样的主题架空层为核心载体进一步延伸。

效果图

3、第三部：创新表达，改善首选

可以说，凭借敏锐的市场感知力和以上提及的“三感”，南山·璞缦已经走在创新的道路上领先很多，取得降维打击优势。

另外，在价格方面更是优势明显，目前在嘉定，很多板块新房入市均价都已经达到5w+、6w+。

但是南山·璞缦作为板块内创新性很强的“改善之王”，当年拿地时，定下的房地联动价仅4.6万元/㎡。所以这里也注定将成为:

性价比之王！

02

至贵南门的底蕴与新生

一直以来，嘉定都是五大新城之首，纵观过去数年的新房成交套数、成交面积等，均领跑5大新城，在去年上海各区GDP排行榜中，嘉定也能排在第六位。

但在这个稳居5大新城桥头堡的区域，大家可能更多地看向南翔、江桥等板块，嘉定主城的南门板块价值一直其实没有得到太大的重视，但恰恰因为这样，这里或许会是一个难得的：价值洼地。

这是一个真实价值被远远低估的板块。

为什么这么说？

1、看过去：800年历史，至贵南门

嘉定始于宋朝，拥有约800年历史。

而南门自古以来，就是嘉定的兴盛之门，堪称嘉定版的“老城厢”、文化根脉所在。

左为老城厢、右为嘉定城

所以时至今日，南门的地位也始终特殊，政要机构等顶级资源触手可及，更是“嘉定名门”的聚集地。

这里也因此拥有着非常深厚的历史底蕴，诸如南山·璞缦浓缩了精华的州桥老街、孔庙、秋霞圃、法华塔……都是留在南门的历史印记，这里的非物质文化遗产甚至多达约10项。

简言之，纵观过去800年历史，嘉定至贵南门。

2、看现在：老城和新城的嫁接桥梁、新时代迭新者

很有意思的是，南门作为嘉定过去800年历史的重要承载者，现在被划归至嘉定新城，但又和老城关联密切。

如果以南门为核心，拉开一英里的生活版图，会发现，这个范围内其实涵盖了整个嘉定主城的最烫金的资源和配套，聚集了6大商业中心、5大教育学校、2大医院资源、6大公园。

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细细品来，这里有人间烟火、亦有古今对望，左览800年历史，右观现代城市地标保利大剧院……

南门作为嘉定新城老城之间的衔接桥梁，似乎也奇妙地承担起了嘉定新时代迭新者的使命，也亟需一个划时代的作品出现。

但可惜的是，过去几年的南门并没有等到这样的作品出现，不过显然，未来，在南山·璞缦的引领下，新时代的篇章正在启幕，南门的价值同样在被重塑。

3、看客群基础：名门云集、高质高知

谈到板块价值，有一个问题非常关键：南门板块面向的是什么样的客群？

我们不妨再看下来南门一带聚集的资源。仔细一盘，嘉定区政府、嘉定行政服务中心、嘉定海关、上海市公安局嘉定分局特警支队……嘉定的政要机构基本都汇集在此，构筑成了不可复制的顶级资源。

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整个板块准确说也以此形成了以zf核心为主导的格局，也在悄无声息之间成为了整个嘉定主城板块不可忽视的核心。

