【上海楼市月报】金九泡汤，豪宅“固若金汤”

*监测周期2024年9月1日-30日

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本月观点：

本月数据快报：

购房环境分析

政策与热点

新房来访指数

从购房者行为路径看，先网上搜索，再线下看房直至最终成交，来访与最终成交套数具有转化关系。9月，上海全市新房来访指数连续四个月持续走低，环比降1.75%，同比降47.74%，环比降幅较上月有所收窄。

商品住宅市场特征

商品住宅市场

9月，上海商品住宅市场新增供应规模72.73万平米，环比升76.28%，同比降19.85%；成交面积51.11万平米，环比降9.72%，同比降37.93%；成交均价环比上涨25.88%。认购方面，本月共29个项目结束认购，仅翠湖天地和庭、前滩公馆、浦发唐城3个项目触发积分；开盘方面，共计29个项目开盘，12盘开盘去化率80%以上。本月供应大幅回升，但成交乏力，延续下行趋势，上一轮政策利好消失殆尽，楼市僵化，亟需新的利好政策刺激。价格方面，由于优质区位豪宅项目集中供应，及此前旧改地块风貌别墅的入市，带动整体均价走高。

商品住宅-成交排名

9月，位于淮海中路板块的翠湖天地六和庭项目为商品住宅成交面积冠军，该项目认购率高达252%，入围积分69.6，入围的393组客户中，上海土著占比约53%。

公寓市场

9月，上海公寓市场供应猛增，开发商对“金九”期待较高，集中推盘，但仍保持谨慎，盘均供应量降低且分化严重，然而市场未及预期，成交面积环比走低；均价方面，受豪宅项目入市带动持续走高。 本月，公寓市场供应面积67.85万平米，环比升84.55%，同比降10.84%； 成交面积43.64万 平米，环比降12.35%，同比降37.56%； 成交均价92092元/平米，环比升20.07%，同比升30.53%。

公寓市场-成交排名

9月，公寓市场销售冠军同样为淮海中路板块的 翠湖天地六和庭 项目，公寓成交top10中有5个为单价10万+项目，豪宅市场热度延续，走出独立市场行情。

别墅市场

9月，上海别墅市场供应微增，受核心地段风貌别墅集中入市且去化表现优异，成交量价齐升。本月，别墅市场供应面积4.88万平米，环比上升8.66%，同比下降66.66%；成交面积7.46万平米，环比上升14.15%，同比下降40.03%；成交均价137405元/平米，环比上升50.27%，同比上升60.33%。

别墅市场-成交排名

9月，别墅市场销售冠军为位于碧云板块的汤臣君品项目，该项目为稀缺独栋别墅产品，建面350-550㎡，附赠花园、地下室、露台等。成交TOP10项目主要集中在内环内，其中5个项目均价超过15万元/平米。

商品住宅存量

9月，上海商品住宅存量增加，去化周期升至16.2个月，高于近一年平均水平。

上海各环线商品住宅存量

9月，上海商品住宅内环内存量占比上升1.08个百分点，内外环存量占比上升1.18个百分点，外郊环占比下降0.06个百分点，郊环外占比下降2.2个百分点。全市商品住宅存量仍集中在外环外区域，其中外郊环占比44.68%，郊环外占比32.05%。

市场结构性成交分析

成交区域结构

9月，成交区域结构中，黄浦区、浦东新区、宝山区成交量位于榜单前三，主要受区域内项目供应规模较大影响。

成交板块结构

9月，淮海中路板块为成交榜首，其次为三林、龙华；其中，淮海中路板块成交主力为翠湖天地六和庭项目，均价为20.8万元/平米；三林板块成交主力为前滩公馆项目，均价为11.4万元/平米；龙华板块成交主力为中海领邸项目，均价为14.5万元/平米。

成交环线结构

9月，外郊环仍为成交主力，较8月占比下降3.16个百分点，郊环外成交占比上升2.31个百分点，中外环成交占比下降2.26个百分点，内中环成交占比上升2.32个百分点，内环内成交占比上升0.79个百分点。

成交环线结构-项目排名

9月，翠湖天地六和庭为内环内销量冠军，成交均价20.84万元/平米；中海领邸为内中环销量冠军，成交均价14.59万元/平米；前滩公馆为中外环销量冠军，成交均价为11.40万元/平米；外郊环，象屿远香湖岸为本月商品住宅销售冠军；郊环外，中建玖里书香项目销量最高。

成交总价结构

9月，上海500-800万总价的项目仍为主力价格段，成交占比下降0.93个百分点；其次是300-500万总价段，成交占比上升2.31个百分点；800-1000万总价段项目的成交占比下降1.33个百分点；1000万以上总价段项目占比上升1.92个百分点。

成交总价结构-项目排名

9月，总价500-800万项目占比最高，其中大场北板块的中环置地中心润府项目销售面积最大；总价300-500万的项目中，销冠是顾村板块的招商时代乐章项目；总价800-1000万项目中，三林板块的前滩公馆项目销量最高；总价1000万以上价格段的商品住宅中，淮海中路板块的翠湖天地六和庭项目销售面积最大。

成交均价结构

9月，均价5-8万元的商品住宅为成交主力，占比32.86%，较8月下降3.64个百分点；均价3-5万元的商品住宅成交占比31%，上升2.01个百分点；均价8-10万元的商品住宅成交占比下降0.7个百分点；均价10万元以上的商品住宅成交占比上升4.5个百分点；均价3万元以下的商品住宅成交占比下降2.17个百分点。

成交均价结构-项目排名

9月，均价5-8万项目的成交量最高，其中大场北板块的中环置地中心润府项目销量最高；均价3-5万元项目中，位于顾村板块招商时代乐章销量领先；均价8-10万元项目中，位于三林板块的开云艾尚里项目销量领先；均价10万元以上的项目中，位于淮海中路板块的翠湖天地六和庭项目销量最高。

成交户型结构

9月，从成交户型上来看，仍然是90-120平米成交套数最多，占总成交量的47.81%，较上月下降6.49个百分点；90平米以下成交占比上升3.15个百分点，120-140平米成交占比上升1.58个百分点，140-200平米成交占比下降2.24百分点，200平米以上成交占比上升4百分点。

成交户型结构-项目排名

9月，90-120平米户型销量最高，位于临港新城板块的中建玖里书香项目在该户型段成交第一；120-140平米面积段中位于三林板块的前滩公馆销量最高；140-200平米面积段中，龙华板块的中海领邸项目拔得头筹；200平米以上面积段中，淮海中路板块的翠湖天地六和庭项目销量最高。

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