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海开永丰南地块——超越期待，定义奢华与舒适的全新高度！

每一个楼花，都是独一无二的。大家好，这里是楼花网。

拿地3个月，海开控股终于公开了海淀永丰南地块的总平面图。这个时间稍微有点长，现在大家都在卷2月期。

9月6日，永丰产业基地0411街区HD00-0411-0055、0058、0064、0072四个地块，一次性公布了设计方案。

这份方案很简单，没有公布项目的经济技术指标表，开发商是北京海开颐和房地产开发有限责任公司，设计单位是北京大象建筑设计有限公司。

由于案名未出，暂且称之为海开永丰南地块，总建筑面积约363234.920㎡，其中地上建筑面积222463.300㎡，地下建筑面积约140771.620㎡，控制高度为45米。

其中，58号地和72号地是住宅用地，在西北、西南方位；55号地是商服公交用地——1栋酒店11层、1栋办公10层、1栋商业2层，在东北角；64号地是商服用地——有三栋11-12层酒店、1栋商业3层，在东南角，地铁16号线永丰南站旁边。

这个楼盘的关注度很高，一是在海淀，二是个纯地铁盘。

第一排房罕见向后退

6月4日，海淀永丰南地块正式开拍，海开控股的成交价为79.17亿元，溢价率1.5%。

这四块地，东偏南30度，北至丰滢西路，南至丰硕西路）、西至永盛南路、冬至永丰路，东南角与地铁16号线永丰南站相连。

其中，58号和72号地块的住宅建筑规模约9.86万平方米，挂牌起始价约为57.51亿元，销售指导价9.3万元/平方米；55号和64号地块的建筑规模约12.38万平方米，挂牌起始价为20.49亿元。

住宅分南北两块地，整体容积率为2.2，限高45米，但花姐综合判断，北区的58号地容积率会低一些，预计2.0左右，西北角有棵古树，由6栋6-15层住宅组成——1#15层、2#14层、3#5#6#10层、4#6层、；南区的72号地容积率高一些，预计2.4左右，由9栋住宅组成——1#4#5#6#15层、2#3#7#14层、8#9#13层。

东边的公建，自持公建83978.71㎡，有25920㎡公交场站等公服设施，另外还有13920㎡服务设施，包括公交中心站9000㎡、党群服务中心1000㎡，社区卫生服务450㎡、社区养老服务设施1000㎡、社区助残服务中心300㎡、社区级公共文化设施1400㎡、社区管理服务用房700㎡、公厕70㎡等。

这些配套，对住宅区域是个好事，可以实现自给自足。

海开永丰南的两块住宅规划很有特色：第一排住宅都后退了25米左右——是在红线内后退，不是因为前面有市政绿地，令第一排住宅不在临街，这在北京的住宅规划中非常罕见。

这种做法最大的好处是，拯救了第一排房子，减少了噪音和尾气，反而成为首选的好房子。

为什么海开永丰南能做到这点呢？它的秘密在于两点：

第一点：72号地第一排的9号楼，距离路南的住宅（高度45米）约63米，出于日照的考虑，它的第一排干脆后退28-39米，这一退，后面的每排房子都得退后，做法延续到北区58号地；

第二点：58号地的北面有一块规划公园绿地，宽度大约35米。由于这片绿地的隔离，导致58号地的最后一排，不会遮挡路北的用友产业园。

这一前一后的楼栋退后，令海开永丰南的房子南向房子不临马路，正所谓是：退一步海阔天空。

北区纯改善，南区刚需+改善

在海开控股拿地之后，就有消息传出，它的主力户型将为110-170平，另有少量90平小户型。

先看北区58号地，由6栋楼组成，大致有三种户型：140平米、150平米和170平米。140平米分布在1#，共计120套；150平米分布在2#、4#、5#、6#，共计140套；170平米分布在3#，共计60套。除了4#的层高是3.1米，其余楼栋都是3米。

