房产市场巨变，财富逆袭的八大攻略！（下）

大家好，我是小李，澳洲归来现居上海。

我在澳洲工作生活了10余年，毕业于悉尼大学，拥有金融与市场营销双硕士学位，从大二时就涉足澳洲房地产领域，时至今日，已10多年，有着丰富的澳洲房产买家及卖家中介经验，服务过上百个客户，业务范围覆盖了澳洲除达尔文之外的所有城市。

近期，我开设了《小李的澳洲房产观察》栏目，持续为大家分享关于澳洲的一切，生活、房产、投资等等。

如果你对澳洲感兴趣，扫描下图二维码进群，和小李一起畅聊澳洲。

今天晚上，我有一场关于澳洲市场的直播，如果您感兴趣的话，点击预约，我们直播间见。

上篇，小李系统地给大家介绍了澳洲房产投资的逻辑——《》

作为投资者，您需要了解的不仅仅是市场的最新动态，还包括如何制定有效的投资策略，选择适合的房产类型，以及如何识别那些具有增值潜力的房产。

在下篇，我将详细介绍进入市场前所需了解的后三个关键点。

前五步点击查阅：

第六步：了解澳洲房产优缺点

在澳大利亚开始房地产投资的下一步是清楚了解其优缺点。

理解为什么在澳洲房地产投资是一种安全且经过验证的财富增长方式，可以帮助你在投资过程中做出最佳的财务决策。

优点包括：

• 强劲的历史表现：在过去20年中，住宅房地产的表现超过了所有其他投资类型，包括股票。

• 可控性：房地产是一项极具优势的投资，因为你可以直接控制其回报。一个主要的好处是你可以自己管理资产，而不是把决策交给大公司或基金经理。这意味着你可以通过改善房产或购买具有独特优势的房产来实现快速的资本增值。如果你的房产回报不佳，可以通过装修或增加家具来提升其吸引力，以满足租户需求，从而直接影响回报。

• 杠杆作用：房地产的一个特别之处在于，银行通常愿意为你提供高达房产价值80%的贷款，这使你可以利用他人的资金来购买更大的投资资产。

• 税收优惠：投资房产提供了显著的税收优惠，包括折旧和在适当情况下使用负扣税。

• 安全性：住宅房地产提供了实物保障，这意味着房子不会像公司或股票那样破产。这部分归因于住宅市场的庞大规模，以及约三分之二的房产由自住业主持有，这使得住宅市场成为唯一不由投资者主导的投资市场，提供了一个内置的安全网。

• 稳定收入：你从房产中获得的租金收入可以帮助支付贷款利息，使你能够通过杠杆获得投资收益。

• 宽容性：即便你在澳洲最差的时间买了最差的房子，未来几年其价值依然可能上涨。历史证明，房地产可能是最具宽容性的资产。如果你准备长期持有投资房产，它的价值最终会上升。

• 可以投保风险：不仅是建筑保险，聪明的投资者还会购买房东保险来保护他们的利益。

当然，房地产投资并非全是美好和顺利的，也存在一些缺点。

缺点包括：

• 高进入成本：随着房价不断上涨，进入市场变得越来越困难。这些高进入成本将许多投资者挡在门外，尤其是没有足够资金和储蓄纪律的投资者。

• 缺乏多元化：由于高进入成本，初始投资者通常会将所有资金集中在一项投资上。如果市场突然变化或投资表现不如预期，这种缺乏多元化的风险会更大。当然，解决这一问题的方法是购买不会在市场波动时大幅贬值的优质房地产。

• 持续性和额外成本：投资房产伴随着诸如保险费、地方政府税、贷款还款、维护、装修等持续性费用。这些费用可能是定期发生的，也可能在你最意想不到的时候出现。对于高增长型房产来说，早期阶段的租金收入往往不足以完全覆盖支出。许多投资者会用储蓄来补贴这种负现金流，而精明的投资者则会通过信用额度或抵销账户建立现金流缓冲。

• 租户问题：即使你聘请了最好的物业管理团队来打理房产，也可能会遇到租户问题或租金空置期。如果没有房东保险或现金流缓冲，这可能会对你的财务造成冲击。

• 房地产的流动性较差：房地产交易需要时间，而且无法只出售房产的一部分来套现。

• 意外事件：总有一些意外事件会出现在投资者面前，比如利率变化或突发的维修需求。

第7步：了解风险并学会如何降低风险

在清楚了解房地产投资的优缺点后，下一步是识别投资中的风险，并学习如何尽量降低这些风险。

1. 市场风险

房地产市场具有周期性波动，外部因素有时会引发市场整体放缓或下跌。然而，专注于长期投资的投资者能够应对这些波动，因为首府城市的市场最终会进行调整并恢复增长。

2. 流动性风险

流动性指的是你从投资中获取资金的难易程度。

提示：房地产投资的一个缺点是，相比其他类型的投资，它的流动性较差。你的生活状况可能突然改变，但你可能会因为当地市场周期或财务状况而在几个月甚至几年内无法出售房产。当然流动性差也是住房市场波动性较低的原因之一。

