微普法丨不动产物权期待权与抵押权优先顺位分析

不动产买受人物权期待权，是指不动产买受人在签订买卖合同并已支付部分或全部购房款的情况下，因未变更登记过户而对房屋未享有登记所有权，但法律赋予其类似所有权人的地位。该种物权期待权与抵押权之冲突在执行程序中尤为常见。当前，我国对不动产物权采取登记生效主义，导致不动产买卖合同签订、价款支付与产权变动经常发生不同步情形。如果房屋已被抵押而出卖人未如实披露，或出卖人将房屋出卖后另行设定抵押权，则会产生买受人的物权期待权与抵押权人的优先受偿权之间的权利冲突。本文对执行程序中的物权期待权和抵押权之冲突解决提出参考建议，以期为执行实践提供参考。

一、两类不动产物权期待权

与抵押权的权利顺位比较

1.抵押权原则上优先于普通债权。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执 行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条的规定，抵押权人享有的优先受偿权在执行异议中原则上优先于其他民事权益，但法律、司法解释另有规定的除外。 不过，该条未规定抵押权具体优先于哪些民事权益，且但书条款是否包含《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条尚存争议。 通过检索相关案例可以发现，法院在审理执行异议之诉纠纷时，一般对民事主体是否享有物权期待权或抵押权的认定很少产生争议，主要分歧在于两种权益优先保护顺位的比较。

2.适用不同的法律会产生不同的法律后果。 若适用物权法或民法典物权编则着重强调抵押权的登记公示公信力，认为抵押权优先于物权期待权，因而买受人的物权期待权不能排除法院的强制执行。若适用《执行异议和复议规定》，进而审查是否符合房屋消费者物权期待权或一般不动产买受人物权期待权的构成要件，则物权期待权有可能优先于抵押权并排除法院的强制执行。物权法和民法典在效力位阶上比司法解释更高，但因物权法和民法典对物权期待权并无明文规定，法官在裁判中又常以《执行异议和复议规定》为依据论述物权期待权与抵押权的适用规则，容易导致两者产生权利冲突。

3.两类物权期待权并非均优先于抵押权。 司法实务界普遍认为，《执行异议和复议规定》第二十八条规定为一般不动产买受人物权期待权、第二十九条为房屋消费者物权期待权。房屋消费者物权期待权关涉居住利益，属于生存权范畴，而抵押权属于财产权，在生存权和财产权权利位阶问题上，前者当然让位于后者，因而《执行异议和复议规定》第二十九条规定的房屋消费者物权期待权可以突破权利平等原则，优先于抵押权并能排除执行。对于一般不动产买受人物权期待权是否优于抵押权存在两种不同观点。一种观点认为，《执行异议和复议规定》第二十八条意在保护无过错买受人的物权期待权，属于第二十七条规定的但书条款范围，在符合第二十八条规定的四种情形下，可以排除抵押权的强制执行。另一种观点认为，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十六条规定，房屋消费者物权期待权是针对实践中商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的特殊规定，应严格把握条件，避免扩大适用范围，以免动摇物权优先性的基本原则。且《执行异议和复议规定》第二十八条规定的一般不动产买受人物权期待权多数是基于以房抵债、投资或投机性购房等形式获得，无关生存权保护之必要，没有更高的价值保护位阶，为防止适用范围随意扩张致使利益失衡，应严格限制适用范围。

二、抵押权的物上追及效力

对物权期待权的影响

1.民法典明确抵押物的物上追及效力。 因抵押人最终是否需要承担责任尚不确定，若限制抵押物的转让，会导致抵押物不能得到充分有效利用，故民法典第四百零六条对物权法第一百九十一条作出根本性的改动，规定抵押人可以转让抵押财产，同时确立抵押权追及效力原则，抵押财产转让后，原抵押权仍追及已转让的抵押财产存在，在条件成熟时可就已转让的抵押财产行使抵押权。

2.抵押物的物上追及效力受到限制。 民法典明确抵押权的物上追及效力，意味着抵押财产不因转让而丧失抵押权，无论抵押财产最终受让人是谁，抵押权人均可以要求对抵押财产实现抵押权。但是，结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十三条的规定，可以看出抵押权的物上追及效力是受限制的，当事人可以订立禁止让与特约并予以登记公示。同时，在现代社会，基于善意取得、维护交易安全、保障基本人权等考虑，法律和司法解释均对物权追及效力进行了限制，抵押权也不例外。

