北京房产之讼：父亲售房涉亡母工龄，子女起诉合同无效

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、当事人信息

1. 原告：陈宇文、陈宇杰。

2. 被告：陈宇皓。

3. 第三人：陈宇鑫。

二、原告诉求

要求判令：

1. 依法确认 2007 年陈鹏与陈宇皓签订的北京市存量房屋买卖合同无效。

2. 对方承担本案诉讼费用。

三、上诉请求

陈宇文、陈宇杰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判陈宇文、陈宇杰在一审中的诉讼请求。

四、事实与理由

1. 林女士去世后并未进行继承分割，其生前留有钱款，陈鹏工资不高不可能自行攒下购房款，陈鹏参加房改时所用购房款应为夫妻共同存款，一审法院仅用时间长短来判断夫妻共同财产状况，违背常理，也不符合法律规定。

2.陈鹏参加房改购房时使用了林女士的工龄，房屋属于夫妻共同财产，陈鹏无权单独处分。

3.陈鹏与陈宇皓在明知涉案房屋有林女士继承人份额的情况下，未经陈宇文、陈宇杰同意擅自以明显低于市场价的价格买卖，侵害了陈宇文、陈宇杰合法权益，应当认定为无效。

五、被告辩称

陈宇皓辩称，不同意陈宇文、陈宇杰的上诉请求和理由。

六、第三人陈述

陈宇鑫辩称，同意陈宇文、陈宇杰的上诉请求和理由。

七、法院查明

1. 林女士与陈鹏系夫妻，二人生育陈宇文、陈宇杰、陈宇鑫、陈宇皓四名子女。林女士于1990 年 10 月 17 日因死亡注销户口。

2. 1998 年 1 月 22 日，陈鹏与北京A 公司签订公有住宅楼房（成本价）协议书，约定陈鹏购买涉案房屋，经计算，实际售房价21822 元。从单位出售公有住房房价计算表（房改表三）可以看出，陈鹏购买该房屋使用了陈鹏40 年工龄、林女士 32 年工龄优惠。

3. 同日，陈鹏支付18949 元购房款。陈宇文、陈宇杰提出，陈宇皓交纳的购房款系用其与林女士的夫妻共同存款交的，理由是林女士去世前有收入，且其去世后没有进行遗产分割，但是林女士去世时，留有哪些遗产并不清楚，也没有证据。陈宇皓提出，购房时林女士已经去世 8 年，陈鹏自己有工作，交纳的购房款是用其个人财产支付。

4. 2007 年 7 月 2 日，陈鹏（出卖人）与陈宇皓（买受人）签署北京市存量房屋买卖合同（自行成交版），约定陈鹏将涉案房屋出售给陈宇皓，房价款1 万元。同年 7 月 9 日，陈宇皓缴纳房屋税款 6346.7 元。同年 7 月 11 日，陈宇皓取得该房屋所有权证。

八、法院认为

1. 陈宇文、陈宇杰主张陈鹏在购买涉案房屋时，使用了林女士的工龄优惠，且使用其与林女士的夫妻共同财产支付了房价款，故涉案房屋属于林女士与陈鹏的夫妻共同财产。就此，首先，按照相关规定，按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。故虽然陈鹏在购买涉案房屋时因使用了林女士的工龄而获得政策性福利，但林女士的继承人仅能就该福利所对应的财产价值的个人部分作为林女士的遗产主张分割，此财产价值是财产属性，本质上与房屋权属没有关系，不应改变涉案房屋的权属性质，该房屋依然为陈鹏的个人财产。

2. 其次，陈宇文、陈宇杰提出陈鹏购房时支付的房款系用其与林女士的夫妻共同财产支付，但陈鹏支付购房款时，林女士已经去世8 年，现陈宇文、陈宇杰并未提交相关证据，证明陈鹏系用其与林女士的夫妻共同财产支付的房价款，故法院对陈宇文、陈宇杰的主张依法不予支持。

3. 现陈鹏自愿将其个人所有的房屋出售给陈宇皓，陈宇文、陈宇杰认为其无权处分、且恶意串通等，主张陈宇皓与陈鹏签订的房屋买卖合同无效，没有事实与法律依据，法院依法不予支持。

九、裁判结果

驳回陈宇文、陈宇杰的诉讼请求。

十、房产律师点评

当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。陈鹏与北京A 公司签订公有住宅楼房（成本价）协议书时，其配偶林女士已去世多年，不具备签订合同的民事权利能力和民事行为能力，陈鹏作为合同一方当事人行使权利、履行义务，并取得涉案房屋的单独所有权。因此，陈鹏自愿将涉案房屋出售给陈宇皓的行为，系对自己财产的处分行为，未侵犯第三人的合法权益，不构成恶意串通。陈宇文、陈宇杰虽主张陈鹏的购房款为林女士遗留钱款，但未提交证据予以证明，法院不予采信。按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。涉案房屋购买时虽折算了林女士工龄，但并非陈鹏、林女士共同所有，陈宇文、陈宇杰主张陈鹏无权处分，法院不予采纳。

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