国庆楼市热潮：抄底时机已到？

国庆假期刚结束，楼市就迎来了翻天覆地的变化。二手房东们纷纷涨价，新房销售火爆。有的新楼盘在国庆七天的销售额就赶上了之前九个月的总量，很多楼盘都宣布国庆后取消促销折扣。

现在的房价相比2021年的高点已经跌了不少，有些地方跌幅甚至超过了50%。尽管一线城市的跌幅相对较小，但平均跌幅也在25%到30%之间。豪宅的跌幅最小，但最近也开始出现了补跌的趋势。

看看过去十多年的房价走势，一直都是一路上扬，直到2021年6月，那会儿是中国房价的分水岭。在那之前，楼市还很活跃，但之后就迅速冷清下来，限跌令也是从那时开始的。但是，市场的力量是限跌令挡不住的。没有销量、预期、资金和信心的支撑，房价从2021年6月开始就一路下跌。

不过，随着9月美元降息，央行放水，房地产资本市场开始活跃起来，房地产板块连涨了12天。今年的国庆黄金周，楼市非常火爆，有人说，楼市下跌用了三年，回暖只用了三天。

以深圳为例，9月30日到10月6日，一手房和二手房的成交量同比增长了979%和298%。新房市场在10月1日的成交量预计超过600套，创下近三年的新高。广州方面，国庆期间新房成交量同比增长约2.5倍。

这个国庆，楼市火爆的新闻到处都是，甚至上了官媒的热搜。金九银十终于又回到了大家的视线中。新房市场在国庆期间就成交了几千套，这行情真的不一般。

人们普遍是买涨不买跌，那么现在真的是楼市的底部吗？是抄底的好时机吗？

对于刚需购房者来说，只要经济条件允许，遇到心仪的房子就可以买。房子作为消费品带来的效用很多时候是无法用金钱衡量的。从去年到现在，我一直犹豫不决，主要是因为首付不够，不想低首付高房贷。所以一直在观望，哪怕今年攒够了首付，我也不敢轻易下手，一方面是房价还在跌，另一方面还在等利率下调。

从我个人的购房经验来看，我算是赚到了，毕竟省下的购房成本是实实在在的。刚需买房，尤其是改善型需求，是一个高不成低不就的状态。纯刚需的楼盘看不上，品质楼盘又买不起。

但如果从投资角度来看，现在可能还不是抄底的时候。本轮房产调整的核心原因是居民收入水平与高房价不匹配。到2021年第四季度，中国居民家庭部门的负债率已经达到了62%，远高于1997年香港楼市泡沫破灭时的51%，接近1991年日本地产大崩溃时的70%。

那这轮房价调整什么时候会见底呢？最近有专家给出了乐观的预测，认为房价可能明年就会见底。理由是当前全国住宅的平均租金收益率已经接近长期国债的收益率。但即使按照这个乐观估计，一线城市房价可能还要下跌。

看完乐观情形，再看一下悲观情形：日本东京房价在1990年见顶，2002年见底，12年时间累计跌幅达到53%。所以，房价大概率还未见底，可以抄底的区间可能介于上述乐观和悲观情形之间。

同时，结合本轮房产下跌的核心逻辑，除了关注房价和租金收益率的变化，还可以关注居民收入何时好转。一旦居民收入有显著好转，对于租金的提升和房价的企稳将有非常积极的作用。

最后，纽约、伦敦、东京等大城市的居民房产市值主要集中在永久产权的独立屋，而对于中国一线城市则主要集中在设计寿命只有30~50年的高层住宅，所以地段和稀缺性非常非常重要。也就是说，窗内的空间决定房价的20%，窗外的空间决定房价的80%。未来买房依旧是地段和楼盘的稀缺性才能保值，甚至增值。