实探！上海三大未来产业先导区现在发展怎么样了？

2022年上海以高瞻远瞩之势颁布了《上海打造未来产业创新高地发展壮大未来产业集群行动方案》。

目标到2030年在未来健康、未来智能、未来能源、未来空间、未来材料等领域涌现一批具有世界影响力的硬核成果、创新企业和领军人才，未来产业产值达到5000亿元左右。

紧接着，去年3月张江、临港和大零号湾3个未来产业先导区率先挂牌成立。

如今，上海这三大未来产业先导区已成立一年半，各自取得了哪些发展成就？都有怎样的新变化？

快来跟着环线的视角一起实探下！

临港新片区未来产业先导区

临港正在大力打造滴水湖AI创新港，一批重大工程正在滴水湖畔加快落地和建设。

不管是产业区还是各种生活配套功能区，临港这几年都有很大的变化，落成了很多新IP！

临港中心（世界顶尖科学家论坛永久会址）已建成，里面的会议厅、演艺中心、图书馆等均已启用：

海港大道东部全是大工地，这里是在建的临港科创总部湾，展现出的是大国基建雄风！

这里落户了20多个科创企业总部和研发基地，中微临港总部和研发基地、润友科技长三角总部、地平线临港大厦、概伦电子临港研发中心工地实拍：

锦源晟/璞泰来全球科创总部、中交三航大厦、江波龙集团上海总部、爱登堡临港新片区智能楼宇设备云产业研发中心大厦工地实拍：

兰桂骐中国技术研发中心暨兰桂骐企业总部基地、加冷松芝研发和国际交流中心、澜起科技临港和光天地项目、寒武纪生态总部工地实拍：

临港科创总部湾还有很多在建的大工程，上海临港中建科创基地、中国铁建临港大厦、君旺大厦、中国重燃研发总部基地、恒玄科技研发中心等。

备受瞩目的临港当前最高地标大楼——中银金融中心双子塔，已经矗立起来了：

该建筑造型像两个相向而立的“1”字，寓意“时代之门、璀璨之珠”，标志着临港扬帆远航、对话世界。

16号线滴水湖地铁站周边变化也很大，建起了跨境通服务中心、上海国际再保险交易中心、陆家嘴集团办公楼、临港国际会议中心、洋山海关大楼等：

为了支持临港金融发展，上海银行、交通银行、农业银行、中国银行、汇丰银行、兴业银行、上海农商银行，中银证券、国金证券、海通证券、东方证券、平安证券、中信建投证券、申万宏源证券、华福证券，人保财险等诸多银行证券保险金融机构全来了！

