终于逆袭的普陀，又遇到三个麻烦

被一直嘲笑“又破又大”的普陀，这些年也在暗流涌动。

普陀区的整体发展已经超出很多人想象。

2023年普陀区GDP增速全市排名第五，比2021年上涨了整整9个名次。

财政收入增速更是让人惊掉下巴，普陀区排名全市第一！

增速红利带来的好处众多。

大众体感最明显的，这几年普陀街边大多数地砖都更换成石材或水泥灰砖，路边口袋公园数量不少，城市面貌得到较大改善。

原来有个吐槽普陀路况的段子：“开车如果路况突然变差，看看是不是进普陀了”现在已经没人说了。

最具代表性的就是铜川路，过去十多年路过都是飞沙走石，现在也焕然一新。

财政的宽松，让普陀各项数据从原来的吊车尾水平跃升到城市中上水平。

今年全市城市更新力度普陀排名第六，拆迁补偿预算是去年的2.5倍，碾压黄浦、静安、杨浦、长宁四市区。

普陀的城建越来越好，软实力也不容小觑。

过去被很多家长认为是教育洼地的普陀，这几年高考成绩全市亮眼，2023年表现堪称惊艳：

清北录取率全市第2

复交录取率全市第4

985录取率全市第2

211录取率全市第1

一本率也是全市第1！

普陀的教育资源虽然远不如徐汇、杨浦这样出类拔萃，但胜在分布均衡。

全区九年一贯制学校占比很高，公民差距不大，对普娃来说性价比较高。

普陀的商业资源也一直很丰厚，早年的长寿路是上海有名的商业中心，80后追星经常到长寿路的亚新广场。

现在又加持了网红建筑天安千树，小“新天地”鸿寿坊，商业资源不容小觑。

居住板块长征的梅川路步行街是上海最早的网红街，后来又建了118广场、百联中环两大商场。

长风开发得比较晚，商业资源也很强劲；

近铁广场建成了徐家汇都想要的环形天桥，长风大悦城吸引了大量长宁居民来消费。

真如32万方中海寰宇城开业后，连同22万方love大都会、绿地缤纷城、上海复悦荟商业体量超过64万方，超越五角场的60万方总量。

普陀区虽然底子薄弱，发展一直敢为人先。

这几年率先提出全区价值观“人靠谱、事办妥”口号深入人心。

打造真如副中心，又提出“伟大的一平方公里”设想。

坐上时代顺风车的普陀，正在经历一场脱胎换骨。

如果你现在再跟普陀人说让他们合并到长宁去，对方马上会跟你急眼。

普陀的发展成就大家有目共睹，不过新时期下的普陀又遇到了几个新的麻烦。

和其它区域相比普陀缺乏向心力，发展格局不太明朗，能逆袭靠的是多点开花。

徐汇区徐家汇大哥位置毋庸置疑，即使这几年因徐滨崛起商办和住宅市场都收到一定影响，科教文卫体依然是徐汇区的精神寄托。

杨浦、虹口这几年重点发力东、北外滩，寄托未来全区的发展增量。

静安南京西路、静安寺的地位不可动摇，这两年重点更新苏河湾附近。

黄浦有全上海的精神寄托外滩金融商务建筑群，住宅市场唯新天地是瞻。

长宁中山公园和天山组成全区心脏，每一次跳动都关系到全区命脉。

相比之下，普陀区的发展有些散装，代价就是和江苏一样，内部竞争很大。

内环内自成一派，真如眼红长风的商务资源，海纳小镇和桃浦定位部分重合。

地段最好的长寿路堪称静安小跟班，长久以来是真正意义上的市区“后花园”。

解放前这里轻工业、纺织厂比较多。但是因为路网便利，一直都是一个区域节点型小中心。

90年代道路拓宽后，长寿路迎来高光时刻，开了比梅陇镇酒家还早的亚新生活广场。

80后放学约会看电影，看张信哲演唱会都来过亚新。

后来因为市区越来越多的商业体崛起，大量居民动迁以及商铺整治大量闭店，长寿路人气大不如前。

虽然引进天安千树这样的网红商业体，但因为位置不便、招商原因运营不温不火。

发展底蕴不如老静安卢湾，住宅属性过重主要产业还带点颜色，长寿路落选2035CAZ敢说自己冤吗？

遗憾的是跟随长寿路的开发节奏，普陀区最宝贵的自然景观资源没有得到合理规划。

三湾一弄拆迁后建了个超级大盘中原两湾城，武宁也成了纯粹的住宅区。

因为建成年代大部分都是2010年之前，又没有引进高水平开发商，这些沿河房子的品质在今天鲜有能达到豪宅水平。

苏州河从黄浦江到浦西外环全长大约20.6公里，其中普陀区就占了15.2公里，原本在一江一河时代，会成为普陀彻底翻身的最大杀器。

