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千呼万唤始出来，新杨思上园的售楼处终于开了，开放了新的104平3房的样板间（还有133和166），顶着重重质疑之声，依然有大量的购房者第一时间来到了现场参观。

After much anticipation, the sales office of Xin Yangsi Shangyuan has finally opened, with a new 104-square-meter, three-bedroom model room (there are also 133 and 166) available. Despite numerous doubts, a large number of home buyers still came to the site to visit as soon as possible.

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未来作为会所交付使用的售楼处

而此时，距离该项目一批次过会，已经过去了三个月了，三个月的时间，浦发究竟准备了什么“大招”？

Part.1

“便宜”近人
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也要尽可能的精致感

又一个“超配”社区？

曾有一个朋友，租住在了浦东6号线东明路站，每天站在阳台都能眺望到南面不远的新杨思，在他口中对于新杨思的评价非常朴实无华：“北蔡住着挺方便的，但到新杨思这里就太荒了”。

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也是因为周边的确很“荒”，项目的售楼处也准备了大大的围挡，尽量提升前来参观的购房者的观感。

但理性的买房人依旧会在周遭晃上一圈，然后便有人禁不住感叹：“外头叙利亚，里头西班牙”。

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这种感叹，上一次听到，还是在杨浦江浦公园的仁恒海上源。

因而三个多月，甚至更长的时间，浦发的团队一直都在思考同样的问题——如何尽可能提升社区的档次和颜值，以弥补当下周边确实百废待兴的局面。

最后他们选择了直拳出击——堆料。
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漂亮的公区其实已经无需过多去赘述，这里就是最让人觉得“西班牙”的地方。

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而售楼处其实你已经可以观察到一点额外的东西，比如实体样板间所在楼栋的外立面采用大面积的铝板材料，同时采用了比较复杂的框架线条。

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而进入室内样板间，新杨思上园在每个户型都标配入户玄关柜，壁龛位置采用奢石材料

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约104平三房标配烤箱+洗碗机，166平四房则采用的弗兰卡全系四件套厨电。

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大户型的背景墙采用Armani Case定制的幕布，据说成本都要约一万多

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主卧卫生间采用双台盆设计，标配唯宝智能马桶

更多的一点细节则可能还是要实地走访才能感受到。

同样能否克服周遭的实景也要时间去证明。

但对于9.9买浦东内中环新房这件事

我觉得“值”！
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Part.2

新杨思的规划

值不值得去等

项目或许值得买，但规划的饼能吃固然最好，那新杨思可不可以吃？

诚然，北蔡常住人口接近30万堪称人间烟火，但他和三林的夹角处的新杨思——却一直闲置开发。

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自打恒大建材市场搬迁，新杨思地区才开始有所动静，时至2024年，这里的新房才一跃而升，指导价终于定到了9.9万。

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如果说年初的新杨思是完完全全的大饼，那么在现今这样一个万物复苏的春季，这个大饼也已经酝酿出一些新意，我们一起来看

1、整体规划有所明确，至少我们知道新杨思有什么了。

买房买明确，现在对于购房者来说，与其再吹规划大饼，更吸引人的还是一些所见即所得的东西，而这些则一直都属于新杨思地区的短板。

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然而奈何新杨思的地段实在太好了，浦东内中环+哪哪儿都是一刻钟车程的自然优势，让购房者不得不吧眼光投向这片百废待兴的土地。

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新杨思的过往，以前的文章都写过了，我们着重来看新杨思到底要建哪些东西。

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从这张区域首发新房新杨思上园的宣传效果图上，我们可以看到整个新杨思核心区未来将要落地的东西，为了方便观看，我们铺到卫星图上来讲。

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从新杨思核心区的骨架上，我们就可以大致分成四个功能区：西北角的住宅教育组团、东北角的办公组团、西南的商业组团以及最中央的绿地公园。

