四季度，天津楼市“筑底转折”？！

一天之内，天津二手房涨价房源量上涨20%；撤牌下架2000多套；

有楼盘已经发“盖戳海报”要涨价了；

有房企接到管理部门电话，要求收回优惠……

国庆特别专题《七问天津楼市》灵魂第一问：

今年四季度，天津楼市能不能转折？会不会大力出奇迹？

一周前，这无异于“问了个寂寞”。

但在波澜壮阔的“中国式救市”开启沸腾的5天后，每个买房人都不禁琢磨：

楼市要回暖了？天津房价要涨了？

国家节前密集抛出“大礼包”，破天荒直接下场送弹药，力度感人。

股市暴涨飘红，还真就从ICU干进了KTV。

对楼市的态度原地掉头，从房住不炒到止跌回稳。

政策油门踩冒烟，都快把油箱踩漏了。

作为风向标的四大一线城市已“统一阵型合体救市”，态度最重要。

事实证明，大家有钱也有需求，就要个态度（1-8月住户存款又增加9.65万亿）！

现在大家长站出来摊牌托底，动作跟上，预期终于扭转。

中国人的购买力从来没输过！只要出手，什么挽大厦于将倾，直接送你上青云！

先看看楼市的及时反应。

北京二手房9月30日成交1052套，创今年最高单日成交记录，这还是在松绑限购之前。

南京二手房9月29日成交824套，超过了97%的周日成交量。周成交量涨了400%。

杭州新房9月30日成交778套，创9月最高成交记录。

天津节前一周，新房认购量比上一周涨了50%。

土地市场一扫颓势，接连高溢价成交。

9月26日，深圳宝安地块溢价35%出让，9家房企叫价82轮。

9月27日，成都天府新区地块溢价86.9%出让，10家房企竞拍，创下板块成交记录。

9月29日，广州天河地块出让，楼面价高达6万7，溢价率33.5%，竞价148轮，成为天河新地王。

天津9月30日滨海5宗地全部出让，又上架河西、西青两宗地。

不止一个城市有房企表示，备案开始有所“限制”，不允许再降价……

市场运行的规律是预期先行。

第一波的及时反应，都是当下情绪的表现。

第二阶段考验“供需”，应激回归新常态。

天津楼市四季度能不能转折，取决于有多少需求量进场。

现在面临一个非常“严峻”的问题：

这两年天津积压了巨量的买房需求，都在观望，没有释放。

以天津1300多万人口的基本面，每年1000万方的新房成交量是正常水平。

但去年才成交977万方，2022年成交799万方。

就说今年，前三季度才成交530万方，积压了大约140万方的需求。

而且二手房成交量已经是新房的两倍了。

很多业主卖完房都没有再购，不是没需求，而是不敢买，持币观望。

“既怕跌又怕涨”，一旦出现止跌预期，会立刻进场。

另外，这一阶段二手房成交速度明显加快，“好卖度”提升。

有位经纪人表示，一天内，他维护的房源中有4套房突然成交，这是近一年都没出现过的。

有位群友9月29日认购了红桥区的新盘，因为二手房突然卖出去了。

当置换链条打通，会有更多新房需求入市。

按目前救市高歌猛进的态势，各个维度积压的买房需求，都会叠加到四季度的成交量中。

四季度将出现今年全年最大的波段行情，成交量大翘尾。

很可能达到去年一季度300多万方的成交量。

叠加效应会引发羊群效应，进而形成示范效应。

存量需求释放的同时，也会带动增量需求。

命运的齿轮又开始转动了。

这个国庆假期，将成为最后一轮“特惠集结”。

与已癫狂的股市不同，楼市的信心和预期虽然在大幅修复，但离真正回暖还有一段过程。

楼市回暖要经历五步走：

探底、触底、筑底、复苏、回暖。

探底：房价持续下跌，成交量减少。

这个阶段最恐慌，看不到希望，很多业主恐慌性抛售。

触底：房价跌幅缩小，有跌不动的迹象。成交量虽然低，但能稳住。

筑底：房价止跌，成交量增长。

这是真正的转折点，代表楼市转向。

需要政策发力（政策底），先修复情绪扭转预期（情绪底）。

复苏：成交量持续增长，房价试探上涨。

回暖：量价齐涨，这需要宏观经济彻底修复反弹，引发大规模的增量进场，有可持续性。

基于天津楼市四季度将成交放量，可以确定：

天津楼市在三季度，已经触底。

政策底、情绪底都已出现，接下来即为市场底。

四季度将完成筑底，房价止跌。

明年小阳春，进入复苏阶段，房价试探上涨。

至于何时全面回暖，取决于宏观经济环境。

所以，今年四季度，将成为天津楼市的转折期！

我们在四五个月之前已不断预告，全部验证。

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