可惜唯一具备前瞻性规划的，只有苏州河旁的和长宁关系不错的长风。

长风苏州河沿线曾经大小工厂遍布，火柴厂、纺织厂、化工厂盘踞河岸。

在经过十多年的城市更新，长风诞生了普陀区活力最强的商务区，引进不少优质企业。

凭借全新的城市界面、相对无短板的配套以及不错的住宅品质，长风一跃成为普陀富人区。

长风虽然已经崛起，但地理位置靠近长宁，定位更像天山人民的精神外挂，对本区来说影响力有限。

普陀近年全区之力托举的，是真如和桃浦。

真如副中心因为一些众所周知的老黄历，过去二十多年错过了最好的发展时机。

不过随着中海双子塔建成，真如实打实也引进不少企业，已经形成数字广告和新质生产力两大产业集群。

德国大众、吉利等世界五百强旗下子公司，此外还有京东科技、元隆雅图、祥明智能百朗新风、开滋集团等行业内领先企业都已入驻中海商务中心。

经过多年的雕琢，真如副中心从最初仅有单一CBD升级成了科创风的海纳小镇。

海纳小镇以数字经济为支点，撬动先进计算、深度智能、元宇宙三大产业。

五大产业片区完成度较高的有中海双子塔为代表的未来之塔以及电科院为首的科研智坊。

其它三大片区目前进度较慢，尤其是光明拿下的地铁站地块，数字云城还是一片青青草原；

但宣传概念依旧充满普陀特色：“中华武数”。

海纳小镇的提出无疑和普陀另一发展引擎桃浦有部分重合。

桃浦智创城立足科创、智能、智造一体化，是普陀区重要的新质生产力承载片区，这些年的发展也取得一定成果。

桃浦智创TOPA区先后引入了东方雨虹、德爱威、乐凯新材料等先进材料头部企业，上海电力高压、李园实业等总部办公相继入驻。

中央绿地占地6.8公顷（一期）极大改善桃浦的市容环境。

最重要的是桃浦贡献了大量宅地，土地出让金充盈区内财政，也给了普陀新的机会。

2022年黄浦区建国东路143弄小区征收生效，标志着上海最后一个成片二级以下旧里也被消灭，未来的旧改方向将是零星动迁。

市区成片的土地资源更加难得，普陀桃浦的机会却到了。

对桃浦来说，早些年因为土地治理放缓了拍地速度，这两年智创城东侧开始拍地建了宝华、金茂、象屿等住宅项目；

中央绿地西侧，依然还有数十块规划宅地待拍，整个智创城总宅地面积在110万方。

要知道桃浦1992年才划入普陀，2012年桃浦工业区正式转型。

在随后的几年里，桃浦智创城的核心区土地收储工作全面完成，标志着桃浦地区在转型发展上取得了重大进展‌。

潜台词是什么？

拆得早，更便宜！

桃浦的土地收储早，成本更低面积大，是其它六个市区梦寐以求的肥肉。

黄浦区这些年旧改得伤筋动骨，动迁福佑地块前期投入超过500亿；中海建国东路项目，前期投入595亿。

临港当年开发，也花了300亿填海造陆。

相比之下，普陀花小钱办大事。

加上普陀的新房品质都相当过关，未来完全建成的桃浦智创城，确实有希望填补西北楼市塌陷一角。

但同时普陀的发展机会也伴随着三大难题。

上海这几年发展速度明显放缓，经济发展从以前的靠增量挣钱，变成现在问存量要钱。

徐滨的第一桶金靠的是漕河泾、徐家汇的部分产业转移；东外滩未来和新江湾-五角场争企业。

长风商务区多一点，真如商务区就少一点；智创城快一点，海纳小镇就慢一点。

存量时代资源相对是固定的，招商引资来的企业就那么多。

相比起市里更重仓的临港自贸区、张江科学城、滨江金融产业群、大零号湾，普陀能争取到的资源很少。

不过这两个难题都是共性的，普陀对新区域桃浦的支持力度不够才让人捉急。

前面说了，桃浦的未来发展想象空间很大，前提是普陀接下来每一步都是神操作，像堆积一个前滩那样用资源堆出一个桃浦。

只可惜普陀这会估计是还没缓过来，给桃浦的资源少之又少；

好的医院、学校都没有，商业资源也在全区中等偏下。

建设了六七年的智创城，今年才传出要盖九年一贯制公办学校和幼儿园。

给的既不是曹杨二附也不是华师大附属，而是桃李实验学校和桃李幼儿园。

光看桃浦的配套，家长真的缺了亿点点诚意。

这样看，其实桃浦8.5万/平的新房价格就有些危险了。

不仅透支了部分产品溢价，还透支了发展预期。

不过就总体而言，普陀轨交网络发达，商业氛围浓厚，是市区难得的洼地；不少板块都有性价比较高的上车选择。