存量房贷调整方案来了

央行周日晚9点多发布了降存量房贷的政策公告，市场利率定价自律机制也发布了相关倡议，综合主要内容如下：

1. 这次调降的是咱们贷款利率相对LPR利率的加点幅度，做多调降的目标各地区不同，如下表。比如张三在非北上深的城市，他之前的利率是LPR+10BP，此次最多调降至LPR-30BP，如果本身就比LPR-30BP还低，那就没有调降空间。

*上表来源：上海证券报·中国证券网 作者：张琼斯

当前的5年期以上LPR利率是3.85%，对于大部分情况，目前利率调整的下限就是再减30BP即3.55%。

2. 之前是固定利率的，可先转换为LPR+加点形式的浮动利率，再按上述规则调降。

3. 10月12日四大行出方案，其他各银行可能随后，10月31日前批量降，大多可以通过网银一键操作，不需线下办理。

批量调降后新的加点幅度立即生效，但是计算利率所用的LPR仍然是原来你计算利率时用的，需要等到下一个重置日才会更新为最新的LPR。

4. 11月1日起，借款人可以与银行协商约定重新定价周期。以前贷款都是1年重新定价一次，每年有个重新定价日，只有到重新定假日，贷款利率才根据最新的LPR利率变化调整。新规后重新定价周期不一定是1年，可以更短，比如每个月都跟着LPR变。

5. 11月1日后，未来借款人的贷款利率如果与新发放贷款发生偏差达一定程度，允许借款人与银行协商重新协商调整利率。这条的含义是，以后重新议定利率会变成常态功能，比如这次调整后，我的贷款利率是LPR-30BP，未来市场水平又变成了LPR-80BP，那我可以随时和银行协商修改为LPR-80BP。以后再有利率下降，就不会再有集中调整了，借款人满足条件就可以申请。

这周末央行、证监会都在加班，加速落实各项政策，上交所在忙着测试系统稳定性，这一波政策支持真的是强力且坚决。

上周咱们也体会到了，这波市场热情一下子被点燃，非常高涨，有好多读者问这波看到哪，好多读者问还能不能买，还有好多人问什么时候卖。

我的想法是不要去猜这波能到哪。以前涨跌的时候，咱们哪次也没猜对，以前从来都做不到的事情，就不要期望这次能做到。

但我们可以提前想好交易计划，预想市场各种可能的走势，比如继续涨、转头跌、先跌后涨、先涨后跌，各种情况下要如何应对。

目前这个位置，从估值来看仍然并不高，继续上涨显然是存在空间的，如果有仓位想买，我觉得要先考虑的是“如果买完跌了怎么办”，只要能接受它跌回去，甚至跌更多，能承担坏情况时发生的风险，那这个位置仍然是可以买的。

万万不能的是觉得它一定涨，于是加杠杆押大赌注，这样一旦未来不及预期，就没有退路。任何时候先利于不败之地，再求扩大战果，活得长才能滚出大雪球。

至于什么时候卖出，就是看自己的策略逻辑是要捕捉多大规模的波动。市场里有大牛也有小牛，有的策略适合抓大牛，有的适合抓小牛，不可能期望一个策略什么级别的波段都能捕捉，什么都想抓，最后就什么都抓不到。想好了自己抓多大的牛，就按照策略去执行，就会有相应的收获。

我自己的策略是做大周期的择时，就是要等到估值足够高了才考虑卖，如果在估值涨到足够高之前市场又跌回去了，这是我需要承担的风险，那我就继续持有等下一波足够大的牛，反正随着持有价值中枢也会慢慢提高。当然也可以把资金分成几份，每一份去捕捉不同的尺度，来分散策略的风险。

还有读者问想买应该买什么。如果问出这个问题，说明自己没找到有信心看好的标的，那我觉得就不如分散买，买宽基指数总不会出大错。至于是买沪深300、中证500、中证1000，或者还是创业板，也不用纠结，纠结就说明没信心，那就继续分散，都买点儿也没坏处。

我自己目前仍然更偏向中小盘风格，因为从历史上看中小盘在进攻时的弹性更高，且此前调整时中小盘的回撤也更多。但也有很多人看好大盘风格，因为此前国家队重点增持锁定了很多大盘筹码，且新政中的一些工具对大盘股也有优待。

这个我觉得也没太多好争论，观点嘛，总是有对有错，也只能是事后才分得出对错。信哪个就买哪个，搞不清就都买点儿，万事不决靠分散。池塘里有大鱼小鱼，撒网的时候不用老想着我抓大鱼好还是小鱼好，咱先把网撒了，抓上大的小的都是鱼，先抓了再说。

明天市场肯定不平静，看好戏吧。

2024年9月29日估值：

股债利差估值分位3.6%，股票相对债券吸引力更高；

A股PE分位37.9%，PB分位4.8%，估值处于较低的区间；

A股距离近15年的最低估值，大约还需跌22.5%，距近15年的中位估值位置，还需涨18.4%。

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