践行国企责任 为安居筑梦-城投臻寓的保租房筹建实践

2024年9月13日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2024中国房地产品牌价值研究成果发布会”在雄安新区召开。 本次发布会上， 成都城投资管公司荣膺“2024中国住房租赁领先品牌” 。

近年来房地产市场一直处于调整期，构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产平稳健康发展的治本之策。加大保障性租赁住房建设和供给，完善住房供应体系，更好满足刚性和改善性住房需求，是构建房地产发展新模式的重要内容。保障性租赁住房在住房体系中的位置愈发重要。

2021年起，住房租赁市场迎来高质量发展期。国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，强调加快建设保租房，重点解决城市新市民、青年人住房难题。以保租房为核心，我国住房租赁政策体系持续完善，保租房规模快速扩大，租赁住房供应结构持续改善。

图：我国住房供给体系的演化

资料来源：中指研究院综合整理

1.成都积极响应，国企打头阵，成都城投资管公司规模领先

成都作为首批住房租赁试点城市，积极响应国家加快发展保租房的决策 ，2021年在全国率先出台了《成都市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，着力解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。

为充分发挥国有企业示范引领作用，成都市政府在土地、财税、金融方面出台响应支持措施，在这一阶段，是企业布局长租领域的机遇窗口期。

在大力发展保租房之前，成都租赁市场的房源主体以个人提供为主，专业化机构参与的市场规模较小。成都“十四五”期间计划筹集建设保障性租赁住房30万套（间），国企承担引领示范作用，2021年后成都地方国企整合资源、快速布局，租赁品牌接踵落地，地方国企系长租企业规模快速扩大。

截至2023年底，成都已筹建17.4万套（间），目标完成率为58%，节奏与全国基本协同。据中指不完全统计，现已开业超1.5万套（间），参与企业以地方平台公司为主导，约13家。

表：成都市住房租赁企业保租房项目开业规模（截至2024年7月31日）

数据来源：蓉e办、企业提供

成都城投资管公司纳保房源累计开业规模在成都市位列首位，累计管理规模于2024年7月首次进入由中指研究院发布的中国住房租赁TOP30榜单，发展势头强劲。城市发展赋予了企业新的使命，成都城投资管公司紧抓市场机遇，开创新的篇章。

表：2024年7月中国住房租赁企业开业/管理规模榜

2.成都城投资管公司租赁品牌“城投臻寓”，为安居筑梦

成都城投资产运营管理有限公司成立于1999年10月，是一家国有专业化的住房租赁以及资产经营管理公司（以下简称：成都城投资管公司）。

成都城投资管公司以服务城市发展和运营城市资产为核心，以创新资产运营业务为导向，坚持轻重资产并重、双轮驱动模式，着力打造“城投资管”品牌。按照“建设中国西部地区一流的资产投资运营商”战略定位，稳步扩大资产运营管理规模，扎实推进资产管理信息化建设，大力拓展多元化业务范围。目前已形成了“住房租赁、商业资产租赁运营、共享办公、信息平台、物业管理”五大业务板块。多年来，成都城投资管公司着力夯实住房租赁、资产运营等基础业务，并先后与多家知名头部企业通过合资合作，大力发展各项战略新兴业务。成都城投资管公司现拥有下属全资子公司2家，控股子公司3家，参股子公司1家。

随着“租购并举”、“市场+保障”新型房地产发展模式构建的政策定调进一步明确，租赁市场在住房体系当中的地位越来越重要，成都城投资管在住房租赁领域也加快发展步伐，正在走出一条高品质发展路径。

■ 重视品牌打造，延伸产品线，满足多元化市场需求

随着成都战略地位的不断提升，城市进入高质量发展期，人口吸附力持续增强，2023年成都常住人口增加13.5万人，位列全国第五。大幅的产业人群涌入，催生了多元化的居住需求，成都城投资管公司深刻洞察城市发展走势，深入调研租赁客群敏感点，将客户大致分为经济导向型、享乐主义型、功能齐全型、品质舒居型四类，为企业后续产品线的设计提供支持。

成都城投资管公司于2022年8月推出“城投臻寓”租赁住房品牌，着眼于体系建设与分层定位，衍生 “青春驿站”、“幸福公社”、“幸福公社PLUS”三条产品线 ，覆盖从硬装设计与施工到软装家具家电的配置标准。2023年9月，全新市场化租赁品牌“悦舍”推出，这一品牌的推出，是对“城投臻寓”品牌内涵的进一步拓宽。

目前“城投臻寓”的四条产品线高度匹配多元化市场需求，品牌影响力持续提升，为广大新市民、新青年提供心仪的安居之所，得到客户的高度认可。

图：城投臻寓产品体系图

截至2024年7月31日，城投臻寓在成都已开业保障性租赁住房项目6个，分别为桂林萃岛、水岸东里、凤起兰庭、泉水人家、侯家花园、梧桐栖。覆盖“青春驿站”、“幸福公社”、“幸福公社PLUS”三条产品线。

图：城投臻寓已开业保障性租赁住房项目地图

■ 搭建“8+1+1”住房业务全景运营体系，助推住房租赁项目精细化管理

成都城投资管公司整合24年国有资产管理实践经验，具备对住房租赁资产进行规范管理输出的能力，系统搭建了“8+1+1”住房业务全景运营体系，包括拓展体系、产品体系、营销体系、运营体系、安全体系、客服体系、制度体系、人才体系、数智化体系、合规体系，实现了助推住房租赁项目精细化管理的目标。

