张兴辉巧用杠杆，保利北京邀神秘人入局

文/乐居新媒体 魏薇

最近，“促进房地产市场止跌回稳”的表述首次被提出。保利发展率先打响“价格保卫战”，旗下多个城市项目公布了“保价计划”，西安保利、四川保利、济南保利、成都保利、广东保利的部分项目有了同步推进。

另一边，“金九银十”之际，保利在北京加大了营销力度。9月23日-9月27日，京彩直播天团上线，保利北京7盘联动。

国庆将至，保利在北京又亮出了“9张优惠底牌”，有大礼有好房有折扣，项目涉及保利天汇、和光煦境、星宸和煦、颐璟和煦、朝央和煦、璟山和煦、保利锦上、和悦春风、熙悦雲上。涵盖了保利在北京的大多数项目。

距离2024年年底仅剩三个月时间，保利在北京开启了一波冲刺。从拿地到规划方案公示还不到2个月，保利发展在北京海淀落定了首座“天珺”项目——保利·建工·嘉华天珺。

项目预计将在12月开盘。赶在了2024年结束之前。

保利在北京是有压力的。去年，作为全国销冠的保利，在北京一度掉落销售排行榜前十。

去年工作总结会上，主持工作的保利地产北京公司总经理刘喜涛曾表示：要拿出“第三次创业”的决心，完成2024年发展目标。

保利地产北京公司董事长张兴辉立即补充道：我们不是一穷二白的创业。

曲线补仓

嘉华天珺将按照保利TOP级产品系“天字系”进行打造。“天字系”是保利发展高端产品系，也是保利“天悦人和”产品系的领衔之作。

虽说是保利的高端产品，但嘉华天珺的户型却以中小户型为主。产品拟定为建筑面积约89-99-116-126-150-170平米三居四居，平洋房 小高层组合。项目预计在10月中旬开放售楼处，12月份开盘。

嘉华天珺是保利联合北京建工地产在7月25日摘得，总价89.01亿元，销售指导价9万元/平方米，溢价率3.5%，成为海淀“新地王”。此块地土地面积8.56万㎡，规划建筑面积16.29万㎡，其中住宅面积为14.92万㎡。

拿地后不久，保利（北京）房地产开发有限公司（简称“保利地产北京”）与北京建工地产共同出资成立了项目公司——北京建保丰筑置业有限公司，二者的持股比例分别为60%、40%。保利地产北京是保利发展的全资子公司，也是保利发展在北京开展房地产业务的主要平台，法定代表人为刘喜涛。

2023年，保利发展登上全国地产销售榜榜首宝座，实现签约金额4222.37亿元。截至2023年底，其总土地储备为14679万平方米，相比于期初减少了10.79%，就能级分布来看，三四线占比为44.6%、二线占比为43.3%，一线城市占比为11.6%。

2023年，保利发展在北京斥资102亿拿地5宗，数量仅次于中海。到了年末，保利发展的年度销售额再度挤进了北京前十，以118.02亿元的权益销售额位列第八位。

今年，保利发展在北京才拿了一个地块，即上述嘉华天珺所在地块。

从北京市场销售金额来看，保利发展与位列第一的中海地产存在较大的差距。今年前8个月，保利发展在北京销售额147亿元，排名第4位，而中海地产、华润置地、北京城建销售额分别为308.7亿元、164.5亿元和152.7亿元。

反映到业绩数据上，保利发展北京今年上半年产生营业收入109.6亿元，相比于2022年的44.18亿元，翻了一倍还多。

据保利发展2024半年报，截至期末，其在全国范围内共有642个项目，项目总计划投资2.35万亿元，相比2023年末分别减少了超过100个项目、3392亿元。其中，在北京有15个在建住宅/综合项目，保利颐璟和煦、保利天汇这两个项目为100%权益，其余大多以合作或小股形式参与。

实际上，保利在2024年多次参与北京热门地块拍卖，包括大瓦窑地块、海淀翠湖地块、顺义区空港六期地块等。

上半年，保利地产北京还借助北京建工地产曲线开发了一处项目。今年3月15日，北京建工地产摘得顺义后沙峪空港六期SY00-2301-0001地块，溢价率15%。

3月21日，北京建工地产成立“北京建保顺筑置业有限公司”（简称“建保顺筑”），注册资本12亿元。公司名称中有个“保”字，这意味着，保利入局是早就定好的。4月12日，项目名称公示：星宸和煦（备案名：悦煦雅苑），规划建筑方案也随之公布。

但保利地产北京并未立即取得建保顺筑的股权。7月1日，建保顺筑的注册资本从12亿元减少至6亿元。直到8月，北京建工地产才将30000.0股权数额出质给保利地产北京。

7月4日，星宸和煦取得预售许可证，推出9栋楼共270套房源，住宅面积3.37万m²，拟售均价5.85万元-6.13万元/m²。截至目前，星宸和煦已网签54套，去化率20%，成交均价约5.67万元/㎡。

