人民法院案例库规则详解：商品房买卖纠纷（四）

20、参考案例：违反强制性规范的合同效力认定——某房地产开发有限公司诉李某某确认合同无效纠纷案

【裁判要旨】：

房地产开发企业违反诚实信用原则，能够办理商品房预售许可证而未办理，并以在起诉前未取得商品房预售许可证为由请求确认商品房预售合同无效，企图获取较合同有效时更大利益的，属于恶意抗辩，人民法院不予支持。

针对第二个焦点问题。首先，认购合同的名称虽为“内部认购合同”，但合同对买卖双方当事人名称、商品房基本情况、商品房价款、付款方式、付款时间等内容进行了明确约定，合同内容已经具备了商品房预售合同的主要条款。根据《最高人民法院关于适用。中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释二》）第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院按照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”之规定，某公司与李某某之间的商品房预售合同成立。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第-款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，双方之间的商品房预售合同自2016年4月25日签订之日起即生效。其次，在合同签订当日，李某某即支付了房屋总价款1204000元，某公司向李某某出具了收到购房款的收据，诉讼中某公司也没有对李某某履行合同的行为提出抗辩，表明双方当事人同意对商品房预售合同实际履行。最后，某公司与李某某在诉讼中均认可认购合同实质是商品房预售合同。据此，案涉认购合同实质上是商品房预售合同，某公司与李某某之间形成了商品房预售合同法律关系。

针对第二个焦点问题。首先，认购合同的名称虽为“内部认购合同”，但合同对买卖双方当事人名称、商品房基本情况、商品房价款、付款方式、付款时间等内容进行了明确约定，合同内容已经具备了商品房预售合同的主要条款。根据《最高人民法院关于适用。中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释二》）第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院按照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”之规定，某公司与李某某之间的商品房预售合同成立。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第-款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，双方之间的商品房预售合同自2016年4月25日签订之日起即生效。其次，在合同签订当日，李某某即支付了房屋总价款1204000元，某公司向李某某出具了收到购房款的收据，诉讼中某公司也没有对李某某履行合同的行为提出抗辩，表明双方当事人同意对商品房预售合同实际履行。最后，某公司与李某某在诉讼中均认可认购合同实质是商品房预售合同。据此，案涉认购合同实质上是商品房预售合同，某公司与李某某之间形成了商品房预售合同法律关系。

【案例文号】：（2018）陕01民终8145号

21、参考案例：开发商未取得商品房预售许可证与购房人签订购房合同性质的认定——矫某诉某集团大庆置业有限公司预约合同纠纷案

【裁判要旨】：

评判有关商品房买卖的合同为预约合同还是本约合同，关键在于辨析合同是否还存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定的情形。如存在此类情形，一般应认定为预约合同；如果不存在此类情形，无论合同名称为何，则均应视为本约合同。预约合同有效除出卖人应在一审辩论终结前取得商品房预售许可证外，还应符合国家关于房地产开发建设、对外销售融资方面的规定。

法院生效裁判认为，因司法解释对商品房买卖预约合同、本约合同效力评判原则不同，故裁判本案争议在于“认购书”性质、效力及有关责任负担三个问题:

（一）关于“认购书”的性质。依民法原理，预约合同系与本约合同相对而言，为当事人之间约定将来再行磋商订立一定合同的合同，而本约合同则是当事人对相互之间权利义务所作较为明确约定的合同。评判有关商品房买卖的合同为预约合同还是本约合同关键在于辨析合同是否还存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定的情形。如存在此类情形，一般应认定为预约合同；如果不存在此类情形，无论合同名称为何，则均应视为本约合同。本案中，矫某与某集团大庆置业有限公司于2014年6月19日签订的“认购书”，虽已对双方所交易房屋的坐落、面积、单价和房屋总价等作出了明确约定，且“认购书”订立后矫某即已交纳认购金13万余元，但其名称既含有再行协商签订正式合同的意思表示，合同内容也欠缺房屋交付时间、交付条件、权属登记办理时间等对商品房买卖较为重要的条款，且依通常交易习惯还需更换正式的商品房买卖合同，在房产管理部门联机备案，故一审、二审判决认定案涉“认购书”性质为商品房买卖预约合同并无不当，依法应予维持。

（二）关于“认购书”的效力。合同是否成立属事实判断，合同是否生效则属法律判断。毋庸赘言，案涉“认购书”双方意思表示真实，已告成立。因案涉“认购书”性质为预约合同，故某集团大庆置业有限公司订立时虽未取得商品房预售许可，不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”规定，认定“认购书”无效。但案涉“认购书”签订时，某集团大庆置业有限公司不仅尚未取得商品房预售许可证，而且小区建设项目立项、规划、施工等所有手续均未经审批。在此情形下，某集团大庆置业有限公司即面向社会，以签订“认购书”形式对外销售房屋、收取房款，从保障交易安全、维护社会公众利益原则，案涉“认购书”依法应当认定无效。原审判决认定“认购书”有效，与国家关于房地产开发建设、对外销售融资方面规定原则相悖，再审予以纠正。因合同无效不存在解除问题，故对原审判决主文相应作以调整、变更。