前期专业化的市场调研、产品定位及项目可行性评估，确保投资收益；中期，内外结合、线上线下、异业品牌合作等多维度营销获客及围绕租户全周期的运营服务支撑项目保持持续性收益能力；后期客服体系、安全体系、人才体系等为项目运营提供保障。

依靠体系化的运营能力，成都城投资管公司取得不俗的运营成果，截至2024年7月31日,运营托管面积近42万㎡（不含停车位管理面积） 。

图：成都城投资管公司住房业务全景运营体系

■ 依托自主研发的数智化平台，实现全流程服务的高效管理

保障性租赁住房已经进入筹建井喷期，后期的集中交付入市，也将面临资产经营和租金的阶段性承压期。成都城投资管公司作为成都首批个人租赁住房运营服务企业，承担着城市保障性租赁住房投资建设和运营管理的主要任务，面对未来管理规模的进一步扩张，企业有必要提前布局升级运营管理工作。

依托运营实践，成都城投资管公司自主研发了数智化平台——松萝数据平台，旨在实现全流程服务的高效管理，以及以数据治理为目标，高效驱动管理决策。

松萝以软件服务为基础，建立业务管理体系。管理模块分为企业门户、用户运营、资产管理、资产运营及智能物联等六类。

图：成都城投资管公司数智化平台——松萝数据平台

■ 打造住房服务平台——天府住房通，拓宽业务渠道

2021年天府住房通住房服务平台正式上线，由成都城投集团控股企业城投优联公司运营。该平台立足成都市，面向个人提供便捷的线上找房服务，以及和居住场景密切相关的生活服务，面向企业用户提供房源在线营销工具，提升招租效率和服务能力。

公司积极响应打造住房服务平台 ，充分发挥国有体系资源和技术优势，加强与主管部门交流合作，以政企服务融合为抓手，以建设真实、信、专业的一站式住房服务平台为目标，开通上线保租房、国有住房、品牌公寓、二手房、商铺办公等找房和住房服务，并不断持续优化平台各项服务功能。截至2024年第二季度，平台注册用户量已超过200万人。

公司成熟的数字化运营探索，成功孵化出面向中小微经纪机构、市场化租赁企业和国企运营单位提供的基于软件、技术和咨询的综合服务业务。 目前已为成都机关事务管理局、天府产投、成都交投、轨道城市、成都金控、锦城天府、锦江发展、杰鑫资产、成都自如等多家企业提供数字化服务，并将业务范围拓展至重庆、西安、武汉等地，资产管理面积超过3200万平米。

图：天府住房通小程序界面

■ 典型项目——城投臻寓·幸福光华

城投臻寓·幸福光华项目即凤起兰庭保障性租赁住房项目，属于“城投臻寓·幸福公社PLUS”产品系 ，2022年底和2023年年初分两批次推出，首批次274套房源两天内选完，二批次400套房源累计登记人数是房源数的4倍。截至目前，项目平均出租率稳定地保持在95%以上，成都城投资管公司切实聚焦到青年人、新市民的住房需求，为他们提供了租得起且租得好的项目。

项目优势1——临近地铁、商业配套齐全，区位更优

项目位于成都市西三环外侧、青羊区万中路与培风路交叉口，距离地铁9号线培风站步行只需8分钟，距离成都铁路客运西站仅1站地铁，公共交通出行便捷。项目周边1-3公里范围可达青羊万达广场、鹏瑞利青羊广场等多个大型商业中心，可满足日常生活消费和休闲娱乐需求，整体区位交通便捷、商业配套完善。

图：青羊万达广场

项目优势2——品质高、价格更优

软装及配置方面： 项目全部为统一精装并配置了家具家电。家电配套 包括独立空调、电视、冰箱、洗衣机、燃气灶、油烟机等； 家具配套包括了沙发、茶几、餐桌椅、电视柜、床、衣柜、书桌椅、置物架等 ，真正实现拎包入住。

户型方面： 项目全部按套整租，面积区间为 60-120 ㎡，项目租赁起步面积较大，致力于提供品质化的居家租住体验。 客群以企业白领、租房改善家庭为主 。

表：城投臻寓·幸福光华房源情况

价格方面： 保租房租金接受政府指导，不高于市场租金的90%，年涨幅不超过5%，月租金区间约为1500元-3000元。

图：城投臻寓·幸福光华项目样板间实拍图

项目优势3——专业化运营、服务更优

城投臻寓·幸福光华项目由成都城投资管公司提供一站式运营管理服务。公司自主打造了“天府住房通”平台，该平台提供在线看房、线上选房、电子签约、报事报修等“数智化”服务。专业、高效的运营团队让每一位租客享受可靠贴心的服务保障，覆盖租前、租中、租后全流程，做到响应及时、服务标准、安心放心。

多项优势的加持助推城投臻寓·幸福光华项目出租率持续保持高位。

结语

随着城投臻寓项目的接连入市，成都城投资管公司保障性租赁住房开业规模在成都遥遥领先，“城投臻寓”已经形成了良好的品牌效应，受到广大新市民、青年人等群体的高度关注。“城投臻寓”品牌的实践一方面是成都城投资管公司积极响应国家“租购并举”号召，发挥国企引领作用的积极举措；另一方面是公司深刻洞察行业变化，盘活存量资产价值，轻重并举，保持企业的可持续、高质量发展的路径探索。随着房地产新发展模式构建的不断深化，保障性租赁住房在住房体系中的地位愈发重要，成都城投资管公司也将持续在租赁市场发力，引领成都城市多元居住体系建立，继续践行国企责任。