3.抵押物的物上追及效力不应优先于生存权。 抵押权的财产权性质并未发生改变，基于生存权优先的考量，房屋消费者物权期待权亦能阻断抵押权追及效力，在抵押人转让抵押物的情形下，只要买受人系属于为生存权而考量的消费者，房屋消费者物权期待权可以对抗抵押权，抵押权人则不能向购房人主张权利。一般不动产买受人物权期待权旨在保护无过错买受人的物权期待权，本质上仍属于债权，多数情形下抵押权人同样是无过错的，且物权原则上优于债权，在双方均无过错的情况下优先保护债权，与物权优先于债权的基本原则相矛盾，有过于保护无过错买受人的不动产物权期待权之嫌，为避免生存权被滥用，应明确只有符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的房屋消费者物权期待权才能排除包括抵押权的强制执行。《执行异议和复议规定》第二十七条规定的法理基础在于担保物权为法定物权种类之一，被担保的债权可就担保物变价优先受偿，《执行异议和复议规定》第二十八条系解决无担保的普通金钱债权人与房屋买受人的权利冲突问题，不应涉及执行标的享有担保物权等优先受偿权的情况，若申请执行人存在担保物权，应优先适用《执行异议和复议规定》第二十七条规定。

三、预告登记制度对未登记

不动产买受人的保护作用

1.预告登记制度可以抑制房产交易中的不诚信行为。 预告登记是为保全将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，通过将出卖人和买受人签订的不动产买卖合同进行预告登记，将物权的变动状态公之于众，可以保障未登记不动产买受人将来获得物权。物权法和民法典均规定了预告登记制度以保护未登记不动产买受人权益，民法典第二百二十一条延续物权法第二十条关于预告登记制度的规定，买受人可以通过预告登记来防止出卖人一房二卖或出卖后又抵押的行为。

2.预告登记制度已经逐步普及。 根据《执行异议和复议规定》第三十条的规定，若被查封的不动产已办理预告登记，法院应支持买受人提出的停止处分异议，若房屋符合物权登记条件，法院应支持买受人提出的排除执行异议。《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》明确规定，若不动产已办理物权预告登记，法院在金钱债权执行中对被执行人名下不动产采取执行措施时，法院应支持异议人提出的停止处分请求。因此，实体法和程序法已给予买受人以物权预告登记公示的保护手段。随着民法典、行政法规及相关司法解释的出台，登记作为不动产产权变动的规则已然确立，各级政府亦逐步推进落实不动产的登记制度，不动产登记制度已日臻完善。此外，在财产保全、执行程序中，法院查封、拍卖、变卖过程中也需通知登记机构予以配合，我国的不动产统一登记制度正逐步形成登记公示公信力。笔者认为，买受人的利益固然值得保护，但此种保护不应隐蔽在优先权下由其他金钱债权人来承担，买受人若忽视此权利，而仅凭买卖合同、价款支付、占有等证据就认为享有优先权地位是值得商榷的。结合预告登记保全将来权利实现之功能，与物权期待权的价值功能存在重合，在此前提下，不动产物权期待权这种未经公示的权利会逐步失去存在的社会基础和制度基础，丧失适用空间。

3.预告登记制度对一般不动产物权期待权有更大的适用价值。 对于消费者型买受人而言，从宪法保障人权的角度，并基于生存权优先于财产权的考量，在符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的要件情况下，可排除包括抵押权在内的强制执行。故预告登记制度对一般不动产买受人的适用价值意义更大，通过增设预告登记要件以减少因信赖错误公示内容对债务人造成的损失。预告登记效力不具有物权登记效力上的终局性、确定性，在未完成物权登记之前本质仍为债权，但经过预告登记的债权性权利即有物权性，可以限制出卖人在预告登记期间对执行标的再处分，形成实质上不动产暂时冻结效力。明确签订不动产买卖合同需进行预告登记要件，债权人基于公示公信的信赖利益相信不动产为出卖人所有时，需要进行调查核实，之后可知是否存在预告登记事项，进而慎重对待与出卖人的法律关系，如此可在保护不动产买受人合法权益的同时兼顾债权人权益。

来源：淄博中院 编辑： 张茹

初审： 孙 心冉 复审：张振峰 终审： 李山山