政策带劲，楼市活了一大半

形势一片大好，但也要冷静冷静。

作者|房涛

图片来源|AI

“今年十一，尽管提前做了一些准备，但还是超出预期，比我们既定的目标多完成将近一倍，七天的业绩超过9月整月，同比去年也多将近一半。”

10月7日晚上，北京合硕机构董事长李伟发朋友圈表示，楼市一下子就火了，而且远超预期。

地产人的惊喜，在朋友圈中倾泻而出，一个个红底海报配上大号数字，纷纷刷屏。

热销海报

位于北京通州区的万科东庐，十一期间到访968人次，成交116套；

位于北京房山良乡大学城板块的京熙润府，国庆假期7天成交128套；

京华国贤府国庆7天成交113套，累计到访1000+组客户；

中建东孚旗下的云境和星光里双盘在十一黄金周期间卖出8.6亿元；

国庆7天，华润置地北京劲销543套，合计约25亿元。

越秀北方区域的一位内部人士告诉36氪，假期前6天，北京、青岛、济南、沈阳、烟台五地项目卖了约150套，团队已经觉得成交量很好了，没想到7日当天成交再创新高，一天卖了70多套，最终完成既定销售指标的187%。

“（反转）节奏之快出乎所有人意料！”一位业内人士表示。

滞销、降价的信息几乎一夜之间不见了。

“2024年国庆长假北京楼市成交量是最近多年来同期的最高点，新房上涨超过200%，二手房上涨超过150%”，中原地产首席分析师张大伟指出，楼市快速升温主要原因是新政带来的影响。

9月26日中央政治局会议提到，要“促进房地产市场止跌回稳”，相应的政策支持史无前例，首付比例、贷款利率、首套和二套房的认定标准等，进入最宽松阶段，甚至一线城市也已经部分放松限购。

新政发布之后，北京有11个新房项目赶在国庆假期前申领了预售许可证，一些房企员工紧急取消了国庆假期安排，加班加点备战。

二手房市场同样迎来今年的交易最高峰，预计国庆期间北京二手房实际成交量在5000套左右，相比2023年同期（实际成交不到2000套）有约150%的涨幅。

“十一我们都没休息。”我爱我家朝阳某片区的一位门店经理说，干这一行的这一年都没怎么赚到钱，现在都忙起来了。

“有的业主把价格涨了，但是涨的（房源）客户也不买”，这位门店经理认为，如果是真心卖房，现在是快速成交的机会，此前挤压的一波观望客户集中入市，进入谈价流程和成交概率比之前几个月高了很多，但整体上还不具备涨价动力。

二手房的交易周期缩短，有利于改善型需求入市，再加上首付比例将至史上最低，以及贷款利率优惠政策，置换门槛和买房成本得到明显降低。

因此，国庆期间楼市成交火爆多集中在重点一二线城市。比如，北京。

再比如，深圳。今年国庆假期期间，深圳全市共认购销售新建商品住宅1841套，总面积达19.18万平方米，与去年同期相比增长664.14%。二手房市场，头部中介机构的带看量和成交量分别达到24620人次和1314套，较2023年国庆假期日均增长22%和339%。

还有杭州，据杭州贝壳研究院今天公布的数据，今年国庆期间，杭州贝壳二手房咨询量对比去年国庆日均(去年国庆为8天）咨询量同比增长114%，带看增长102%，二手房下定增长170%，下定量为2019年以来国庆期间最高值。新房方面，杭州贝壳咨询量同比去年国庆日均下滑6%，带看增长125%，认购增长399%，认购量同样为2019年以来国庆期间最高值。

还有重庆公布的数据，10月1日—7日，重庆中心城区商品房网签成交面积15.93万平方米、同比增长55.7%，成交金额16.04亿元，同比增长47.1%。

来看一组麟评居住大数据研究院统计的数据，各城市之间涨跌不一，分化出现。

重点14城国庆新房成交数据情况

国庆假期这波楼市热度会持续吗？

会的。因为楼市预期已经改变，之前很多人只看不买，就是在等底部出现，而超大力度的政策支持就意味着楼市已经接近或到达了底部，很难再出现过去一年不断下跌的行情了。

在国庆楼市成交量暴涨的背后，是客户咨询量、到访量明显增加，看房到购房的转化率明显提高，代表着有实际购房需求的人预期出现改变，“挑挑拣拣慢慢看”的情况已经发生微妙变化。

北京链家研究院高原表示，随着预期回暖，业主预期也更为乐观，黄金周期间北京新挂牌房源数量减少16%。受买卖双方行为影响，客源房源比由1：10提升至1：17以上，已经由买方市场转为平衡市场迁移。

楼市会反转走向“牛市”吗？

大概率不会出现大反转。因为目前还有三个大的基础问题摆在面前。

第一是就业、收入的不确定影响；

第二是低生育率问题，短期之内很难改变；

第三是居民杠杆率的问题。去年有机构统计的较为权威的居民杠杆率数据在64%左右，意味着高杠杆率的风险还没有彻底得到解决，近一年很多人提前还房贷，降低杠杆率的意愿非常强烈，如果没有强烈的房价上涨预期，很难再一下子加到过去那么高的杠杆。

不过有传闻说，内部人士统计的目前北京的居民杠杆率只有28%，和之前广为流传的2022年末统计的69.3%的数据有较大出入，哪个更为准确不得而知，实际低杠杆率的城市还有上涨的机会。

上一轮楼市黄金十年，造就了无数企业神话和财富自由的地产人，许多人至今还在怀念它，但楼市不是牛市。

楼市的本质问题，第一是需求，第二是资金，目前的楼市还没有到定向大放水阶段。股市大放水，必然会有盈利资金进入楼市，让楼市成为间接受益者，叠加政策带来的利好预期，推动楼市“止跌回稳”，但楼市和股市有不太一样的地方，它没有后者那么强的情绪波动，交易标的需要的资金量很大，启动向上曲线需要很长的热身时间，也就很难出现“三根阳线改变信仰”现象。

简单直白地说，现在已经过了下跌恐慌期，也回不到抢房恐慌期，而是到了该买就买、该卖就卖的时间。