一条金融街在这里迅速崛起，一个现代化的国际城区快速建成，临港颇有些当年陆家嘴发展的身影：

临港105片区规划的是金融湾，在建很多办公楼：

其中标志性建筑金融湾“荣耀之环”已建成：

为了迎接在明天至10月7日于临港分会场举办的首届上海国际光影节。

这个“荣耀之环”将配合打造“临港时刻”湖景光影秀，已于近日在夜晚进行了亮灯调试，非常漂亮：

从飞机上航拍临港的夜景，也是越来越beautiful：

除了滴水湖核心外，临港围绕未来智能制造产业还在周边布局了很多大型产业项目，如特斯拉、C919等。

顺应未来产业发展，临港正在打造智能穿戴产业链，已吸引了鲲游光学模组、显耀显示Mirco LED、舜宇光波导芯片等众多企业入驻；

通用机器人、工业机器人、服务机器人等也是临港参与的赛道，引进了智元人形机器人、中车艾森迪水下机器人等项目；

临港还在深耗智算产业，已引进商汤、移动、联通、电信、有孚等智算中心；

把握未来趋势，临港还在打造高级别自动驾驶引领区，引进了中科创达自动驾驶“滴水OS”整车操作系统全球总部。

明年临港将建成全国首个“数据通全路、云网联全车、智能赋全城”的智能网联汽车创新引领区。

临港新片区未来产业先导区已引入和建设5-10个国家级实验室和重大科学基础设施。

临港的发展变化真的很大，是上海大陆燃起的一颗新星，不仅是上海未来的产业发展先导区，还是上海最新、最国际化和最现代化的样板新城 ！

扩建的第六人民医院二期，完美绽放的海昌海洋公园、上海天文馆和耀雪冰雪世界等，都是临港近些年来发展的成就。

临港正在扩建的第六人民医院二期

不过也应该看到临港的另一面，在产业和人口导入上还是有些不及预期，很多方面面临挑战。

当初大家对临港的期望太高了，加上新房供应的奇缺和行情的助攻，2021年临港二手房上了6万元/m²。

但是随着供应量的加大和大盘的普遍回调，临港房价后来从天上摔了下来，现在已经跌惨了！

当前临港出现了新房库存积压、人口导入慢、基建配套与住宅开发区域错配的现象。

这也在于临港的产业还处在一个积累期，上述在建的很多项目还没有投产，相应的人口增长没有跟上来，消化不了这么多库存。

临港新片区成立之初人口约是44万人，原先的计划是2025年达到100万人，平均每年增长10万人：

但现实的情况是，2020-2022年临港主城区累计只增长11.29万人，现在整个新片区才60万人，出现了40万的巨大缺口！

2025年马上就要到来了，按照这样的增速，临港铁定完成不了明年百万人口的增长目标！

受各种产业发展和条件的制约，临港人口的导入没有大家期望的那么快。

可以预见的是，为了加快人口导入和去库存，在广州南沙带领下，临港距离完全放开限购不远了！

另外一组数据也值得商榷，临港2019-2023年地区生产总值19.8%的年均增速确实很快，2035年要达到1万亿。

幻想一下，即使临港的GDP达到了1万亿，可十年后的1万亿购买力和今天的1万亿购买力一样吗？

那时候至少得打6折，也就是说2035年临港的1万亿相当于现在的6000亿，大概和昆山差不多。

昆山再牛不过是一个环沪县级市，而临港最差的情况是沦为下一个环沪城市，恰巧环沪的房价都腰斩了。

所以现在既没有人吹捧环沪和大虹桥，也没有人吹捧临港了，希望越大，落空越大！

不过临港代表了上海的二次开放，定位相当于香港，远比环沪城市高，未来发展还是值得看好的。

只是房价是另外一回事，GDP高并不代表房价也高。

所有的利好兑现都有一个很长的周期，需要等待产业和人口的慢慢落地，临港的发展有一个过程。

张江未来产业先导区

张江的产业非常发达，是浦东中部的奶妈，养活了众多楼市板块。

其中张江副中心的建设尤其备受关注，现在进展如何了呢？

张江科学会堂已建成并启用：

张江“科学之门”双子塔地标高耸入云，也建起来了；

科学之门旁边就是传音控股大厦，传音手机是非洲第一大畅销手机，市场占有率在40%以上：

张江人工智能岛里面，阿里巴巴上海研发中心、微软人工智能和物联网实验室、百度飞桨人工智能产业赋能中心等都过来抢滩了：

张江深深抓住了未来产业发展的脉搏，人工智能岛还在建二期，包含四大场馆和三幢研发大楼：

为了打造未来产业先导区，张江早已下了先手棋，在海科路上布局了上海临床研究中心、国家蛋白质科学中心、中国科学院上海药物研究所、中国科学院上海高等研究院、上海科技大学未来医学中心等众多科研院所；

