REITs浅析：首单绕城高速公路REIT底层资产

10月9日，华夏南京交通高速公路REIT（基金代码：508069）正式开启认购。该REIT项目于9月11日在上交所获批，该基金计划募集资金约26.99亿元人民币。根据预测，2024年4-12月和2025年的可分配现金分别为19,096.05万元和29,765.43万元，2024年4-12月净现金流分派率为9.43%（年化），2025年为11.03%。

一、项目概况

此基础设施项目底层资产包括南京绕越高速公路东南段的收费权及公路资产，范围自南京市西南部西善桥镇刘村起，终至南京市东部麒麟镇塘山附近的沪宁高速公路处。根据测算，基础设施项目折现率为8.31%，核定南京绕越高速东南段的收费期限为25年。另根据基金招募说明书，项目拟在存续期内向交通银行借入并购贷3亿元，收购南京绕越东南段高速公路有限责任公司股权。此并购贷额度为不超过4.50亿元，授信期限7年，利率为5年期以上LPR减129个基点。

二、基础设施项目财务状况分析

2021-2023年度，基础设施项目财务状况显示出积极的增长趋势，营业收入分别为39,697.12万元、37,175.23万元和46,957.14万元，营业收入和净利润均有所增加，其中收费业务是南京绕越高速公路东南段最重要的收入来源，近三年及一期通行费收入占比分别达到99.95%、99.93%、99.90%和99.90%。财务费用主要为银行借款产生的利息支出，该项目的减少表明公司在管理其财务成本方面取得了进展。

三、基础设施项目资产价值情况

根据东南段公司所持有的绕越高速公路东南段项目 2024 年 1-3 月备考财务报表，项目账面价值为280,502.86万元。根据深圳市世联资产房地产土地评估有限公司出具的《资产评估报告》（NJ0DXJJ[2024]0150ZQGC），根据戴德梁行于评估基准日2023年12月31日的市场价值出具的评估报告，基础设施资产于评估基准日之评估价值为人民币299,591.35万元，增值率6.81%。

基础设施项目在2024年至2035年度由于各段扩建与收费站新增等因素会产生诱增交通量，预测显示，2024年至2035年度项目收入呈逐年递增趋势，增长率最高达7%，显示出项目租赁市场的强大潜力和持续增长的预期。

南京绕越高速东南段项目自通车收费以来运营状况良好，项目的底层资产具有稳定的收入来源，财务费用得到有效控制，资产价值稳健增长。未来，得益于区域经济的发展、“长三角一体化”拉动以及专业的运营管理，项目预计将继续保持增长势头，为投资者提供可观的回报。同时，项目的未来扩建和收费站新增将进一步提升交通量和收入，增强项目的市场竞争力。

文章来源：中国REITs50人论坛 公众号

作者：王马文迪

编辑：陈兆儒