房屋买卖之律师洞察：明知违建仍交易，解除可行但无违约金

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

林宇伟向法院提起诉讼，请求确认其与刘浩宇签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议于特定日期解除，并要求刘浩宇返还定金，同时承担案件受理费。双方在房屋买卖合同的履行过程中产生争议。

二、当事人信息

1. 原告：林宇伟。

2. 被告：刘浩宇。

3. 第三人：某房产经纪公司。

4. 第三人：王雪芳。

三、原告诉称

林宇伟向本院提出诉讼请求：

1. 确认原告与被告签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议于 2021 年 9 月 28 日解除。

2. 判令被告返还原告定金共计 20 万元。

3. 案件受理费全部由被告承担。

事实与理由：2021 年 7 月 7 日，原告与被告在某房产经纪公司的协助下签订北京市存量房屋买卖合同、补充协议，另外，原告、被告与某房产经纪公司签订居间服务合同。合同约定：原告全款购买被告名下位于房山区某号房屋，房屋总价款为 760 万元；原告于签约当日向被告支付第一笔定金 5 万元，并于 2021 年 7 月 13 日前再向被告支付第二笔定金 15 万元；过户当日向被告支付首付款即房款剩余款项 740 万元。

因该房屋存在违建查封，被告承诺在合同签订后45 日内拆除违建并解除查封，并承担拆除违建解除查封产生的所有费用，除 3 楼的音响设备外其余家具家电全部留给原告。如任何一方构成违约，则守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并且违约方需要按照房屋总价款的 20%向守约方支付违约金，居间费用由违约方承担。后原告依约向被告支付了定金 20 万元，但被告至今未完成对房屋的违建解除查封。后被告仅退还定金 20 万元，故诉至法院。

四、被告辩称

刘浩宇辩称：不同意原告的诉讼请求。一、不能在45 天内拆除违建系因疫情防控被告回不了北京造成，被告也跟原告说了。二、纠纷系原告反悔不想购买案涉房屋造成，被告为了卖房已经将案涉房屋部分拆除，经中介做工作被告才没有找原告索赔。三、王雪芳觉得房子卖便宜了，不同意卖房，我本来的打算是过户时再给王雪芳做工作。

五、第三人述称

某房产经纪公司述称：不同意原告的诉讼请求。一、案涉房屋买卖合同无效，因为房屋共有人王雪芳并未在合同上签字也没有追认；二、房屋存在违建在签署合同之前已经告知双方，双方也没有合同原件，合同没有签署日期。三、某房产经纪公司没有在合同上盖章，也没有收取居间费用。

王雪芳述称：不同意原告的诉讼请求。刘浩宇要卖房王雪芳知道，但是王雪芳觉得房子卖便宜了，不同意卖房，也就没有在合同上签字。

六、法院查明

刘浩宇（出卖人）与林宇伟（买受人）签订北京市存量房屋买卖合同（以下简称“合同”）及补充协议一份，约定出卖人所售房屋（以下简称该房屋）坐落为：房山（区县）某号。合同还对其他权利义务进行了约定。补充协议约定：甲方（出卖方）：刘浩宇，乙方（买受方）：林宇伟，丙方（居间方）：某房产经纪公司。鉴于甲乙双方经丙方居间就坐落于房山区某号房屋（“该房屋”）签署了北京市存量房屋买卖合同，现三方经友好协商就房屋买卖事宜做出补充约定如下：第一条成交价格甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为 7600000 元。

……第二条关于房屋交易具体事宜的约定 1.定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于签约当日将第一笔定金 50000 元以自行划转的方式支付甲方：（2）乙方于 2021 年 7 月 13 日前将第二笔定金 150000 元支付甲方。……其他约定：甲乙协定：1.乙方知晓此房屋有违建查封，并自愿购买此房，甲方承诺在合同签订后 45 天内拆除违建并解除查封，并承担拆除违建、解除查封产生的所有费用……。该补充协议下方，有原被告签字。

2021 年 9 月 28 日，原告通过短信向被告发送律师函，要求解除合同及补充协议。

庭审中，原被告均认可原告支付了定金20 万元，被告现已退还原告定金 20 万元。

王雪芳与刘浩宇于1990 年 12 月 15 日登记结婚，案涉房屋办理产权登记时间为 2009 年 12 月 7 日。

七、裁判结果

1. 确认林宇伟与刘浩宇签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议于 2021 年 9 月 28 日解除。

2. 驳回林宇伟的其他诉讼请求。

八、房产律师点评

本案存在以下三个争议焦点：

一、关于案涉合同及补充协议的效力。法院认为，夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张买卖合同无效的，不予支持。本案中，刘浩宇未经王雪芳同意出售案涉房屋，不影响房屋买卖合同效力，故案涉房屋买卖合同及补充协议有效。

二、关于房屋买卖合同及补充协议解除。本案中原告主张解除合同即不再要求继续履行合同，被告亦向原告返还了定金20 万元，且本案存在刘浩宇未经王雪芳同意出售案涉房屋、且尚未办理产权变更登记的情形，故案涉合同及补充协议已具备解除的条件，关于合同解除时间，法院确定为被告收到原告发送的解除合同律师函之日即 2021 年 9 月 28 日。

三、关于被告是否应向原告双倍返还定金。现原告要求被告双倍返还定金的请求权基础系主张被告未按照合同约定按时拆除违建，因双方对案涉房屋存在违建均知晓，且双方在明知案涉房屋存在违建的情况下仍签订合同，均存在过错，故不符合定金罚则的相关法律规定，故对原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，法院不予支持。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！