史无前例的史诗级政策利好后，长沙房价，又要开始上涨了？

9月26日，中央政治局会议强调：

要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

随着，中央此次定调，加上前几日，央行降低存量房贷利率，二套房贷首付降至15%！

9月27日，央行官宣降准，决定自2024年9月27日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，进一步释放流动性，久旱的房地产市场，终于迎来大放水！

利好政策频出，楼市拐点终于到了！

反映到股市，地产股全线飘红，超20股涨停！

其实，结合今年长沙市场数据来看，房价下行周期也走到头了，未来房价大概率进入新一轮上涨周期。

利好政策尽出楼市成交拐点已至

从长沙全面解除限购，到首套认定、公积金新政等多维度，商贷首付降至15%、房贷利率最低有望达3.15%，全面降低了购买门槛。

如今，存量房贷利率下调，二套房首付也降至15%，密集的政策刺激之下，势必带动了需求的释放。

量在价先，新政后长沙楼市成交量的提升，就得以证明这一点：

先来看新房，根据安居客数据，2024年1-8月，长沙新房共成交19582套。

其中，140-200㎡这个面积段成交始终占比近4成。从走势看，100-120㎡这个偏刚需的面积段成交占比逐渐下行，而120-140㎡、200㎡及以上的产品成交占比情况也缓慢上升。

这意味着，后续新房全面转向改善市场，据安居客数据，当前长沙新房在线均价已达13152元/平。

考虑到，今年入市的新盘，多为大平层、洋房等产品，均价基本在1.5万/平以上，这对长沙整体房价将形成拉升作用。

再来看二手房，根据安居客数据显示，8月，长沙二手房成交4471套，同比去年上涨9.3%。

2024年1-8月，长沙二手房共成交41476套，同比去年上涨34.6%。

不过，在二手房市场，刚需入市意愿更加突出，各面积段户型里，90-140平占比较高，与新房转向改善置业，形成错位竞争。

长沙人口净流入，后期房价有支撑

一个城市的房价，短期看政策、中期看土地、长期看人口。就人口层面来说，长沙房价会下跌吗？

答案很明显，不会。

最近三年，长沙的人口增量还不错：

2021年，长沙新增人口17.85万人，排名TOP6

2022年，长沙新增人口18.13万人，排名TOP1

2023年，长沙新增人口9.25万人，排名TOP8

据统计，截至2023年底，长沙常住总人口1051.31万人，而根据规划，2035年长沙将发展成为一个1200万人口的特大型城市。

这意味着，长沙还有近150万的人口增长空间。

而作为一个典型的强省会城市，长沙很多人口流入要靠省内大部分地市。

所以无论是短期人口净流入还是长远的城市规划、人口规模来看，长沙楼市都处于供不应求的状态，在这种供需背景之下，长沙未来房价是涨是跌其实一目了然。

伴随长沙城市建设进程的加快，以及人才政策进一步实施，未来将吸引越来越多的人涌入长沙。

城市竞争力映射未来房价发展潜力

长沙，一直以低房价、网红城市面貌示人，很容易让人忽视其背后的竞争力，实际上长沙的经济并不弱：

1、长沙是全球唯一拥有4家世界工程机械50强企业的城市，被誉为“世界工程机械之都”；

2、长沙的智能制造装备产业集群获批国家首批战略性新兴产业集群，全市国家级智能制造试点企业和项目达27个，位列全国省会城市第一；

3、长沙共有A股上市公司87家，总市值1.1万亿元，上市公司数量、总市值连续七年居中部第一；

4、长沙多次荣获“中国最具投资吸引力城市”“中国十佳外商投资最满意城市”。

目前，长沙已形成工程机械、生物医药、电子信息、新材料等7大千亿级产业集群，也是全国唯一实现智能网联汽车领域四块国家级牌照的城市、全国唯一实现芯片三大件设计国产自主的城市。

得益于产业的快速崛起，长沙经济总量已跃居到第15位、省会城市第6位，全市上市企业87家，数量居中部首位。

综合来看，城市价值=教育资源、医疗资源、住房福利、社保福利等等。

这几点，长沙均有优势。

教育上，长郡、雅礼、师大附中、长沙市一中四大名校，加上周南、明德等强校，在全国各省都排名前列。

而在高校资源上，长沙3所985（国防科技大学、中南大学、湖南大学）、1所211（湖南师大）。

正凭着高校资源的优势，长沙才有打造“全球研发中心城市”的底气。

医疗资源上，湘雅医院，曾以“南湘雅、北协和”的称谓，全国闻名。

更不用提，从居住的角度看，长沙的房价依旧在各大省会中几乎倒数。

从2023年全国主要城市GDP来看，长沙以14332亿，排名第15位。

而长沙在万亿GDP城市里，房价收入比仅7.4，购房压力最小。

而我们去衡量城市或者区域房价的时候，经济发展是一项重要参考指标。

一般情况下，经济发展比较强劲的地区代表人口多、购买力强，房价能够承受的上限比较高。

如今，经过近些年的楼市回调，长沙房价基本回归，与城市经济发展相当的水平，未来价格大概率止跌企稳。

来源：安居客、网易号等综合整理