深圳~南山~御成府楼盘测评报告~项目优缺点~不利因素~避坑指南

以下是深圳南山御成府的楼盘测评报告，包括项目优缺点、不利因素及避坑指南：
1. 优点：
- 地理位置优越：位于南山中心区，是前海、后海、高新科技园三大板块的价值聚合区，汇集了深圳最顶尖的资源。周边交通便利，临近多条地铁线路，如 1 号线大新站约 600 米、11 号线和 12 号线的南山站约 850 米，可快速通达福田、罗湖和宝安等区域。
- 商业配套成熟：周边有万象前海、壹方城购物中心、华润深圳湾万象城、华润万象天地等大型商业中心，1 公里范围内还有约 20 万平方米的缤纷商业，满足居民的日常购物、娱乐和休闲需求。
- 教育资源丰富：直线 3 公里范围内有多所幼儿园、小学和中学，如深圳市南山区阳光小学、深圳市前海中学等，教育资源较为丰富。
- 医疗资源充足：2 公里范围内有深圳市南山区人民医院、华中科技大学协和深圳医院等多家三级甲等综合医院和专科医院，为居民的健康提供保障。
- 产品设计独特：项目是垂直生态综合体，涵盖住宅、商业、酒店、会所等多种业态。建筑外观设计独特，通高弧型双银超白玻璃立面，如水晶之塔。户型设计方正，功能齐全，户户带阳台，采光和通风良好。
- 物业服务优质：整合富临五星级酒店服务体系，融合全球高奢服务公寓运营商-辉盛国际的服务品质，定制专属 app 服务系统，为业主提供便捷、舒心的生活服务。
- 价格有优势：在南山新房中，楼盘均价相对较低，对于想在南山购房的人来说具有一定的吸引力。
- 可落户、带学位：对于没有深圳购房名额但又想在南山定居的人来说，是一个不错的选择，购买后可以落户并享受学位资源。
2. 缺点及不利因素：
- 社区体量小：项目只有一栋楼，占地面积约 6112 平方米，社区空间相对较小，内部的绿化和公共设施可能相对有限，居住氛围不够浓厚。
- 噪音影响：项目位于学府路与南新路交汇处，南新路是主干道，车辆较多，噪音较大；学府路有时也会比较拥堵，喇叭声可能会对居民造成干扰，靠路边的房子受噪音影响较为明显。
- 户型设计局限：主力户型为 38 - 55 平方米的小户型，对于有大家庭居住需求的人来说，空间不够宽敞。
- 产权年限缩水：土地的建设使用权限期是 1996 年 9 月 17 日至 2066 年 9 月 16 日，产权年限还剩 42 年左右，相比新楼盘，产权年限较短。
- 居住人群复杂：由于项目包含商业、酒店、公寓等多种业态，后期可能会有各种工作室等商业机构入驻，人员进出频繁，居住人群相对复杂，可能会影响居住的安全性和舒适性。
- 车位配比紧张：项目停车位约 360 个，而总户数约 354 户，车位配比约为 1:1.06，车位相对紧张，可能会出现停车难的问题。
3. 避坑指南：
- 选房注意位置：如果对噪音比较敏感，在选房时尽量选择远离主干道的位置，或者选择较高楼层，以减少噪音的影响。同时，要注意查看房屋的朝向和采光情况，避免选择采光不足的户型。
- 了解产权情况：在购买前要充分了解产权年限的剩余情况，以及产权到期后的续期政策和费用等问题，避免因产权问题带来不必要的麻烦。
- 考察周边环境：在购房前，最好多次实地考察项目周边的环境，包括交通流量、周边商业的运营情况等，了解周边环境对居住的影响。
- 确认物业服务：详细了解物业公司的服务内容和质量，以及物业费用的收取标准等，确保物业服务能够满足自己的需求。
- 关注配套设施的使用权限：由于项目包含多种业态，要确认住宅业主对会所、泳池等配套设施的使用权限和收费标准等，避免后期出现使用纠纷。