以价换量

今年春节过后，保利在北京朝阳来了个“三盘联动”，东坝的保利天汇、十八里店的朝央和煦、王四营的保利锦上二期三大项目覆盖了从刚需到改善的主要群体。

造势有了效果。上半年北京十大热盘中，保利天汇和朝央和煦两大项目上半年合计成交近600套住宅，朝央和煦近东南四环，保利天汇则在东北五环外，成交均价都在7.8万-8万的区间，合计贡献了超50亿元的销售额。

保利发展在第二季度调整了销售策略，加大推货力度。以价换量，不可避免地会侵蚀利润。2024年上半年，保利发展的销售毛利率首次跌破20%，降至16.02%。主要原因是，其第二季度的销售毛利率低至14.57%，从而拉低了上半年的整体毛利率。

就北京地区而言，保利发展同样存在着去化压力，项目之间的去化也存在着较大差异。

去化较高的项目属朝央和煦（备案名：朝煦雅苑），该项目于2024年1月13日取证，共推出394套房源，目前签约316套，去化率80.2%，已签约面积44321.75平方米，网签均价77834.14元/平方米，基本接近拟售价格。

保利锦上二期（备案名：煦景雅苑）2022年6月15日取得预售证，开盘均价71999元/平方米，可售套数944套，目前网签716套，去化率75.8%，网签均价69140.45元/平方米。

有的项目取证近半年时间，去化刚过10%。

颐璟和煦（备案名：璟昫雅苑）于今年4月15取证，共578套房源，目前签约64套，去化率11.07%。网签均价36045.77元/平方米，而拟售价格均在40000元/平方米以上。

2023年9月27日取证的璟山和煦（备案名：璟山雅苑）项目，共推出798户，目前网签290套，去化率36.3%。已签约面积28431.96平方米，网签均价59451.4元/平方米，与公布的均价62000元/平方米相比，相当于九五折左右。

和悦春风（备案名：和春雅苑）在2020年4月、2020年5月、2023年3月取得三次预售证，部分续销房源已经转入现房销售。2023年加推的批次中，9栋住宅显示“已售完”，但网签数据仅为3套。

信托入局

今年上半年，保利发展实现营业收入1392.49亿元，同比增长1.7%；净利润106.98亿元，同比下降29%；归母净利润74.2亿元，同比下降39.29%。经营活动现金流净额-171亿元，较去年同期下降243亿元。期内，保利筹资活动产生的现金净额159.8亿，填补经营活动现金流的缺口。

盈利下滑的保利，也面临着资金压力。

负债方面，2024年上半年，保利发展累计净增有息负债193亿元。截至报告期末，有息负债总额高达3735亿元。

半年报发布的同时，保利发展发布了募资公告。公告显示，保利发展拟发行可转债募资总额不超过95亿元，用于北京、上海、佛山、大连等城市的15个房地产项目的开发建设及补充流动资金。

5月，保利发展转让了北京利通房地产100%股权及相关债权，底价25亿元。

去年9月，保利发展与中信信托在北京签署了战略合作协议。今年，保利发展将中信信托带进了项目。

保利天汇项目地块，一开始实际由保利联合合作方拿下。

2023年6月，保利 京投联合体以57.2亿元摘得朝阳区东坝的2宗住宅用地。其中CY00-1102街区1102-B006地块成交金额33.2亿元，CY00-1102街区1102-C012地块成交金额24亿元。2个地块溢价率分别为5.4%、7.14%。

拿地后不久，京投发展就宣布退出了地块合作。

今年6月，或为了缓解开发压力，保利发展宣布为项目地块寻找合作方。项目的开发主体北京朝新和筑置业有限公司（简称“北京朝新和筑”）拟征集投资方，增资持股比例14%。

7月25日，北京朝新和筑的新增投资方确定为是中信信托，投资金额84000万元，持股比例14%。

在朝央和煦项目上，保利同样拉来了中信信托作为投资方入股。

2023年9月，上海成通京置业摇中北京朝阳十八里店地块，成交总价28.75亿元，成交楼面价约5.19万/㎡，溢价率15%。地块当时共吸引34家房企参与竞拍，包括中海、保利等。

没能摇中地块的保利，随后在去年11月选择与上海成通京置业合作，进而获得项目的操盘权。

今年1月31日，朝央和煦实施主体“北京朝实和煦置业有限公司”（简称“北京朝实和煦”）股权信息出现变更，中信信托作为新进入股东方，持股11%。

原股东中，上海成通京置业持股继续下降至7.5%，保利（北京）房地产开发有限公司持股则进一步升至81.5%。

成通京置业由海南泓彦企业管理咨询有限公司和南方首度置业（北京）有限公司分别持股66%和34%，前者的大股东为广州康堃置业投资有限公司，实际控制人指向一位自然人：冯舒微。

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