整个核心区的规划由日本设计操刀，总规划体量约130万方。

未来，在这里，不仅有近40万方的开放式商业布局，还有3.5万方中央绿地与7万方公园缝合城市“绿脉”。

十字步行街&空中商业长廊

约40万方超级商业IP核

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区域内一所幼儿园和一座九年制学校，提供优质教育配套。

24班幼儿园&九年一贯制学校

约2.8万方艺文业态

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通过空中连廊、立体步行网络，打破传统街区界限，串联起全新场景的漫步式商业，以“人”为中心，形成自然、商业、居住共生共长的良性循环。

全新WELLBEING办公

超高塔楼

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地上地下多元TOD立体路网

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总体而言：新杨思的规划，弥补了北蔡板块的不足，后者由于是早期摊大饼式规划的典型，非常粗暴的人口导入，堆叠式的社区商业，造成拥挤的居住环境。

产业的匮乏也注定了北蔡，没有办法完成职住模式转型，未来城市更新转型的方向，只能是进一步强化居住功能。而转型这个方向，只能是依靠新杨思。

因此，如果你比较相信规划，那么对于新杨思大饼的合理预期是：它不太可能是下一个前滩，更可能的，是一个进阶版北蔡——相邻的地段，将促使新杨思直接承接北蔡的高端消费需求，同时高品质住宅的开发也将对北蔡的居住定位进行修正。

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既然明白了新杨思为何而生，ppt又做了几何？那问题也来了，饼上这些东西哪些又是板上钉钉的？

答案很现实：无他，仅绿地其一。

2、中央绿地先行的概念，新杨思也是公园城市了。

很多地方饼子都会在一开始摊得很大，但真正落地的时候却往往陷入难产，背后的原因其实都是目前的商业饱和，导致招商引资困难。

因此这两年开始，你会发现，生态绿地、公园城市的概念逐渐在市场上被铺陈开来，所谓的沿袭自欧美的中央公园理念在全市的各个角落得到了推广。

这一城市更新理念的变化，一方面就是由于前文提到的避免招商困境，另一方面则是响应环保理念青山绿水的号召，因而不论是南大、桃浦、三林、吴淞以及五大新城，大体量的公园绿地正在逐渐成为“标配”。

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新杨思中央国际公园，其实也是在这种理念指导下的产物，根据网上消息，目前浦发已经开始对该地区的中央公园启动国际方案征集活动。

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此次征集活动研究范围为新杨思核心区及周边拓展区中央轴线绿带，面积约55万平方米。研究内容包括城市绿廊及公共空间系统。设计范围设计范围为核心区中央公园，面积约4.5万平方米。设计内容包含地下空间开发概念方案。

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按照以往经验推断，估计年中就会有比较明确的方案落地。

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3、北蔡、新杨思或成浦东供应大头，唐镇的上位替代。

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上面的各种信息，其实有利有弊，各位买房人可以中立判断，吃浦东规划的可以无脑冲，当下亟需地铁盘的1000万出头预算的购房者也值得关注。

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但利好的消息还是存在的。

虽说目前浦东“新8区”如何具体打造并没有太多信息，但这的确是今几年比较重大的工程。

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而对于买房者来说，今年浦东类似预算段的热门板块——唐镇、张家浜，供应都已经趋于停滞，而有力承接前者新房供应的，恰好都在北蔡-新杨思板块。

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北蔡已有6个在售/待入市新房项目

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而北蔡在新上宅地供应的同时，也继张家浜绿地后提出了对于北蔡楔形绿地的建设方案，这种思路的一致性也可以参考一二。

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这种种迹象也某种程度上代表了一种发展的趋势——浦东当下建设的重心将向北蔡这里倾斜。

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新杨思的建设或许会加速。
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Part.3

首发住宅新杨思上园
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最新产品详情

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最后我们回到新杨思上园这个区域首发住宅项目，聊聊最新的产品信息。

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项目首开套数：266套（可售房源）

容积率：1.7

绿化率：约35%

交付标准：装修

无连廊设计、人车分流、车位比：1:1.2、绿城物业

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最新全套户型

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