【“汀”我说法】物业服务不到位，可以不交物业费吗？

叮铃铃...长汀法院办公室里响起了一阵急促的铃声。

“我该怎么办，法官?” 来电人刘某的语气中带着焦急不解和些许委屈。“我们小区的物业除了保安，从来就没有见到过其他人，之前家里房顶漏水，物业公司都没有安排人来看，而且我也没有跟物业公司签过合同，不应该我来交物业费。”

经过电话沟通了解，来电人是某小区业主刘某，其表示收到法院的传票告知被物业公司起诉了。

基本案情

刘某在长汀县某小区购买了一套房，已经交房并入住五年了，但刘某未缴交物业费及相应的公摊费用长达两年，其所在的物业公司近日将其起诉至法院，要求刘某支付物业费与滞纳金。刘某称自己不缴纳物业费是因为物业公司提供的物业服务不到位，出现了小区环境不整洁、公共设备维修不及时等问题，但物业公司均不处理。

法院审理及结果

案件受理后，长汀法院承办法官充分开展调查，通过电话询问、实地走访等方式充分听取了案涉小区其他业主对于物业服务的反馈、切实了解到了案涉小区物业服务的具体情况。同时，积极组织刘某和物业公司到法庭进行面对面调解，并向双方告知各自的做法均存在不妥之处。

某物业公司虽与开发商签订的物业服务合同，但属不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，交房后对业主同样具有约束力。该物业公司提供了基本的物业服务，刘某作为小区业主应按照合同约定缴纳物业管理费。但物业公司在提供物业服务过程中对业主提出的物业服务要求未及时提供相应的管理服务，且其对小区的公共区域建筑确实存在未及时管理维护的问题，与合同中约定的服务内容存在着一定的差距，今后应当按照合同要求，向小区业主提供更加完善的物业管理服务。

经过法官耐心释法、居中调解，双方最终达成一致意见、握手言和。物业公司表示虚心接受刘某指出的其在提供物业服务中的问题，并且针对刘某所反映的问题进行核实整改，整改情况将在小区业主群向全体业主反馈，接受全体业主监督。对此，刘某也表示接受物业公司的意见，并同意于近期交清欠缴的物业费和公摊费。

法官说法

物业服务合同看似小事，却关乎着每个小区居民的日常生活，关系到维护当地的和谐稳定。“小事”不“小”、“小案”不“小”，要办好这类“小案”，要从源头化解，从而减少物业纠纷，切实实现人民安居乐业社会长治久安。

为妥善化解物业纠纷，创建和谐居住环境，物业服务公司应当依据物业服务合同，在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业管理服务；如未提供或者未按物业服务合同约定提供的，需承担相应的民事法律责任。另一方面，业主在收房之后，应及时、依法成立业主委员会，建立起业主、业主委员会与物业服务公司之间的良好沟通渠道，确保业主的意见和建议能够被有效地传达和反馈，维护自身的权益。在物业服务公司没有很好的履行物业管理及维护等职责的情况下，业主及业主委员会应注意固定或保留证据，以便在诉讼过程中提供相关材料，法院才能视情况对是否减少、免交物业费作出判定。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第九百四十二条 【物业服务人的一般义务】规定：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

第九百四十四条 【业主支付物业费义务】规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

《物业管理条例》（2018年修订）第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。

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