（三）某集团大庆置业有限公司应承担何种责任。如前述，案涉“认购书”系属无效，且导致无效与矫某无关，全系某集团大庆置业有限公司单方所致。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，某集团大庆置业有限公司依法除应返还矫某缴纳的认购金外，还应赔偿矫某因缔结“认购书”所遭受的损失。经查本案讼争以来大庆市房地产市场发展状况，特别是案涉房屋所涉金融中心二期项目销售具体情况，“认购书”签订后，与矫某类似地段、类似情形的房屋并未出现价格上涨，即检察机关抗诉提出的“所失利益”实质并未发生。在此情形下，一审、二审判决某集团大庆置业有限公司按中国人民银行同期贷款利率标准赔偿矫某损失，符合本案实际情况，亦有相应的事实及法律依据。

【案例文号】：（2020）黑民再472号

22、参考案例：合同已明确约定将广告宣传等排除在合同内容之外，则开发商的广告宣传不属于合同内容——印某诉上海某置业有限公司商品房预售合同纠纷案

【裁判要旨】：

虽然行政机关对于开发商虚假广告、虚假宣传等行为进行了行政认定，但对于该行为是否构成民事法律意义上的欺诈，法院仍应根据民事法律规定进行认定。合同已明确约定将广告宣传等排除在合同内容之外，购房人明知其购买的涉案房屋系毛坯房，故虚假广告宣传对于购房人订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定并无重大影响，其并未基于开发商广告宣传而做出错误的意思表示，则无法认定开发商的行为构成民事法律意义上的欺诈。

一审松江法院经审理后认为:原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行自己的义务。现原告以被告欺诈为由主张合同解除，缺乏法律依据，法院对此不予支持。原告以被告逾期交房为由主张解除合同，但是，从查明的情况来看，被告已于2017年6月28日向原告寄送了告业主书，通知原告于2017年7月2日至2017年7月15日来收房。根据合同约定，投邮后2天视为送达，原告未在交房书面通知规定的交房期限内对该房屋进行验收、交接的，被告无需另行书面催告原告收房，自交房书面通知规定的交付之首日起即视同该房屋已按本合同约定交付。虽然原告表示其未收到上述收房通知，但根据上述约定，应当视为涉案房屋已经于2017年7月2日交付。从交付日期来看，被告交付房屋仅超过合同约定的宽展期2017年6月30日2天，原告据此主张合同解除，缺乏合同和法律依据，法院对此不予支持。原告在2017年7月2日交房之后的2017年8月6日要求被告提供实测面积表，又以被告未提供实测面积表为由拒绝收房，缺乏依据，法院对此不予支持。

一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，原告主张被告将毛坯房宣传为精装房来出售的行为构成欺诈，故根据《消费者权益保护法》应承担退一赔三的责任。对此，法院认为，首先，根据双方签订的上海市商品房预售合同第三条，房屋总价1,058,051元系不包含房屋装修的价格。其次，从合同附件三的装修标准来看，涉案房屋也明确约定为毛坯房。再次，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，虽然被告相关的广告宣传行为由行政机关认定为虚假广告、虚假宣传，但原、被告签订的上海市商品房预售合同明确约定，被告的广告、样板房、宣传材料、模型、展示板、规划设计效果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考,不构成本合同的组成部分,乙方不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究甲方责任，该房屋的交付标准和条件以本合同约定为准,本合同未作约定的,以该房屋交付时现状为准。故合同已明确约定将广告、宣传等排除在外，其对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定并无重大影响。综上，原告对于其支付1,058,051元购买的涉案房屋系毛坯房应属明知，原告并未基于被告的广告而做出错误的意思表示，故原告主张被告的上述行为构成欺诈，缺乏事实依据，法院对此不予支持。

【案例文号】：（2020）沪01民终6984号

23、参考案例：商品房交付条件和违约金调整标准——林某某诉婺源县某房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷案

【裁判要旨】：

不可抗力免责首先要求履行期间性，即构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前，合同履行期间以外发生的，则不能构成该合同的不可抗力事件。其次，根据合同法规定，不可抗力与不能履行合同之间存在关联性。

双方当事人合同第八条约定交房期限为2012年7月30日之前，而某公司未能按合同约定的期限交付房屋。某公司认为延期交房是由于县政府对某公司经批准已施工的设计规划进行变更，符合双方当事人合同第八条第二款第三项约定“其他非出卖人所能控制的因素”可以延期交房的特殊原因，故不构成违约。依据再审査明的事实，人和家园5#楼在2011年7月已经竣工且并未拆除重建，双方当事人于2012年1月16日签订商品房买卖合同时已办理弋房预售证第2011009号商品房预售许可证，弋阳县人民政府常委会记录摘要及政府办〔2012〕144号抄告单中均明确是对人和家园二期调整容积率及相关规划条件、一期补交规费。故某公司主张的设计变更与本案某公司与林某某延期交房没有关联性，不是导致某公司逾期交房的原因。某公司以人和家园二期容积率调整和规划变更作为一期5#楼延期交房的免责理由不能成立，其延期交房构成了违约。

【案例文号】：（2016）赣民再15号

24、指导性案例072号：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：

借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

法院生效裁判认为:本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。

但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且彦海公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤龙等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，彦海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。汤龙等四人以彦海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求彦海公司支付违约金及律师费缺乏事实和法律依据。一审判决判令彦海公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。

【案例文号】：（2015）民一终字第180号

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