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成交大涨!国庆楼市彻底火了

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国庆假期,楼市呈现火热态势!

满屏都在报道带看、成交增长50%,甚至翻倍!

我也踩了几个盘,确实如报道的那样——人声鼎沸!

这样的场景,许久没有到来了!

下面,我就和大家分享一下,热度是如何来的?到底有多热?能持续多久?

催化国庆行情的,主要有4个因素:

首先,9.26重要会议关于“止跌企稳”的明确表态,极大地提振了市场预期。

这种预期,就是市场“底部”即将到来!

其次,信贷政策很给力:

首套、二套贷款首付比例统一至15%。尽管京沪深还有差别,但二套首付也只有20%或25%,购房门槛极大地降低了。首套房贷利率降至3%,二套也只有3.4%,与理财利率差距收缩,贷款的积极性提升。

再次,取消普通住房和非普通住房差异,增值税免征期“5年改2年”,叠加利率下降,极大地降低了购房成本。

最后,美元开启降息,股市火爆,以及后续大招(比如“10万亿”小作文)的传言等,被解读为新周期到来。

当然,不仅政策全方位扶持,国庆期间全国130余个城市、1000余家房企、2000个项目(楼盘)举办促销活动,可谓天时地利人和。同时,各路媒体开展立体化、全方位的宣传。外出途中,满屏都是楼市热闹的消息,估计大家都看到了,这也带旺了整体市场的情绪。

都说国庆楼市好,怎么个“好法”呢?

给大家做个总结:

一是,无论是来访、认购,普遍有50%甚至翻倍增长。很多项目/城市,国庆期间一天的商品房成交量,大约是9月份一周的成交量。

二是,无论是刚需盘,还是改善盘,中心区项目,还是近郊/远郊项目,新房还是二手房,都有交易的明显增长。当然,一些楼盘在9月份交易很冷清,国庆期间十几套交易就是翻倍了,显得很活跃。另外,由于政策鼓励改善型需求,加上各地积极造势,新房比二手房交易好一些。

三是,哪些项目交易更好呢?

首先,价格要足够低,售价不能高于周边项目,甚至要与周边的同品质二手房有“价格倒挂”,比如深圳卖的最好的项目,就是这样的;

其次,区位要足够好,特别是距离地铁近,通勤、小孩入学等没有瑕疵;

最后,综合品质要足够好,比如大品牌国央企开发商,高得房率,交付有保障。

02

国庆楼市热度高,但开发商也非常内卷!

我发现一个现象,国庆期间开发商的促销力度也很大,很多项目都有“送黄金、送车位、送新能源汽车”。另外,还有一些折上折的优惠。笔者参观的一个项目,居然有5-6个99折或98折。

算下来,比原始价格少了近100万!

其实,开发商不愿意搞“价格战”了。因为,“价格战”恶化了市场的情绪,产生进一步降价的预期,还会导致购房者担心:开发商如此倾销,是不是资金链有问题、会不会导致交付有问题。

因此,恶性“价格战”没有赢家!

另外,国庆前的9月30号,中房协发出《百城千企商品房促销活动承诺倡议书》,倡议“销售价格合理,决不随意哄抬价格扰乱市场,也不过度降价搞恶性竞争,做市场止跌回稳的促进者,市场稳健的维护者”。因此,从落实“止跌企稳”的角度看,不能搞“价格战”了。

问题是,开发商面临的最大问题,就是购房者选择很多样、很多元。特别是在地铁四通八达、新房项目同质化竞争(比如,基本都是地铁盘、公摊都很低)的当下,地段价值被拉平了,通勤0.5-1小时的半径内,可在多个区域选择。而且,还可在新房和二手房之间进行选择。

毕竟,二手房还有“即买即住”的优势,很多“次新”二手房还是新房的替代品。

因此,我发现,尽管每个售楼处人气都比较高,但购房者下定(或叫转换率)的比例不算高,往往是多方比较、多项目比较、新房和二手房比较,甚至一个项目来看三次。购房者理性,开发商不能大幅度降价,就出现“送黄金、送车位、送新能源汽车”等价值在30-50万的高额赠送。

当然,高额赠送也好,折上折也好,大多是5.17以后8-9月份的促销策略。只是,国庆期间维系了这些优惠,甚至推出了引流的新优惠(力度并不大)。因此,笔者发现,只要是大品牌的开发商项目,定价合理,没有明显的瑕疵,没有收回折扣,还能推出新的优惠,就能获得不错的业绩。比如,在广州,笔者了解到,保利和越秀国庆期间实现了既定的目标。

这就叫,懂得趁势、顺势、借势!