3. 利率风险

央行利率上升会影响房贷浮动利率上升，导致债务成本随利率攀升，从而对你的现金流造成压力。然而，目前可能处于利率周期的顶峰，利率有望在明年三月份逐渐下降。

4. 购买错误的房产

并不是所有房产都适合投资。如果你没有进行足够的尽职调查，购买了在错误地点和错误时间点的房产，可能面临多年增长缓慢甚至无增长，或因所在区域高空置率而无收入等情况。

5. 现金流紧缩

如果租户退租，你可能会在短期内面临现金流紧张。如果你失业，可能无法补足租金空缺以支付按揭款。

6. 汇率风险

外国买家在澳大利亚投资房产时，也会面临汇率风险，汇率波动直接影响投资回报。

我记得我13年悉尼买的第一套房，那时澳币兑人民币为1:6.5，按现在的汇率来讲，涨幅直接被抹去了30%，但现在澳币处于低位汇率风险相对很小。

7. 立法风险

房地产市场还存在主权或立法风险，任何不利的政府行为都可能导致投资损失。一个典型的例子是每年预算时都可能讨论的负扣税政策变更，这一举措可能大大增加投资者信心。

正如你所见，任何房地产投资策略都涉及一定程度的风险。

要如何降低这些风险呢？

明智的投资者必须学会如何降低这些风险。

一个方法是建立财务缓冲（例如在对冲账户中存入资金）来应对任何意外的投资支出。这样可以确保投资者保持房产良好的维护，并应对任何意外的维修费用或空置期现金流紧张问题。

所有房地产投资者还应考虑购买房屋内部财产保险、房东保险和房屋结构保险来保护利益，部分保险机构的房东保险可保障租客违约拖欠租金补偿。

最后，必须像经营生意一样对待投资，定期与房产及贷款顾问回顾你的投资组合，以跟踪其表现，确保贷款条件合适且享受最优利率，并评估你是否准备好进行下一次投资。

第八步：了解房地产投资者必须支付的常见费用

学习如何进行房地产投资时，最后一步是了解作为房东需要承担的费用。

即便你已经完成了所有前面的步骤，并且知道如何以最优价格挑选合适的房产，但你是否清楚当房产正式归你所有后所需的持有成本？这是许多新买家常常忽视的问题。

房地产投资者必须支付的常见费用：

毫无疑问，房地产投资者最常见的费用是贷款还款额，这取决于贷款金额、贷款类型、贷款期限和服务费用等因素。

随着你继续持有并维护投资房产，你还可能需要支付土地税，土地附加税和市政费，具体金额因不同地区的政府规定而异。

对于公寓，联排别墅和新建高档别墅社区，业主还需按季度支付物业管理费，以协助维护公共设施。

之前提到的房屋保险和房东保险也是必不可少的，它们能够限制意外事件（如突发的损坏费用或与租客相关的责任费用）带来的财务影响。

此外，还需考虑物业管理费、新租户的广告费用以及房屋维修和维护费用。

对于土地税和海外附加税各州的减免政策并不相同，如有需要可以进群私聊小李。

维修和维护费用预算

对于房产管理来说，最难的方面之一就是预测维修和维护的费用。这些费用可能随时发生，且根据建筑物的年龄、维修的性质和现有的保险政策而变化。

关于税收优惠

投资房产在澳大利亚受欢迎的主要原因之一就是各种税收优惠政策。

虽然我的建议是不要为了税收优惠而进行投资，但这些优惠确实能让持有房产变得更加轻松。

你可以申报经营投资业务的合法开支，同时利用负扣税政策，将从房产收取的租金与开支之间的差额抵扣其他收入。

但如果你出售房产获利，你将需要支付资本利得税。不过，如果你持有房产超过12个月，目前可以享受50%的资本利得税的折扣以及自住房的豁免权。

物业管理的费用

出租房产可以为你的投资带来收入，但雇用一名专业的物业经理至关重要，以确保房产得到良好维护并持续有租户入住。

物业经理负责多个任务，如广告宣传、接待租赁过程中的询问、筛选和选择租户，还会确保房产得到维护，必要时进行修理和更新。

最重要的是，物业经理负责收取租金，按照法律程序处理租金收缴事宜。

当然每年聘请会计师报税和建筑价值评估师（一次性用于出折旧报告）也属于持有成本但花费相对来说很少。

以上8个步骤是你进入澳洲房产投资市场时必须要了解的。

澳洲房产投资是一个理性的市场，尽管其收益率稳定，增值也很明显。

但是千万不要跟随大流一股脑的冲进一个自己不熟悉的市场，尤其是现在的珀斯，市面上的房屋溢价相对来说很高并且二手房源鱼龙混杂容易被坑，需要当地很专业靠谱的买家中介帮您操作。

最后， 很多投资客户会问：“现在是不是太晚了？我是不是已经错过了机会？”

答案是：“不，现在并不晚。”

当然，如果能在10年、15年或20年前购买房产会是件好事。

要记住，在澳洲并没有一个统一的“澳大利亚房地产市场”，即使在每个州内也有多个市场，这些市场按地理、房产类型、价格等细分。

房产投资是一个过程，不是一个事件。

这意味着要成为一个成功的房产投资者，你不能只关注买入，它应该是一个长期的战略性投资策略。

同时你必须明白，在成熟的市场中房产投资不是一个快速致富的道路，要实现你未来的财务目标，你必须慢慢建立一个庞大的资产构架，而不是像许多初学投资者那样追逐短期的现金回报。

如果对澳洲房产知识和房产投资市场感兴趣，请锁定《小李澳洲房产观察》栏目。

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