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号称“沈阳第四代住宅”的项目，金地|金城·阙云台，售楼处已开放四天，目前释放价格为：113三居室成交单价约：14800-16800元/㎡；124四居室成交单价约：16000-18500元/㎡；135四居室成交单价约：17000-19800元/㎡。

整个项目7栋楼，开盘要全部加推，目前整个项目总共202套可售房源，如果想在开盘时，选到合适的楼层，可能要研究“找找关系”了。

具体项目细节，本文不再一一赘述，想了解的，可查看往期文章：一山不容二虎，万科和金地在首府新区再次PK和金地阙云台高清户型图(首次公开)

关于金地|金城·阙云台这个项目，是金地和金城合作开发的项目，铁岭金城集团作为投资开发，金地作为代建方。是两家继2022年金地·金城领峯后的第二次携手。

先谈谈这个项目的优点，阙云台项目的三大卖点，会让这个项目未来长期处于比较保值的状态。

第一个卖点：主城洋房

阙云台项目最大的卖点并不是总校学区，即使没有好学校，这个项目也同样值得购买，沈阳真正意义上的主城区——沈河、和平、皇姑二环内，品牌开发商的洋房项目，不超过10个。

皇姑区有7个，中海源境、中粮隆玺、旭辉铂悦公望、金地九阙台、中海寰宇天下、华润紫云府，再加上金地阙云台。

和平区3个，俪兹国际花园、龙湖天钜和新世界卓铸。

沈河区没有品牌开发商的洋房项目，主城区的洋房，就么一点点。很多沈阳人还是喜欢住在一环边的，这些楼盘洋房的二手价格是非常坚挺，没有一个拉胯的，阙云台也不会例外。

第二个卖点：产品力

阙云台项目对外宣传的“第四代住宅”，是需要打上引号的，但是这个项目的得房率可以做到95%~98%。

同时这个项目的外立面是比较新的，是一个新派洋房的结构，主城的改善洋房。

第三个卖点：配套

项目5.6km到43总校，向东600米到6号线铁山路地铁口，向南800米到万象汇，“学、铁、商”比较齐全，配套上没有明显短板。

说完了这些优点，阙云台的有哪些缺点，置业顾问也不会告知你的，谢老板为你一一揭秘。

第一：不利因素较多

图片来源：早期周边航拍

阙云台项目7栋楼，有5栋临街，同时地块不大，呈“菜刀状”，地块西南缺角，为公交车辆检修站，对项目还是会有一定的噪音影响的。

南侧为华海雅馨苑，北侧是昊景家园，均是老旧小区，城市界面一般，南北侧为小路，西侧为小片绿地阻隔，开车出行只能依赖东侧鸭绿江东街，未来交通拥堵情况，不得而知。

具体的项目红线内外不利因素，可查看图中内容，如果想了解这些会对业主的居住生活造成什么影响，可以扫码进群，跟谢老板一起探讨交流。

第二：园区景观较少

从项目规划上看，因为园区较小，是一个迷你小盘，所以无法设计更多的景观，更多为园区内部绿化植物。

唯一景观为未来归家大堂（现售楼处）的水系，至于网传的“减配版新希望锦麟誉”，只能说见仁见智吧。

第三：学区并不稳定

这个项目的学区，别看有皇姑教育局的学区文件，但是阙云台是签约的学区，并不是划片校区。

所有的展示的文件最后都有一个兜底条款，如果43总校上不去的话，会分流到别的学校，而且是就近安排。这个项目周边就近安排学校太差了。

图片来源：售楼处展示实拍
虽然现在开发商搞定了皇姑区，能入学总校，但是房子未来二手交易的时候，如果进行学校的重新划片，比如像现在的北京、上海、广州多校联合划片，未来还能再上到名校的可能性会大打折扣。

如果近一两年内，你的孩子想上初中43总校，这个项目还是可以选择的，毕竟兼顾了学校兼产品改善；如果现在孩子还小，是预备的初中学区，谢老板是非常不建议纯冲着好学区入手这个项目的。
第四：采光问题

从阙云台项目的楼位排布来看，整个园区为2列楼栋，西侧为3栋6层顶洋房G5#、G6#、G7#，东侧3栋11层小高G1#、G2#、G3#，1栋8层洋房G8#。

根据日照分析，东侧3栋小高临街，上午采光没问题，中午以后，中低区采光会受各自前面楼栋影响，西侧洋房也会对低区带来挡光，G1#采光较为良好；

西侧3栋洋房上午采光受东侧小高及8层洋房挡光较为严重，中午以后，G5#、G6#低区受各自前排楼栋阴影遮挡，G7#不受影响，采光较好。

G8#为8层顶洋房，位于园区最前排，东侧南侧双向临街，不会被园区内楼栋遮挡，但是南侧直面雅馨苑小区11层顶小高楼栋，中午之后，楼栋低区会受到挡光影响。

第五：阳台交付问题

阙云台项目户型的设计，在每一层楼体外沿均增加了600mm宽的“外部阳台”，考虑到东北地区冬季气候寒冷，同时上一层“挑檐”对楼下室内的采光也会产生影响，该项目在交付时会将阳台外拓，将客厅外部分阳台封进室内。

但是这一操作也导致客厅部分“L形”剪力墙无法拆除，会对客厅的贯通性造成一定影响。

由于“挑檐”为错层设计，在交付时仅有113㎡户型可以将次卧外阳台扩进室内，其余部分外露，届时其“挑檐”相当于外部造型层，大部分无法封闭，会增加楼体渗漏风险。

第六：东地块的价格和产品挤压

阙云台项目目前仅有“雅馨苑北-1”地块，项目东侧，一街之隔的“雅馨苑北-2”地块还是未获取状态。

2号地块拿不拿取决于阙云台“一期”的销售情况，按照目前的认筹量来看，客户对项目的认可度，拿地是大概率事件。

同时谢老板注意到，在售楼处的沙盘上，2号地块的规划已经做出，参考阙云台的设计，2号地预计会做10栋小高，6栋洋房，南侧为入园大门和临街商业。

阙云台项目一共202套房子，2号地块约300多套，2号地块的规模更大。

当前市场情况还好，皇姑主城区已经憋了多年没有新房供应，很多人去买这里。2号地开盘后，如果市场转弱，把项目周边的地缘性客户吃完了，出现客户难以为继的情况，会不会进行调整，以价换量。

万科胤樾142平洋房户型

单从户型设计角度来看，南首府本月新开盘的万科胤樾项目，开盘卖得不错，产品设计同样极具亮点，洋房产品能达到105%的得房率，成为新一代的户型标杆。

那么这波阙云台会不会跟牌，面对沈阳房产市场如此内卷的环境下，阙云台极有可能会对2期产品进行升级，追加更多赠送，届时势必对1期产品进行挤压。

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