济南次新房，到底有多惨？

2024年，从一线城市到二三线城市，房价呈现普遍下跌态势。

济南也不例外。就连很多不错的次新房，短短几年，也是急转直下。

从“高不可攀”到如今的“触手可及”，很多人可以好好研究一下出手时机了。

9月26日，国家层面的表态非常及时，大家可以沉下心来，认真思考。

今天的文章，记录君通过几个典型次新房小区的房价变动情况，让大家直观感受一下。

1、唐冶片区

不到一年，总价跌近40万

2024年的楼市寒冬，对于唐冶这样的郊区板块而言，表现得尤为明显。

绿地城，唐冶片区的热门次新房小区。

整个小区分北区南区，也称一期二期，从多层、小高层到洋房，产品丰富。北区为绿地城香树花城A区，B区，南区为绿地城新希望花园A区、B区、C区。

北区上兴元小学，南区上唐城小学。教育层面，北区占优势，宜居层面，南区占优势。

2017年的时候，绿地城二期洋房加推120套，结果认筹了200多组，均价涨到13500元一平，当天售罄。高层均价12000元一平，也是日光盘。

到了2018年下半年，唐冶板块精装房疯狂到了1.5—1.8万，都要冲两万大关了。那真是一个疯狂时刻。

后来，一路回跌。2023年的时候，绿地城很多房子已经回落到了一万二三。

2024年下半年，更惨不忍睹了，除了洋房，绿地城多数房源成交价已经低于1.1万，几乎就是万元线附近了。

比如，小高层房源，110平套三，九月份刚成交，价格是115万。

同样的户型，也是小高层，2023年11月份成交价：153万。

不到一年时间，总价下调了接近40万，这个幅度很大了。

如今的一万左右的单价，这让不少观望者开始蠢蠢欲动，绿地城的二手房成交稳中有增。

然而，这并不意味着绿地城的价格会稳定，或者说见底了。

市场的分化正在加剧，绿地城二手房的成交，仍然是建立在房东大幅让价的基础上。

2、汉峪片区

分化严重，谁稳定？谁惨烈？

中铁逸都国际，是汉峪片区销售最早的楼盘之一，2012年开盘时价格6500元/平；2017年二期收尾，1.4万/平。2018年底三期开售，2万/平。2019年，这个大盘的价格相对稳定在两万左右。

从2021年开始，中铁逸都国际价格开始松动，到2023年的时候，二期逸都兰庭的二手房，90多平套二回落到一万七左右。

现在，跌势明显加大了。以9月份刚成交的逸都兰庭北区93平套二为例，总价只有130万了，单价不到一万四了。

同样的户型，在2023年4月份的时候，成交单价还在1.7—1.8万。

但这里面有一个细节，大家应该能看出来，中铁这个小区的房价虽然也是下滑态势，但比唐冶板块的很多次新房，要坚挺一些。

这背后也是汉峪片区的“功劳”，地段和宜居属性更强一些。

其实，这一点，对大家买房也是一个参考点。选对板块很重要，不能只看价格。

当然，汉峪片区也有“掉队”的次新房小区。

3、投资客抛售，房价受牵连！

华皓英伦联邦，舜华南路与旅游路交汇处，属于汉峪片区。有地段，有山景，有地铁，距离CBD奥体都很近。

但，这个小区房价下跌非常明显。

以110平左右的高层住宅套三为例，2023年3月成交的两套该户型房源，总价分别是300万和312万。

而最新成交的两套总价是：220万和222万。单价已经跌破两万大关。

这个套三户型，BUG不少。虽然是套三，但只有一个卫生间，没有主卧套房设计，客厅很窄，整体赠送面积少，且公摊大。

华皓英伦联邦算是汉峪片区跌幅很大的次新房了。为什么呢？因为这个小区的短板实在太大了。

首先，购买群体，有不少投资客，今年他们在疯狂抛售。

华皓英伦联邦一共2000多套房子，仅仅贝壳上面就有220多套挂牌销售中。大约就是10套房子就有一套在售。这个比例很高了。

这种投资客扎堆的小区，刚需和改善，自住需求，尽量不要掺和，房价极其不稳定。

再看，户型层面，小户型、大户型大杂烩，品质直接被拉低。

此类小区在二手房市场，极其被动。自持率低，抛售明显。虽然占据不错地段，但综合支撑能力弱。

这也告诉大家，选对板块很重要，同时，选对板块内的小区，也很重要。两者兼得，方可高枕无忧。

4、华山片区

最大社区，稳中下滑！

中海华山珑城，这个大盘，很有意思，在华山板块是最大的热门存在。曾创造过单日销售破40亿、首开销售5000套的神话。2023年，市场已经极度艰难，这个大盘仍获得了济南单盘销冠。

很长一段时间，这个大盘，拒绝和分销合作，全靠刚需的前仆后继。这也从侧面能看出，济南庞大的刚需群体。

单价一万出头的刚需盘，还是央企背景，号称“北中国第一生态山湖大盘”，确实有受众基础。

有人说，最早买华山珑城的，都是赚钱的。现在看，最近三四年在华山板块买新房的朋友，基本都是亏损状态。

历来，大社区的品质上限，就不高，就是刚需+投资客。华山珑城的套二，价格下跌的更多一些。今天咱们只看套三，虽然也是下滑，但稍好一些。

以90多平的小套三为例，9月份刚成交的个例：96平，105万；

2023年12月份，同样的个例，98平，132.5万。不到一年时间，跌了不到20万。

如果是十年前入场的，除去贷款利息、资金成本等，收益还在，只是比三四年前回落了不少。

其实，中海这个大盘，就是华山板块房价的缩影。下跌到万元线左右，逐步企稳。

济南很多刚需，依然认可华山这个板块。目前，投资客已经逐步撤离，刚需还在不断进场。

5、药山板块

万科大盘也扛不住了！

药山板块，位于济南西北方向，属于天桥区，但位置已经很偏了，片区内刚需群体为主。

万科金色悦城，二环北路与无影山北路交汇处路北，也是一个大盘。

济南万科首进天桥的作品，2015年首开，两年卖了近2500套，价格高于其他楼盘千元左右，当时就是天桥药山板块的NO.1。

要知道，九年前，万科这个盘就搞“三好”房的概念了，精装、物业、产品三方面发力，确实拿捏了一众老住户。

2023年6月份的时候，90多平套三成交价在1.1万—1.15万左右。

2024年9月，成交价回落到了8500—9500元左右。

要知道，2020年项目二期新著销售的时候，价格在一万三左右。

目前的价格，已经触及到刚需“神经点”了，很多人陆续出手，接盘了。

不得不说，对刚需来说，单价下跌千元，幅度已经很大了。过去两三年前上车的，损失不小。

另外，济南刚需板块，还有昔日热门的西客站片区。记录君在之前文章曾经单独讲述过（济南这个热门板块，老业主集体抛售！）

总起来说，济南很多板块的走势几乎差不多。

即使是高新、CBD，核心地段的改善社区，也是下跌态势。不同点在于，很多高价小区，在市场低迷的时候，成交量非常低，几乎冰封。

比如，仁恒某小区，转手率低，挂牌量也低。

但这不代表核心地段的改善房，能彻底稳住。相反，如果市场继续下行，这些小区也会被“传染”的。

目前看，济南部分板块已经到了相对低位。

从二手房成交、部分楼盘打折降价的力度和效果看，确实有不少购房者正在逆势入场。

国家层面，空前力度的政策支持，陆续已经下达。

未来几个月，走势会逐步明朗。