楼市，准备下猛药了！

　　美联储降息前后，楼市的小作文就开始满天飞。

　　这两天尤其多，这让我有种感觉，总觉得有点风雨欲来的味道，尤其进入9月以后，这种感觉越来越强烈了。

　　美联储降息前，彭博传出说我们酝酿降低存量房贷利率。

　　随后美联储降息，然后又有消息说一线城市的限购政策要调整。

　　昨天，刷到成都的一个项目准备要涨价。

　　还有贝壳要在成都拿地盖房子，一个曾经只做卖房和租房服务的企业，竟然要拿地盖房了？

　　这背后又是一场怎样的洗牌，难道贝壳已经嗅到了抄底的机会？

　　9月最后一周，我和大家一样，静待大招落地。

　　但在此之前，有些新的思考和变化，想拿出来和大家聊聊。

　　美联储降息造成轰动后，我们所有人的目光都开始聚焦到：

　　接下来，我们会怎么走？

　　先说结论，当下的环境，到了需要一场大放水来解决的时候了。

　　所以降息是必然的，只是什么时候降，降多少的问题。

　　美联储降息后，我们的人民币汇率大涨，一度从1:7.2涨到1：7.04的关口，虽然人民币升值已经是大趋势，但短期如果涨得太猛，就不利于我们的出口。

　　现在什么局势，大家伙多少心里有数，产能过剩是摆在明面上的。

　　出口本就有关税卡着，如果人民币再大幅升值，对出口只会更加不利。

　　所以哪怕是为了保住出口，我们也会跟进降息。

　　其次，是我们现在的消费问题，看几组数据感受一下吧。

　　8月末，广义货币(M2)余额305.05万亿元，同比增长6.3%。

　　狭义货币(M1)余额63.02万亿元，同比下降7.3%。

　　M1是你手上可以随时用的钱，M2则是你手里的钱+银行存的钱。

　　当M1下降，M2却上升的时候，就说明一个问题：

　　要么大家手里真没钱，要么大家有钱但更愿意存在银行。

　　如果这个情绪继续蔓延，那就会出现消费降级，现在不就正在经历吗？

　　刚过去的中秋假期，看似出游人数比2019年要好，但月饼和白酒的销量可不好。

　　门市月饼类产品销售额，比去年同期下降了45%，白酒整体销量也下滑10%左右。

　　所以哪怕是为了刺激大家的消费，放水也在所难免。

　　之前我说过，接下来可能是先降准，然后降低存量房贷利率。

　　LPR的降息，四季度一定会至少有1次，幅度大概率在20个bp左右。

　　站在老百姓角度来看，房价的下跌=负债的加重，如果再不少点月供，真就不敢消费了。

　　所以一定要想办法让老百姓钱包先鼓起来，消费和经济才能复苏。

　　最后，放水势在必行的原因之三，在于地方。

　　地方更饥渴，他们更需要一场大水来缓解他们的债务。

　　截至2024年7月底，地方政府债务余额高达42.80万亿元，约占2023年GDP的34%。

　　之前贵州的城投债问题，就够突出的了，而且还不能赖掉，最后怎么办，只能展期。

　　所谓延期还，不就是赌货币贬值，债务稀释吗？

　　而且放水开始有迹可循了，9月21日，在中国宏观经济论坛上，国发研究中心前副主任刘世锦建议，要推出一揽子刺激加改革的经济振兴方案，带动经济回归扩张性增长轨道，建议以超长期国债的方式，未来1-2年形成10万亿的经济刺激规模。