03

因此,媒体报道,有项目逆势提价、收回折扣等等,这些都是虚假的消息,或者只是个案,主要目的是“逼定”(通过营销话术,驱使购房者下定金)。事实上,引流到售楼处现场以后,销售中介往往会特别强调,“除了常规的促销优惠,国庆期间还有什么什么优惠”等等。

所以,但凡没有在国庆开盘或加推,或者开盘以后没有优惠促销,甚至逆势提价、收回折扣,都不懂得趁势、借势,必然也会流失客户。另外,部分有瑕疵的项目,特别是在交通、教育配套上有缺陷,国庆期间销售表现都不太好。还是那句话,买方市场,开发商得卷起来。

当然,也有个别二手房逆势涨价,或收回折扣的,主要是一些学位房、次新房,周边竞品较少,前期业主急售,定价比较低。现在,市场情绪好转了,业主提价10万,有购房者(特别是学位房买家)担心后续再次涨价,就接受了业主提价。但多数案例是,议价率从8%降至5%。

还有一个现象,9月30日-10月2号,交易特别活跃,10月3号以后,销售案场的交易量开始走低。也好理解:9月30号,国家和各地纾困政策此起彼伏,楼市热度高,很多本来打算买房但一直处于犹豫状态的人,预期受政策“临门一脚”的影响,从而果断进入了市场。

政策提振预期,到10月2日,可能达到了高峰。从3号开始,很多人该旅游旅游、该探亲探亲,交易量就开始下滑。预计10月6日-7日,随着返程高峰的到来,预计还有一波交易量。毕竟,很多人很早前就预定了9月30日甚至更早前出行,没有预料到突如其来的行情。


04

都很关心,后市会如何演变?

首先,10月份的交易量,不管新房还是二手房,比9月份增长50%甚至更高,都是有可能的。

一方面,刚刚过去的9月份,新房交易量实在太低了。根据克而瑞公布的数据,9月份,百城新房成交1900多万平方米,同比2023年9月下降21%,相当于2022年9月份的59%,2021年9月份的46%,2019年9月份的40%,2018年9月份的35%,创下阶段性新低。

因此,10月大幅度好于9月和去年10月是必然的。但从调研来看,随着“门槛”上的需求被市场消化,后续又面临接续力的问题。比如,去年8月底认房不认贷及今年5.17以后,都有类似情况。

另外,近期政策提高了新房的竞争力,比如新房的各种促销,“高得房率”上的竞争力,调整规划条件(取消配建、改变功能等)带来的优势,以及大品牌开发商交付上的保障,促进“卖旧买新”的各种政策激励,使得之前购房需求向二手房分流的局面,有了一定缓解。

但是,二手房挂牌量还在高位,市场对于楼市的既定预期还很顽固,不排除趁势出货的二手房新增挂牌。收入和就业的基本面因素还未改观,供求关系摆在那里,消费者愈加理性,后续二手房和新房的竞争还很激烈,新房之间的抢客大战也很激烈。一旦增量需求跟不上,供求关系发生重大变化又开始起作用,可能又会出现新一轮的“价格踩踏”,市场重蹈覆辙。

不过,我认为,国家既然明确了“止跌企稳”的新基调,再加上楼市无序下跌,导致的风险已造成巨大且无法仍受的影响,政策“非止跌不罢休”。我认为,严控增量上迫切需要出台新的举措,比如新房库存过大区域、二手房挂牌量大的区域,暂停新增供地、暂停拆除式更新、暂缓新开工,给市场传达积极信号,而不是把市场企稳作为继续卖地的机会。

毕竟,让百姓看到自家的资产能保值,这是止跌企稳的关键!

另外,调研中发现,很多业内人士都讲到3点:

一是政策不能停,建议对于二手房交易契税、增值税、个税等等,实施减免,并再次下调LPR,驱动按揭利率进一步下调。一方面,产生明显的“降成本”效应,很多新市民对买房成本很敏感。另一方面,让按揭利率彻底降至无风险利率水平(2%左右),去化二手房高位的挂牌库存。

二是创新思路去库存。当下的库存比较大,不仅有新房在售库存,还有“在路上”的库存(在建未售、未开发土地),更有二手房的库存。库存不去,供求关系很难平衡,止跌企稳很难实现。收购存量房做保障房,盘活存量闲置土地做保障房,对接新市民,财政政策可以积极作为。

表:30个重点监测城市2022年住宅广义库存消化周期(年)


数据来源:克而瑞地产研究

三是楼市的基本面亟待修复。比如,近期国家也发布了重磅文件,《关于实施就业优先战略促进高质量充分就业的意见》,提到“把高质量充分就业作为经济社会发展优先目标,纳入发展规划,促进财政、货币、产业、价格、就业等政策协同发力,提高发展的就业带动力”。


只有夯实高质量充分就业的支持基础,楼市后续能得到基本面支撑,止跌企稳才能有保障。

来源:李宇嘉地产笔记。

点击下图,了解详情↓


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