楼市这次是真的稳了、到底了吗?此刻正处在一个历史节点,这个节点,多少人等了太久!
最近经济政策,的确是火力全开猛打方向盘,很多领域都已经非常清晰,但地产虽然有大招,但并没有像宏观政策、A股等领域一样绝对和彻底。
地产在经过多年的调控后,目前价和量基本都跌回了16~17年的水平,如果考虑统计数据的水分,很多地方甚至跌回了更早之前的水平。作为资产负债表的最核心抵押物,地产继续下跌,只会引发居民大面积负资产,金融机构不良大幅度攀升诱发系统风险。
517的地产政策,就是第一次救市尝试,但没有达到政策的救市效果,反而在一定程度上打击了市场信心。924的政策,是一次巨大转向,但是政策的力度,并没有达到让市场立刻反转的程度。
1、促进房地产止跌回稳
这反映了对房地产市场行业逻辑的彻底改变,这是首个来自最高层的清晰信号。
2、商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量
去库存成为了接下来房地产的最重要的任务,减少土地出让、大面积收购存量住房,将成为商品房开发的主要动作。
3、加大“白名单”项目贷款投放力度
这主要是为了与社会稳定和预期直接相关的保交房。
4、支持盘活存量闲置土地
这个支持盘活存量土地是本轮政策中最亮眼的部分。“研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地,盘活存量用地,缓解房企资金压力。在必要的时候,也可以由人民银行提供再贷款支持。”,人民银行已经完全打通了央行直接扩表购买土地的通路,如果政策银行敞开供给融资,地方政府是完全可以通过腾挪不同国企主体之间的资产,来形成地方财政蓄水池的,因此这个政策,地方政府的动力会非常强劲。
5、回应群众关切,调整住房限购政策
现在还有限购政策的,只有北京、上海、深圳等一线城市,以及天津、海南等地,与大部分人关系不大。
6、降低存量房贷利率
这次降低利率有明确要求,是降低到新发放贷款水平附近,因此明年大概率还要继续降利率,比如直接对购房者进行更大力度降息、贴息,这样把房贷利率降到2字头,效果就会立竿见影。
7、抓紧完善土地、财税、金融等政策
预计土地交易、出让、契税、住房贷款、企业金融中的许多政策都会得到调整,对于购房者影响最大的就是契税了,预计今年可能会出台契税下调的政策。
▲青岛中海雲境售楼处
在现有政策下,楼市筑底应该马上完成。房地产市场企稳,遵循量在价先的规律,需要先看到成交量的企稳回升,然后才能看到价格的缓慢回升,预计成交量的企稳要等今年年底到明年上半年,价格企稳等到明年下半年。当收入稳步恢复,预期修复,楼市复苏紧跟着就会出现。参考青岛未来的新增供应和目前的情况,今年年底到明年上半年,将是青岛楼市买房的窗口期。
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