　　如果按照预想，真的能形成10万亿的刺激规模，那这哪里是放水，可以说是发洪水了。

　　他的提议是提升新市民在保障性住房、教育、医疗、社保、养老等方面的基本公共服务水平。

　　还有加快都市圈范围内中小城镇建设，以此带动中国的第二轮城市化。

　　发现了吗？

　　他的提议和我们现在正在做的高度重合，唯一的差别就是资金体量的差异。

　　之前收储的城市已经扩大到60多个，很多城市出台了收储的细节，但很多人没有感受到收储在如火如荼的落地。

　　大概率是等收储的资金到位。

　　之前说3000亿用于收储，这个资金体量显然是不够的。

　　如果接下来能加大资金量，收储的速度就可以加速了。

　　看到底会不会能不能形成10万亿的刺激体量进行救市，大家就要关注发行国债、政策落地、降准、降息的时间节点。

　　我给普通人一个建议：

　　当多数人已经感受到通胀的时候，其实已经通胀很久了。

　　普通人落后市场变化至少半年，这是感知的滞后性。

　　所以当你发现很多城市开始有一些新变化的时候，你就要注意起来了。

　　比如收储的速度突然加快了，还有以旧换新的房票置换，细则开始出来了，一些基建的工程审批速度加快了。

　　比如土拍的价格越来越高了，土拍参与的开发商开始增加，法拍房的数量开始减少了等等。

　　很多市场变化的信号，就是楼市逆转的信号。

　　你想为什么很多人要关注美联储降息，还关注降息后我们会怎么出招，市场有什么变化，这就是原因

　　我希望大家先达成一个共识：我们楼市正在进入改革深水区。

　　我之前一直强调，楼市没有全面普涨的机会了。

　　我们不存在那样的条件了，人口问题、城市化率的问题、供需问题等等，都意味着我们很难有过去那样全面上涨的机会。

　　但很多人又会放大以上几个问题，我只能说还是没有看到本质的问题。

　　人口负增长了，没有需求了，但实际上我们只要没有走到人人住别墅的时代，需求本质上都是存在的。

　　60后70后父母买的那套房子，00后和10后真的不一定还看得上，而且房子会老会旧会破败，住的也不舒服。

　　当然，有人说00后可以不买房，可以租房，因为他们不想当房奴。

　　没关系，住房本质就是刚需，不买房就租房，只不过租房也会涨租金，哪怕是公租房，不用杠，深圳就有公租房涨价的先例了。

　　当租房的成本无限接近于房贷成本的时候，年轻人又会重新做出选择。

　　何况，我们现在是看似不缺房，但实际上优质的商品房是偏少的，大多数人都是住老房子的。

　　四大一线城市房龄在25年以上的住宅占比大约是36.1%；

　　二线城市与三四线城市房龄大于25年的住宅占比分别为24.4%和23.7%。

　　再过15年，超过25年的房子可能会达到80%。

　　这就是房屋养老金出台的背景，老房子太多了，不可能全部拆掉，就只能想办法修修补补。

　　这些老房子的归宿是什么，要么在老龄化趋势中接受破败，然后遭人抛弃。

　　要么靠着国家现在还愿意给以旧换新的红利，抓紧置换，又或者靠着房屋养老金再修修补补又三年。

　　所以我想说什么结论呢？

　　就是分化，以后楼市分化越来越严重。

　　而债务和财富的分化也会越来越严重。

　　这条路，人家发达国家走就替我们先走一遍了。

　　在韩国，首尔的房子都卷上天了，能攒的起钱买的年轻人越来越少，但首尔都市圈外呢，很多便宜的房子，但年轻人却不愿意放弃首尔的高薪，去住宽敞的房子。

　　就像现在北上广深，年轻人也不是一毕业工作几年就买得起房的，但很多四线城市，比如鹤岗呢，几万块的房子不少。

　　可是年轻人也不见得会愿意放弃一线城市的高薪，去县城住大房子。

　　那你们说，房子到底是过剩还是紧缺呢？

　　房子的真正价值，根本不是一堆建筑材料堆起来的水泥盒子。

　　房子背后的创业机遇、就业机会、公共服务、邻居关系远比这房子本身更有价值。

　　而且，我们现在也在人为“创造”人们对房子的需求，或者你可以理解为是迎合。

　　现在大家的居住条件，真谈不上好，尤其是大城市，要么住得小，要么住得老。

　　所以我们提出了要建设好房子，要建设第四代住宅，减少公摊、降低容积率，就是为了满足大家对住好房子的想象。

　　你就会慢慢发现，我们走进了楼市的改革深水期。

　　过去大家是没有房子，所以我们在新建。

　　但未来，是缺好房子，所以我们要优化库存。

　　以前从无到有，又是一次财富创造周期。

　　现在从有到优，也会是一次财富创造周期。

　　这个周期中，每个人都还有机会。

　　这个机会，就是优化，我们开始进入存量时代，大家不再是拼房子数量多的时候，而是要拼谁的房子好的时候。

　　可以流动变现的房子才叫资产，而不能变现流动的叫做不动产。

　　这2年大家卖房的时候，应该都感受到挂牌周期的拉长了吧。

　　在房价上涨的时候，购房者都是盲目的，但在房价下跌的时候，他们好像终于知道去挑房子了。

　　他们会考虑地段、户型、得房率、学区、小区绿化等等，这才是“开智”的过程。

　　所以，你手上那些挂牌时间越长的房子，你越要开始反省，这房子真的还要继续持有吗？

　　要不要卖掉？关键是卖掉之后，要怎么做，不可能空仓吧？

　　我之前说过，美联储降息意味着全球进入一轮降息周期，你可以理解为放水周期。

　　这个周期中，最错误的决定，就是空仓。

　　持有大量现金，却没有抓住任何资产，这是很危险的。

　　你想象一下，一个人40岁，辛辛苦苦攒了50万存款，准备用这笔钱躺平不工作了，结果大通胀来了，他的50万，购买力变成了25万。

　　相当于半辈子继续打水漂了，所以一直以来，存钱是不可能变富的，因为通胀的存在就是对财富的一次掠夺。

　　所以接下来怎么办，是所有人共性的疑问。

　　手上的房子怎么做置换，如何换到有价值的房子？又如何守住自己的财富不被通胀给稀释掉，有些人是卡在卖房上了，这房子怎么卖掉呢？