在选房攻略上，3#是楼王，170平米户型，距离前面楼栋达45米，与前面楼高比为1.5；1#也是如此，楼间距为46米。但1#的东边户有点受角煞的影响，2#距离它只有13.85米，在东南方向。

5#和6#在小区的第一排，由于离红线后退了25米，导致它们也基本都是优选的房子，除了6#的中间一个单元受到车库出口的影响。

此外，因小区东面是55号商服公交用地，酒店11层45米，虽然它距离住宅也有40多么，但终归还是有点遮挡，尤其是在冬至日。

再看南区72号地，由9栋楼组成，大致分三种户型：100平米、120平米和140平米。100平米分布在3#、4#和9#，共计84套；120平米分布在1#、2#和8#，共计168套；140平米分布在5#和6#，共计120套。

72号地有点小奇怪，没有标注楼栋之间的直线栋距，只标注了斜线距离。花姐测算了下，它的楼间距应该会比58号地要短一点，但不会相差太大。

和58号地的纯改善相比，72号地的定位为刚需+改善。这种定位之下，一些功能性的设置就放在72号地了，比如，室外运动场地，就在楼王5#的正前方，比如，自行车停放地就有2大块，反观58号地的自行车场地很分散，很容易改造成绿地。

综合来看，海开永丰南的住宅有几个特点：1、没有阳台赠送；2、每栋地面有天井，疑似一层为下跃户型；3、临近永丰南的东端户，或多或少会受到东北酒店的遮挡影响；4、拯救了第一排住宅，不临街。

神秘的土拍陪标者

6月4日，海开控股拿下永丰南地块，当时仅有两家房企报名，分别是海开控股、琼海南阳瑞华，线上报价4手。它们是海淀区国资委旗下的兄弟。

这块地的项目公司为北京海开颐和房地产开发有限责任公司，成立于2024年6月20日，法人牛卫华，由海开控股全资孙子公司。

海开控股的全称为北京海开控股（集团）股份有限公司，成立于2021年12月，注册资本12.18亿元，法人马光华，北京翠微集团、北京海淀区国有资本运营公司、北京京门兴海科技集团、北京海淀区国有投资经营有限公司、北京海淀置业集团、北京威凯建设发展分别持股37.26%、33.51%、25.46%、2.56%、0.60%、0.60%。

它们的终极股东都是海定区国资委。

据查，海开控股2023年的营收105.39亿元，同比猛增328.35%，净利润只有区区5108.93万元，同比增5.31%。这是典型的增收不增利。它2023年的总资产为342.63亿元，总负债285.32亿元，资产负债率83.27%——过高了；经营性现金流量净额-19.09亿元，手握现金31.43亿元。

北京海淀区国有资本运营公司的审计报告显示，它借给合营企业海开集团59亿元，账龄为1-3年，其中1年期为39亿元。在2023年，北京海淀区国有资本运营公司对海开集团增加了1.25亿元投资。

在2023年3月和10月，海开控股发行了非公开债11.5亿元和PPN债券20亿元，都是两年期。2024年9月5日，海开控股成功发行了11亿元公司债券，票面利率2.55%。

有了股东的撑场和自我融资能力，海开控股开发永丰南地块有了胜算。

但琼海南阳瑞华显然是来陪标的，其虽然是国有控股企业，但有一半，甚至超过一半的民营资本血统。据查，自然人张景明、谭中市、赵宇飞三人在琼海南阳瑞华的受益股份加起来为49.5%。

琼海南阳瑞华成立于2009年9月，法定代表人为陈泽扬。穿透股权会发现，八大处控股集团旗下的海南万国投资持股99%，民营企业咸阳长涛电子持股1%，而民企北京万景地产持有八大处控股集团49%股份——另51%由北京国资委持有。万景房地产由张景明和谭中市两人共同持有，持股比例分别为70%和30%。

与国资企业共同参股八大处控股，张景明的能量非凡，其曾对外投资5家公司，其中长春康阳股份有限公司、北京宏城金泰投资有限公司、北京六里桥蓝景丽家家具城有限公司、天津金宏恒泰科技中心（有限合伙）均已吊销或注销。

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