海南多地官宣取消住房限购政策，实施6年的“全域限购”开启松绑模式

每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺

全域限购实施6年后，海南省宣布取消住房限购政策的市县数量正在增加。

10月8日，据文昌房产公众信息服务平台微信公众号，自10月7日起，在文昌市购买商品住房不再进行购房资格审查、不再限制购买套数等，且商品住房在取得不动产证后即可上市交易。

此前的10月7日，海南省东方市、澄迈县均宣布全面取消住房限购政策。此外，9月4日，海口市住建局在当地部分房企代表座谈会上宣布，凡落户海南省的人员，自落户之日起享受本地居民同等购房待遇。

《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）注意到，海南作为“楼市调控最严省”，其实施6年的“全域限购”政策自去年底以来开始有所松动，包括限购最严格的五指山、保亭、白沙、琼中等多个市县陆续出台政策松绑限购限售。目前在海南，三亚市仍未调整商品住房限购政策，主城区还保留着外地人5年社保限购的门槛。

多位业内人士10月8日在接受每经记者采访时表示，预计未来海南更多地区会陆续取消住房限购政策，“三亚市的住房限购政策同样存在较大优化空间和预期。”

三地取消限购，海南“全域限购”开始松绑

10月7日，据东方市人民政府网微信公众号，该市发布《关于调整有关住房限制性措施的通知》，自10月6日起，购买该市行政区域内的商品住房无需审核购房人资格。这也意味着，东方市全面取消限购措施。同时取消的还有商品住房转让限制年限规定，商品房自取得不动产权证之日起即可转让。

来源：东方市人民政府网微信公众号

同日，据澄迈县人民政府网微信公众号，该县发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，宣布取消商品住房限购政策，购买商品住房（含新建商品住房和二手住房），无需审核购房人资格。同时，取消商品住房（含新建商品住房和二手住房）转让限制年限规定（有限制产权转让的除外），自取得不动产权证（房屋所有权证）之日起即可转让。

来源：澄迈县人民政府网微信公众号

10月8日，文昌市发布《关于全面取消我市商品住房购买及交易限制政策的通知》，明确在该市购买商品住房不再进行购房资格审查、不再限制购买套数等，且商品住房在取得不动产证后即可上市交易。

来源：文昌房产公众信息服务平台微信公众号

至此，东方市、澄迈县、文昌市成为海南省三个率先全面解除商品住房限购政策的市县。这也意味着，海南省自2018年4月22日起实施了6年的“全域限购”政策开始松绑。而在此之前，海南昌江县、临高县两地也曾对非海南户籍居民放开限购。

今年5月，昌江县发布通知明确，非海南户籍居民购买该县石碌镇行政区域内商品住房，提供至少一名家庭成员在本省累计12个月及以上个税或社保缴纳证明的，执行与本省户籍居民相同的购房政策。9月9日，该县进一步发布通知提出，在全县范围内购买单套面积超过（含）160平方米商品住房的家庭，不受户籍和套数限制。

临高县则在9月24日发布通知明确，非海南户籍居民家庭，可直接购买临高主城区外商品住房；与企事业单位签劳动合同，可购买主城区内商品住房，享受本地居民同等购房权益。

“取消限购或有望吸引更多外地购房者，尤其是具有旅居需求的部分客户，有利于提升海南房地产交易的活跃度，对稳定市场运行具有积极作用。”中指研究院研究副总监徐跃进在接受每经记者采访时表示。

事实上，早在去年12月，海南就发布《关于优化调整房地产调控政策有关工作的通知》，涉及优化调整各市县已出台的、严于省级调整政策要求的相关条款，优化调整二手房交易转让年限等限制性条件等10个方面。

今年1月，海口市发文明确，限售政策由此前的5年调整至2年；省外户籍2年社保或个税可在非限购区购房，主城限购区仍需5年社保或个税，进一步细化了限购范围；取消离异限购，多孩家庭可多购买一套，另外还扩大了未落户的人才引进购房范围。

此后，临高、琼海、万宁、儋州、陵水、定安、乐东、白沙、琼中等多个市县陆续出台政策松绑限购限售，如海南省户籍多孩家庭购房可多买一套、加大人才购房支持力度、产权式酒店和酒店式公寓不再限购、首套房首付比例最低20%等。

就连被誉为海南“最严限购”区域——海南中部生态核心区的五指山、保亭等市县也出台了相应楼市优化调整政策，此前只限当地居民购买的商品住房，优化调整为“面向本省户籍居民家庭销售”。

“这些地方取消限购可能是个开始。”中指研究院政策研究总监陈文静分析指出，预计未来海南更多地区会明确取消限购。

全域限购6年，房屋成交量跌超六成

每经记者注意到，此次宣布全面取消住房限购政策的澄迈、东方和文昌，一直以来属于海南楼市的热点区域，在2018年海南省实施全域限购后，这些市县的房地产销售情况日趋下降。

