这次，珠江新城还会不会带头领涨？

节前拼命发利好，给国庆楼市狠狠添了一把柴，燃得确实很火，广州楼市火爆到上了热搜，连我一个在东莞的同学都知道广州楼市最近好火。

国庆前五天，据各大渠道统计，二手成交了2258套，如果这个数据没问题，本月突破10000套是极大可能的，新房成交也突破了2000套，这个月新房的成交量应该在7到8千之间。

二手确实会有人进场捡漏，一方面是明年需要上学的，一方面笋盘有足够的吸引力。

新房方面开发商也拿出了足够的诚意，在未完成全年业绩前不会涨价，但如果这个月继续发糖，推动需求上升，部分核心优质新房应该就会减少折扣，相当于变相涨价，当然，我觉得大部分都不会。

01、买珠城的逻辑已变

对于那些久旱逢甘霖的珠城中介来说，难得大好的时机，该轮到他们的主场了。

如是说：珠城有业主开始反价了，珠城是广州的单中心，珠江新城会率先上涨，现在就是入手珠江新城最好的时机。

我不是在说珠城不好，也不是说现在还不该买珠江新城，建议看到最后。

不可否认，珠城有些笋盘性价比很高，比如11万的嘉裕公馆，但不是所有盘都像这么笋，也不是所有笋盘都一定值得买，即便值得买，大多数盘也都很难回到2022年最高位的价格了，比如17万多的保利心语。

要不要趁机抄底，个人觉得可以买，但不要抱有抄底的想法，所有人都这么想，那所有人都抄不到底。

主要这几年广州楼市变化太大了，有新的板块在逐渐崛起，不断又有新的供应加入竞争，同时还有政府在背后的大力扶持，本质上就是过去的购房逻辑已不适用于以后的楼市行情。

珠城从上一轮行情之后几乎就没有任何的变化，除了通了条18号线，冼村这个旧改本应该是寄予厚望的，能提升珠城的豪宅容量，但一直拖到现在还看不到什么时候能开盘。

东边的员村、金融城，南边的琶洲又在不断卖又好又便宜的新式豪宅拉流量。

02、哪些会受到冲击

珠城的这波反价能不能带来领涨效应，现在珠城的二手还值得买吗？我是这么看的。

首先反价是不会改变市场走向的，真正的上涨是全方位的上涨，不是某几个人喊涨来决定的，也不是某几套成交来决定的。

真正想卖的人可以趁此机会卖掉，再去找到想要买的房子补回来。

其次，珠城内部也在分化，分化的逻辑和其他板块是一样的，有可能更严重，本质上是这些产品跟顶级地段已经不匹配了，而且也达不到豪宅所要的稀缺性。

上面提到的珠城这些年几乎没有增量，也就没办法给珠城的房子价值加持，所以当其他板块越来越优秀的时候，这些次一级产品受到的冲击最大。

你有看到顶级豪宅的加入吗，有看到顶级的配套成型吗，既然没有，它就无法独立于大行情之外，也得跟着广州楼市的涨跌一起波动。

一方面西区和中区受影响最大，因为产品拉差较大，另一方面是3000万级别以内的产品，甚至包括东区的金碧华府和力迅上筑，因为这些可替代性还是很强。

1000万左右的仍然会受到天河海珠一些新房140以内四房的冲击，2000万左右又会受到新式豪宅的冲击，比如中海大境琶洲南不清盘，珠城2000万以内的就不涨不上去。

至于三千万级别会怎么样，那就要看保利员村该怎么出牌。

当然，我觉得最看好的还是东区的豪宅，不仅是稀缺性拉满，比如凯旋的低容积率，汇悦台的直面琶洲西区，同时还有马场改造的拉升，都在不断给东区豪宅加持带来增量。

至于员村保利，周边旧改拆迁需要时间，它的上限还是取决于员村的进展，以及未来金融城卖地的速度。

除了逻辑上的分析，我们看一下实际成交数据也能明白一二。

过去五天珠江新城只成交了8套，都是低价笋盘，嘉裕公馆虽然也有15.8万单价，但这个户型卖点就是低总价三房。

如果说天河北在越秀化，那西区就是在天河北化，中区就是在西区化，特别是像保利心语、利雅湾、隽峰苑这些本质上和星汇园没有太大差别了，会和嘉裕公馆、中海花城湾、中海璟晖之间拉开差距。

有时候，不得不接受，有些已经涨得太多，吃过太多红利了。

03、不变的是哪些？

有些逻辑是不变的，珠江新城仍然占据了广州核心区80%以上的稀缺资产，但这个比例会逐渐减少。

在深度回调的这两年，你用多少钱去买什么样的房子，买错的几率不大，产品价格已经和价值高度匹配，两房六七百万起步，三房1000万左右，四房2000万起，高租售比会不断的托住珠城的价格。

东区仍然是整个广州豪宅的顶流，珠金琶的成型最终都会利好东区顶豪，只是希望这样的顶豪广州能多建一些，广州顶豪的体量能有所提升。

还有就是花城湾、嘉裕公馆在珠江新城的地位是不变的，但也仅限于中区的地位，保利心语上车盘的价值已进入衰退阶段，已经不是珠城上车刚需的首选了。

至于行情，珠城的大部分楼盘已经不能代表广州楼市的行情了，特别是一些刚需盘，随着城市的发展，其他板块也有自身的价值。

豪宅们不会立马上涨，大吨位反应不会有想象的那么快，大吨位的背后是大资金，大资金赚钱并不靠房子，而且顶豪从不依赖行情。

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以上

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