正因为如此，才让这里成为了整个嘉定主城的“名门”聚集地，政要机构的人员、老师、医生等高质高知人群，聚集了非常惊人的购买力。

而事实上，对于嘉定人来说，南门一直都是一个“白月光”板块，如果有缺点，就是供应量实在太少。

早些年，南山·璞缦附近的嘉宝梦之湾就成为了整个嘉定老城板块最火的项目——一房难求，就是板块热度的最好佐证。

如今的南山·璞缦，简直就是嘉宝梦之湾的超级plus版：

不管从社区规划还是产品理念亦或是圈层定位上来说，南山·璞缦都全面降维打压。

就像我们前面说的，过去很长一段时间里，嘉定主城几乎没有170+平的户型，但因为这些名门的存在，市场对大宅的实际需求却是相当旺盛的。

而总价段可达到千万级的南山·璞缦可以说是抓住了这一点需求，并敢于做板块内第一个向小户型说不的楼盘，进一步去启发这些客群更深层次的需求：

在嘉定主城、在“白月光”南门，就可以拥有更加纯粹的高端圈层、更别具一格的精奢场域。

看到这里有南山·璞缦这样的产品出山，我们深感，区域价值的提升是需要一些优质作品来提振的。

03

老牌房企的新机遇

这两年南山地产也是抓住了国央企的发展新机遇，在深耕30年的上海，更是屡获硕果，从目前的势头来看，未来冲劲和前景还是相当不错的。

1、发展缘起：背景雄厚

南山地产背景雄厚，背靠着百年招商局。

从股权关系上来看，南山地产是由南山控股全资持有，而南山控股的第一大股东是中国南山，早在1982年就应国家南海石油开发战略而生。

当年，中国南山作为应国务院批准、招商局牵头、深圳供地、最终联合在港的部分央企发起成立的国内第一家混合所有制企业，其第一任掌门人还是时任招商局集团常务副董事长的袁庚，并在袁庚的带领下，在起步阶段，就探索出了一条多元化的发展路径。

中南南山现阶段多元化布局示意图

如今，中国南山则是由国务院、广东省、深圳市三级国资委持股、国有资本占绝对主体地位的大型国有企业集团。

背景深厚，在地产这条赛道上已经走了有40年之久的南山地产，也拥有了更多确定性的发展。

2、综合实力：稳中有进，厚积薄发

南山地产是非常典型的在行业下行期厚积薄发的房企。

其有两大特质：

一是有强大的背景和雄厚的财务底盘作为支撑，在当下开发更有保障，发展确定性比较强。

二是有较强的战略定力，这些年核心瞄准了早已深耕并且最优质的上海市场、整体布局的城市也都是表现比较优质的，走出了一条比较稳妥的发展路径。

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所以过去几年，南山地产的突击效果还是相当显著的，比如去年全年，其全口径销售金额达到了173亿元，位列TOP73；看权益销售额也有113.2亿元，位列TOP88，均创下了历史新高。

总的来说，还是处于平稳的上升期。

3、产品缔造力：三大能力共创辉煌

南山地产虽然是深圳国企，但是在地产上，大部分重要的足迹其实都发生在上海，看上海这座城的产品缔造，就可以看出南山地产的一些独特能力级。

其一，地标缔造能力。

南山地产第一个叫得出名号、也具有里程碑意义的地产项目就在上海北外滩尖角处：1994年落子的上海海湾大厦。

这个被誉为上海第二十五座地标的建筑，就是南山地产在上海的最初的起点，也以此奠定了极强的地标缔造能力。

海湾大厦实景图

其二，区域价值重塑能力。

南山地产3年在嘉定落下5子，不止是战略的聚焦，更是在聚焦和深耕后，力争给区域带来一些好的变化。

艳姐想起来在南山·璞缦案名发布会上的那个大主题：

缦奢归璞，为嘉而来。

艳姐相信，未来有南山·璞缦这样的项目领衔，南门板块、嘉定主城的价值都会被进一步提振。

其三，创新迭代能力。

早在2014年时，南山地产就已经在徐泾落下了一个住宅项目——南山雨果，这个项目还是纯粹的法式奢邸。

而这些年，南山地产在上海再次发力，已经完全重塑迭代了产品方向，以进阶的“领峯系”和“缦系”逐渐加大在上海的落地力度，更是一年一创新，完成了从产品1.0到3.0的进阶，如今又有了南山·璞缦这样的封神之作。

也正是这些能力级的存在，才让南山地产始终可以有新的突破。

结语

同质化时代中的不同

嘉定主城不缺新盘，但是缺区域王者。

在如今的市场情况下，只有在产品、居住体验、板块位置都处于王者的位置才可能胜出。

南山地产深谙这一点，没有和其他开发商一样从拿地到开盘6个月的高周转模式，而是投入了一年时间去精研，从充分的客户调研、板块价值研判出发，再基于此投入去做规划、做产品，所以才能有这样独特的南山·璞缦的问世。

回过头来看，我们在南山·璞缦身上看到的这些不同，无非是因为开发商做了更多的思考：

我们到底能给这个板块带来什么？

比如，这是艳姐听到的来自南山地产内部的声音：

产品类别 上， 周边都是一些高低配产品，我们就做全朝南的纯粹改善平层大宅吧； 居住体验感 上，入口就 开始的奢阔尺度感、海派风情、泳池会所，都是区域内不曾经见的领先，我们必须在各方面都轻松拔得头筹……

要做就做区域王牌产品， 南山·璞缦这一次做到了！

欢迎添加艳姐微信品鉴南山·璞缦

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主编：张艳

责编：Nanako

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