海南省统计局数据显示，在实施全域限购前的2017年，澄迈、东方两地分别实现房屋销售面积331.41万平方米、52.10万平方米，销售额分别为241.55亿元、36.79亿元。但到了2023年，两地房屋销售面积分别仅为53.22万平方米、11.31万平方米，销售额分别为60.87亿元、12.66亿元，下滑十分明显。

当然，不仅仅是东方、澄迈两地，整个海南省的房地产市场销售均呈现下滑态势。

以实施“全域限购”的2018年为分界线，2017年海南全省房地产销售面积及销售额达到历史最高位。海南官方统计数据显示，2017年，海南全省房屋销售面积2293万平方米，较上年增长52%；销售额2714亿元，较上年增长82%。

而在2018年，海南全省房屋销售面积缩减至1432万平方米，较上年下降约38%；销售额2083亿元，较上年下降23%。到了2023年，海南省房地产销售额为1493亿元，销售面积也一路下探至899万平方米，相较2017年的最高点跌超60%。今年前8月，海南房屋销售额约为909.7亿元，同比下降8.4%，销售面积则同比微升2.9%至587.12万平方米。

“从2018年到现在，海南全域限购执行时间非常持久。”海南省吉祥置业营销负责人谢波在接受每经记者采访时表示，海南本身是以外流市场为主，除海口有一部分刚性需求外，包括澄迈、文昌等地的本地客群极少，更多是依靠岛外市场，购房者基本上是度假性质的客群，因此限购对企业影响很大，尤其对非海口市以外的非刚性需求地产市场来说影响更大。

“三亚存在较大优化空间和预期”

不过需要指出的是，作为海南省最重要的两个城市，三亚和海口的对调整限购政策的态度一直较为谨慎。

9月4日，海口市住建局在当地部分房企代表座谈会上宣布，凡落户海南省的人员，自落户之日起享受本地居民同等购房待遇。

而三亚的住房限购政策一直未有松动。在第三方平台，三亚当地一房产经纪人告诉每经记者，目前三亚的限购政策依然很严，主城区仍需要累计5年社保或个税，未来不排除有放松的可能。

不过，三亚的人才购房政策相对宽松。早在2019年10月，三亚就放宽了人才购房的门槛，全日制大专以及以上学历的人才，在三亚实际工作满一年，且缴纳满一年社保及个税，即可在海南省购买一套房产。

中指研究院监测数据显示，2017~2023年，三亚商品房成交量分别为25649套、11937套、5559套、5312套、9916套、12220套和19267套，今年截至目前成交10598套；成交面积分别为225.01万平方米、115.9万平方米、53.71万平方米、52.78万平方米、108.31万平方米、142.99万平方米和224.15万平方米，今年截至目前成交122.46万平方米。

价格方面，今年8月，三亚新建住宅样本平均价格为27581元/平方米，相较于2023年的23793元/平方米上涨明显。

海南房地产专业研究机构“至理数据”报告显示，今年9月，三亚经济圈（三亚、陵水、乐东、保亭）商品住宅成交量环比增加54.7%至2312套，成交面积约1.53万平方米。其中，三亚商品住宅成交备案1311套，面积约14.34万平方米，总金额约24.6亿元，而备案套数前两名的项目均为安居房。

此前，海南省房地产业协会秘书长、锦诚·海岛服务商董事长王路在接受每经记者采访时就曾表示，三亚房地产市场的存量项目不多，且不少项目销售都还不错，比如海棠湾、阿那亚等。而近两三年，三亚鲜少有商品化住宅用地供应量，主要以其他保障性住宅用地、安居房用地为主。

这也使得三亚一旦有涉宅用地出让就会引起房企争抢。一年前，三亚市中心城区控规HP04-04-02/03地块土地使用权对外出让，经过632轮报价，最终被吉祥置业以超16.6亿元、溢价率近50%收入囊中，该地块也是去年三亚的年度楼面价“地王”。在此之前，该公司已在海口、三亚等地布局了吉祥6号、吉祥7号等项目。

“公司对海南整体的发展比较看好，未来我们还会在海口、三亚一些好的位置寻找开发机会。”谢波表示，目前公司整体货量已经比较高了，现阶段最主要任务的还是尽快完成目前已开发项目的去化及资金回笼。

对于三亚住房限购政策是否会有松绑的可能，陈文静认为：“三亚限购政策存在较大优化空间和预期。”

三亚当地一位业内人士也向每经记者表示，从近期全国及海南各市县的楼市政策松绑趋势来看，三亚楼市政策调整的可能性很大。

“从近期其他限购城市放开后的市场情况来看，反馈都比较好。像三亚这样受全国关注的城市，若限购政策一旦放松或者放开，肯定会对市场会有很大促进。”谢波同时也表示，海南楼市滞后于其他热点城市半年左右，“根据以往经验，就算三亚政策有所松动，短期内市场波动不会特别大，（效果）至少需要三个月到半年，刚好（那时）也是海南冬天旅居季，可能届时市场会有一波高潮。”