中科路两侧还有长三角国家技术创新中心、百度研发中心、腾飞科技楼、翰森制药等众多企业和科创园：

华夏中路高架南侧打造的是盛大天地&张江春申大厦办公集群，是张江建设全球科创中心的重点项目。

其中盛大天地·源创谷已入住了很多互联网、软件开发、芯片研发和大数据类企业：

殷军路北侧、殷家浜路东侧在建的是张江科学家公寓，是给未来的科学家入住的：

位于殷军路上的上海交通大学李政道研究所也已经建起来了：

军民路北侧、昌飞路西侧在建的是张江在线新经济生态园项目。

不过21号线经过的军民路站、康南路站周边还是荒地一片，另外御桥路和金科路交叉口还有民房：

这说明张江还有很多待开发的空间，有广阔的土地去承载未来产业的发展，用武之地多着呢！

除了张江副中心核心区外，张江科学城还把势力范围扩展到了周边的几个镇，布局了很多产业项目。

比如北蔡楔形绿地的张江产业社区，周康的医疗产业园区，唐镇的卡园等：

张江科学城北蔡产业社区

位于周康的张江创新药产业基地

像创新药产业基地、细胞与基因产业园、医疗器械产业基地等都是张江的强项。

在全国已获批的细胞与基因疗法注册性临床试验项目中，张江占据了上海的3/5、全国的1/4，很牛！

张江还正在建设上海合成生物学创新中心，打造具有全球‘灯塔’地位的合成生物学产业集群。

张江做未来产业先导区的用意很明显，就是要在关键技术领域取得突破，打破国际封锁，解决中国科技的“卡脖子”问题，让中国的科技屹立于世界之巅。

也正因为张江产业太强了，把大部分的土地都拿来做产业了。

反而居住社区和配套没怎么跟上，导致产业人群买房只能往外跑。

这才带动了唐镇、御桥、周康等周边板块，把它们都养活了。

现在唐镇的新房依然在触发积分，是上海少有的还能保持积分热度的板块；

御桥、周康的房价非常抗跌，二手房成交量非常大，同样是浦东热门的置业板块。

张江的产业和周边的楼市板块值得继续看好！

大零号湾未来产业先导区

相对于前两个未来产业先导区，大零号湾的存在感明显偏弱，可能很多人还不知道在哪。

其规划范围如下：

大零号湾规划范围

设立“大零号湾”科技创新策源功能区和产业先导区，与老闵行工业区、老城区的转型更新不无关系。

老闵行在历史上承担了重要的工业卫星城功能，但现在遇到了转型困局，传统工业需要进行升级；

同时作为一个老城区，城市功能滞后，正在经历一段产业转型和经济增长缓慢的阵痛期。

老闵行、吴泾一带拥有很长的滨江岸线，为了实施上海一江一河发展战略，老工业区和老城区已经到了转型和城市更新的紧要关头。

大零号湾的出现正是为其提供一个完美解决方案，探讨如何让“老闵行”蝶变为“新江川”；

如何踩上上海滨江的城市发展主轴在这里打造一座具有世界级科创湾区功能的现代化滨江新城区。

要是老闵行转型成功了，也能为其它乃至全国的工业区转型发展提供宝贵的借鉴经验，所以大零号湾科技创新策源功能区的诞生很有必要。

恰巧紫竹高新区有大学和科研院所，也有人才支撑，为设立大零号湾提供了一个良好的氛围和基础。

“大零号湾”起初的叫法是“零号湾”，是其功能的放大版。

“零号湾”2015年6月诞生于上海交大闵行校区对面的一栋5万平方米商务楼内，闵行想在这里打造一个产、学、研、用一体转化链条的“试验田”。

2018年为了加快南闵行工业基地转型，引领上海双创升级，闵行区将“零号湾”放大为“大零号湾”，打造科技创新策源功能区，同时面积扩大到17平方公里。

而在去年2月，《推进“大零号湾”科技创新策源功能区建设方案》才正式发布，并将“大零号湾”定位为世界级科创湾区，大零号湾这才走进人们的视野。

同时我们发现，这个科技创新策源功能区也非常契合上海未来产业先导区的建设，这是大零号湾功能区的又一次升级，定位更高了。

大零号湾在建设未来产业先导区方面，除了带动老闵行产业转型和城市更新外，还会注重未来智能、未来能源和未来空间三个方向的发展，任重而道远！

不过大零号湾现在是从零开始，还没到壹，暂时能拿得出手的大成就不多，尚处在提升的初级阶段。

也正因如此，在实探中发现大零号湾还有很多厂房和民房存在，区域城市界面暂时看起来比较破落。

通海路东部的滨江地带分布了很多仓储物流公司，有上海中粮粮油进出口吴泾仓储有限公司、吴泾冷藏公司、上海中农吴泾农资有限公司等。

这里有很多大车出没，环境不好，在大零号湾未来产业先导区的驱动下肯定是需要转型的：

通海路上还有一些自建民房，属于星火村，是过去闵行发展阳光照射不到的地方，走一波拆迁势在必然：

在兰香湖东部同样看到星火村的很多民房，虽然部分已经拆除了，但还有很多没有轮到：

在东川路东部的尽头坐落的是中央储备粮上海直属库有限公司，长期来看也有转型搬走的趋势：

在大零号湾兰坪路尽头的滨江位置还有一个上海电气电站设备有限公司汽轮机厂，未来都是转型的重点。

闵行的土地开发相对饱和，为了开拓更多承载未来产业的空间，上述项目都需要经过大拆除，为产业腾地。

不过大零号湾新近的建设已有了亮点，为了加快建设进程，闵行区行政服务中心“大零号湾”分中心、区科创服务中心、上海市知识产权交易中心南部分中心、区高端人才服务中心和零号湾企业服务中心等行政相关机构已强势入驻；

目前大零号湾已集聚了10多所科研院所、22家国家级研发机构、152家市级研发机构和46家外资研发中心；

飞马旅交大科创园、交大医疗机器人产业园、人工智能产业园、华谊万创·新所、云镜443等一批科创载体已经上马了。

同时大零号湾文化艺术中心、大零号湾图书馆、大零号湾体育活动中心等文化体育功能配套均已启用；

15、23号线紫竹高新区站TOD上盖项目紫竹数码广场商业综合体、研发大楼都建起来了：

虽说大零号湾起步晚，比不上张江和临港，但潜力不可小觑，将承担上海重要的科创和产业发展功能。

至此，上海三大未来产业先导区的建设都有了自己的鲜明主题和历史使命：

临港突出上海对外的深层次开放；

张江在关键技术领域取得突破带领中国科技腾飞；

大零号湾带领上海传统工业区和老城区转型发展，成为上海科创中心的又一大支柱。

以未来产业先导区建设为契机，上海的发展正在下一盘大棋。

谁抓住了未来产业，谁就抓住了三次工业革命的机会；谁抓住了未来产业，谁就抓住了二次腾飞的机遇。

这是上海深入贯彻落实创新驱动发展战略、强化创新引擎、培育发展新动能的生动实践，旨在打造未来产业创新高地、推动未来产业集群的高速发展。

展望未来，上海将以更加坚定的步伐和更加开放的姿态，引领未来产业发展方向，不仅让自己实现二次华丽转身，也会将这股创新力量辐射全国，为实现中华民族伟大复兴、实现两个一百年奋斗目标贡献上海智慧和上海方案！