上海取消溢价率上限后的首批宅地土拍，成交为何“一热一冷”？

摘要：加快构建房地产发展新模式。

近日，上海取消溢价率上限之后的首批商品住房用地进行土拍。两幅出让地块，都位于静安区，区位优越、配套成熟，成交表现差异却很大，引起市场热议。其中，曹家渡地块以高达31.2%的溢价率成交，大宁灵石地块则以起始价格成交。为何会出现“一热一冷”的现象？

“不同类型地块的不同配置策略导致了这样的现象。”上海市规划资源局负责人并不感到意外：“土地出让既看重面向市场竞争的高价配置方案，更重视有利于提升上海‘五个中心’城市核心功能的复合配置方案，从而推动转变超大城市发展方式，实现高质量发展。”

重回“价高者得”的市场逻辑

静安曹家渡地块为纯住宅用地，出让期间，经过四家竞买人的163轮竞价，溢价率达到31.2%，创下今年上海土拍溢价率之最，折射出优质纯住宅用地的市场热度和市场价值。

曹家渡地块现场163轮竞价

这项“第一”，隐含着上海土拍政策的思路变化，即重回“价高者得”的市场逻辑。

过去几年里，上海出台了多项土拍调控措施，避免土地市场过热。到了今天，为何重提市场化配置导向？

主要原因在于，房地产市场供求关系已经发生深刻变化。从全国来看，我国房地产行业进入深度调整期，融资环境发生变化，不少房企遭遇生存挑战，同时，老百姓的住房需求从“有没有”向“好不好”过渡。今年以来，土地市场整体热度不高，区域分化加剧。

党的二十届三中全会指出，必须更好发挥市场机制作用，创造更加公平、更有活力的市场环境，实现资源配置效率最优化和效益最大化。9月26日，中央政治局会议明确，要抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

上海市规划资源局资源利用处负责人告诉记者，为了适应房地产市场新的供求关系变化、响应人民群众对优质住房的新期待，今年，上海商品住宅土拍交易规则围绕市场化配置导向，完成了三个跨越。

第一个跨越，从第三批次出让开始，取消宅地出让溢价率10%上限要求，不再设置房地联动价。

第二个跨越，从第四批次出让开始，对于市场热度较高的地块，采用“竞价+摇号”的招挂复合方式，即如果竞价达到溢价率30%的上限之后，进入摇号环节，避免不理性竞价。

第三个跨越，从第五批次起，取消摇号环节，采用两轮竞价、两轮竞高品质建设标准的“双高双竞”规则，最后一轮竞价不再设置溢价率上限，价高者得。同时明确，开发商可以根据市场供求关系自主确定商品住房销售价格，并按国家和上海商品房销售管理措施实施价格备案和上市销售。至此，地价和房价实现“双放开”。

除了交易规则的调整，越来越多优质地块、核心区域地块被摆上货架，主要分布在徐汇、静安、杨浦、虹口等中心城区。记者梳理发现，在今年出让地块中，超过50%位于外环内，最近几个批次的地块更是主要集中在中心城范围。

“一系列改革举措，不仅不断向市场释放积极信号，为房地产市场注入信心和动力，而且为企业留出了一定的利润空间，让有实力、有能力的开发商和高品质土地‘双向奔赴’，从供给端引导开发商做好产品，提供好房子。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。

总体来看，今年上海土拍市场平稳有序，逐步呈现避冷趋暖、止跌回稳的态势。截至目前，出让五个批次住宅用地计26宗地，共吸引105名竞买人，无一流拍。徐汇滨江斜土地块溢价率30%，成为全国单价地王；静安曹家渡地块溢价率31.2%，楼面单价刷新了所在区域的纪录。

土拍热度上升，对上海楼市的信心产生了正向作用。上海已连续6个月房价涨幅全国排名第一，成为目前楼市复苏的标杆城市。

定力中的综合价值导向

“价高者得”不是上海土拍规则坚持的唯一导向。以起始价格成交，看似“爆冷”的大宁灵石地块，区位优越，因出让方案要求极高，所以，仅有一名竞买人中建玖合申请参拍，并竞得土地。

静安区灵石社区地块。来源：同策研究院

记者了解到，大宁灵石地块有特殊的商业和落税要求。该地块是住办混合地块，办公占比21%，且出让要求办公必须100%长期自持。其次，地块明确鼓励总部落户，并且要实现“功能、税收、注册”三落地，还得达到一定的坪效水平。“资金实力不是我们看中的唯一标准。通过各项高品质建设标准的设置，可以淘汰不符合要求的房企，让综合素质更强、愿意和城市共同成长的市场主体进入决赛圈。”静安区规划资源局负责人说。

“上海在充分发挥市场机制作用的基础上，始终按照城市总体规划要求保持着定力和追求，注重长远的目标导向，更加注重以服务营商，重产业招商、强愿景引商、依长远稳商，围绕服务上海“五个中心”核心功能建设，去探索构建总规统领下的房地产发展新模式。”上海规划资源局资源利用处负责人说。

可以看到，从第五批次起，上海土拍根据区域发展要求、多元融合的业态和运营管理要求，已经把规划“一张蓝图”导向融入了全要素全周期的资源配置中，规划资源管理以及城市发展导向正在实现从单一功能向复合功能、单一经济维度向复合多元维度的转变。

高品质建设要求，也在倒逼开发商进行产品创新。开发商中建玖合华东区域公司有关负责人透露，在竞得土地的第二天，大家便紧锣密鼓筹备一场大会。这是中国地产行业首次跨行业、跨专业科创开发者大会，开发商退居幕后，来自不同行业的管理者、研发人员和设计师走到台前，围绕大宁地块展开“头脑风暴”：“消费者的需求是什么”“怎么做低碳社区”……

“以前，开发商非常依赖以土地为核心的开发模式，重地段、不重产品。现在这种模式走不通了，要通过集思广益，希望打开思路，从用户需求出发，做出作品。”该负责人说，10月底前，该地块首轮共创方案即将出炉。

与此同时，上海有关部门也适应新形势，提供“交地即交证”“交房即交证”的“双同步”服务，推动项目加快开发和上市。企业在签订土地出让合同到正式交地的时间内，如果能够完成土地出让金付讫、契税完税、地籍调查等，就能在政府交地的同时拿到产证。另外，通过登记部门、税务部门、住建部门、房管部门等的提前服务，开发商交房时，业主可以同时拿到房屋钥匙和房屋不动产权证。

9月5日，瑞虹板块招商虹玺的首批购房业主，同时拿到了新房钥匙和不动产权证。招商虹玺也因此成为上海首例实现“交房即交证”的新建住宅项目。

记者从上海市规划资源局了解到，上海规划资源部门将聚焦“五个中心”建设，保持“上海2035总规”“一张蓝图干到底”的定力和高品质建设、高质量发展追求，在统筹资源配置中，积极稳妥处理好消存量和配增量的规模、结构、布局、价格和时序、节奏关系，推进发展方式转变，加快构建房地产发展新模式。