华发物业主动退市背后是华发集团的资本计划“失算”？

天天房产9月25日讯，作为首家主动退市的物企华发物业服务，一段时间以来都在为其私有化进程而忙碌。

昨日晚间，华发物业服务（0982.HK）再次发布公告称，根据公司法第99条，华发物业服务集团有限公司的要约人提出私有化建议，附带条件包括撤销该公司的上市地位。裁决聆讯已于2024年9月20日举行，法院尚未作出判决。

（图源：华发物业服务公告）

同样，在9月23日华发物业服务也发布联合公告，宣布了一项私有化建议，该建议由要约人铧金投资有限公司（简称“铧金投资”）（萨摩亚注册成立的有限责任公司）提出，旨在根据公司法第99条以协议安排方式将华发物业服务私有化。公告还提出了撤销华发物业服务的上市地位的建议，并更新了预期的时间表。

根据公告内容，要约人已经指定ALTUS CAPITAL LIMITED作为其财务顾问，而华发物业服务则由国泰君安融资有限公司和浩德融资有限公司担任独立财务顾问。

法院聆讯日期定于2024年9月20日（百慕达时间），而裁决聆讯结果公告预计日期则为2024年9月24日（香港时间上午八时三十分或之前）。

拟溢价三成将华发物业服务私有化

天天房产查询获悉，5月27日，华发物业服务曾发布有关私有化建议的公告称，大股东铧金投资计划以协议安排的方式将华发物业私有化，并建议撤销华发物业的上市地位。注销价为每股计划股份0.29港元，较停牌前收市价（即2024年5月14日）0.222港元溢价约30.63%。该建议将涉及作出要约以注销57.786亿股计划股份，要约人在该建议下应付的最高现金代价约为16.758亿港元。

值得注意的是，自5月27日以来，华发物业服务除了刊发最后一份独立业绩报告之外，披露出来的信息表明基本都在为了私有化奔波。直至8月28日，法院会议及股东特别大会召开，且分别以99.52%及99.48%的赞成比例高票通过华发物业服务私有化议案。

股价低迷等难以达成融资目的而引发私有化

想要了解华发物业服务为何选择主动退市，就不得不对其进行深入了解。公开资料显示，华发物业成立于1985年，为珠海华发集团旗下物业公司。2020年，华发集团旗下上市公司华金国际资本收购华发物业，得以成功借壳上市；2021年，华金国际资本更名为“华发物业服务”。

不过，公司上市以后，股票交易量较为低迷，且股价持续在低位震荡，最低跌至0.1港元/股，市值仅为10亿港元。对此，引发业界华发物业服务大股东私有化原因的猜测：或正是由于股份交易低流通量及股价低迷，大股东难以通过大量场内股份出售或达成融资目的；同时，华发物业服务每年还要花费不菲的上市维护费，其中包括上市费用、投资者关系维护费用、聘请常年法律顾问和审计师的费用、信息披露费用等，此时上市成为“负担”。

对于私有化原因，华发物业服务在公告中也有表述。天天房产注意到华发物业服务此前公告中提到，上市平台的使用度有限。同时，其表示，近年来华发物业的股份交易流通量长期处于较低的水平，交易量低让股东难以在不对股价造成负面影响的情况下进行大量场内出售。因此，私有化计划为股东提供将投资变现以换取现金的直接机会。

自2017年以来，由于上述股份交易的流通量相对较低，且股份交易价格在过去几年呈下降趋势，因此本公司未开展任何股权筹资活动（而开展股权筹资活动为拥有上市地位的主要优势）。在此等情况下，本公司无法充分利用其目前的上市平台作为其长期增长的资金来源。预计在不久的将来，股份继续上市可能不会给本公司带来任何有意义的裨益。

（图源：华发物业服务公告）

而对于关联方华发股份方面，认为私有化将进一步加强公司房地产主业与物业服务之间的业务协同效应，实现资源共享与整合；同时会提高华发物业对华发股份的归母净利润贡献水平，稳定华发股份的现金流，助力度过当前承压的地产行情。

华发物业服务上半年收入同比增加超两成、基础物管业务收入成“压舱石”

从业绩方面看或许退市后的华发物业对关联方会有所提振。

据华发物业服务发布的最后一份业绩——2024年中期业绩报告显示，期内，华发物业实现收入10.1亿元，同比增长22%；毛利达2.33亿元，较上年同期增长8.8%；期内溢利为1.22亿元，同比增加约15.5%。

具体到业务板块，华发物业服务基础物业服务收入达7.34亿元，较上年同期增长23.4%，占总收入约72%；业主增值服务收入7340万元，同比增长16.9%，占总收入比重为8.5%；其他增值服务收入1.9亿元，同比增长18.9%，占比18.8%。

截至2024年6月30日，华发物业总收费建筑面积约为3654万平方米，同比增长21.9%；总合约建筑面积约为6370万平方米，同比增长约9.5%。

根据当期中期业绩数据，与上年同期对比，华发物业服务本期营收增速加快，主要得益于基础物管业务的稳定增长。同时，业主增值服务于其他增值服务增速转跌为升，营收能力进一步得到补足。除此之外，华发物业业绩增长依旧离不开关联方的项目输送。

公告披露，期内，华发物业服务来自珠海华发开发的物业项目收入为5.74亿元，收费建筑面积3051.1万平方米，占总项目来源比重为78.2%。

华发股份上半年归母净利下降超三成、现金比率为0.19

关联方华发股份业绩不容乐观。天天房产获悉，华发股份2024年中期业绩显示，2024年上半年，华发股份实现营业收入248.42亿元，同比减少21.08%；归属于上市公司股东的净利润12.65亿元，同比减少34.35%。公司资产负债率为69.77%，同比下降5.88%；流动比率为2.05，速动比率为0.58；总债务为1341.29亿元，其中短期债务为257.36亿元，短期债务占总债务比为19.19%。现金比率为0.19。

至此，可清晰知道的是，退市后的华发物业服务并入华发股份后并不是业绩的简单相加，可以为后者带去一定的流动性，但对于华发股份自身的风险出清并不能起到决定性的效果。