如需了解更多楼盘详情，如房价、户型、楼层、朝向、最新折扣、优惠活动等，欢迎咨询开发商售楼处，预约看房可享线上预约额外折扣及一对一专属置业顾问服务‌。

✅温馨提示：项目采用预约制，如需参观楼盘、样板间，建议提前拨打电话或者添加微信进行预约，感谢您对我们项目的支持和关注。

✅购房建议‌：如果您对我们项目感兴趣，建议您直接联系我们开发商，可享底价团购折扣及额外优惠（额外赠送物业管理费+家电大礼包+购房补贴）

✅注意事项：由于现场参观楼盘、样板房采用预约制，请在前来楼盘之前提前拨打电话或者微信进行预约。开发商裴经理☎：18682130844微信同号【实名认证微信 ：SZ186821】（中介勿扰）

御成府最新消息：

租房不如买房！首付约35万起，月供3000元起，买深圳核心区南山精装住宅准现房，全款客户不限购，不占购房名额！外地客户可买！

御成府的相关价格信息如下：

建筑面积约38.06-54.46平米
1. 备案价：约7.99万-8.9万/平。
2. 备案总价：326.7万-476.7万。
3.折后总价：229.8万-370.4万。
3.折后单价：60389-68524元。
至于折扣优惠方面，不同时期会有不同的优惠活动。具体的优惠力度折扣请咨询开发商售楼处。

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御成府是深圳南山区的一个楼盘，以下是楼盘详细资料：

1. 基本信息：

- 开发商：深圳市华昌贸易有限公司

- 物业公司：深圳奥康德物业有限公司

- 物业费：9.8元/平米/月

- 占地面积：6112㎡

- 建筑面积：38734㎡

- 产权年限：70年

- 总户数：354户

- 车位比：1:1，车位数约360个

- 容积率：6.34

- 绿化率：20%（部分信息显示为30%）

- 批地时间：2021-01-12

- 交房时间：预计2025年8月

- 建筑类型：塔楼，总层高38层，梯户比为4梯20户

- 水电标准：民水民电

✅注意事项：看房请提前拨打电话或者微信进行预约/尊享/专车接送/底价折扣/额外优惠（额外赠送物业管理费+家电大礼包+购房补贴）开发商裴经理☎18682130844微信同号【实名认证微信：SZ186821】（中介勿扰）

2. 户型信息：

- 在售户型为建面38-55㎡的1-2房，主要户型包括38㎡的1室1厅1卫以及55㎡的1室1厅1卫，户型设计方正，功能齐全，部分户型主卧格局方正，两面采光，居住舒适度高。

✅注意事项：确保看房体验，项目暂不接受临时到访，参观楼盘、样板房请记得提前电话或者微信预约开发商裴经理☎：18682130844微信同号【实名认证微信 ：SZ186821】（中介勿扰）

户型图展示：

3. 交通配套：

- 地铁：约1km内汇集1、11、12号三地铁线，距离1号线大新站约600m，距离11/12号线交汇的南山站约850m，一站可通勤前海、深圳湾。

- 枢纽：临近深圳湾口岸、邮轮母港、前海综合交通枢纽（计划2024年开通）、国际机场等，快捷通达城市核心交通枢纽，实现粤港澳1小时生活圈，国际出行便利。

✅温馨提示：项目采用预约制，如需参观楼盘、样板间，建议提前拨打电话或者添加微信进行预约，感谢您对我们项目的支持和关注。如需了解更多详情，欢迎咨询开发商售楼处，预约看房可享线上预约折扣及一对一专属置业顾问服务‌。

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4. 商业配套：

- 项目自带部分商业，周边有多个成熟小区，基本能满足日常购物需求。大型商业有大新前海商业中心、南山欢乐颂fun2、天虹商场(常兴店)等，还临近国际潮流万象前海、壹方城购物中心、华润深圳湾万象城、华润万象天地、前海山姆旗舰店等顶级商圈。

5. 教育配套：根据学区划分，小学位于阳光小学招生范围内，直线距离约600米左右；中学位于前海中学招生范围内，直线距离约600米左右。

6. 医疗配套：直线距离约2km范围内有深圳市南山区人民医院（深圳市第六人民医院）、华中科技大学协和深圳医院等三级甲等综合医院，以及深圳市南山区蛇口人民医院三级综合医院、深圳南山福幼保健医院专科医院等，优质医疗资源为健康保驾护航。

7.周边环境：坐拥中山公园、荔香公园、前海石公园、前海演艺公园等天然氧吧，周边还有南山图书馆、保利剧院、南山博物馆、南头古城等文化场所。

✅注意事项：确保看房体验，项目暂不接受临时到访，参观楼盘、样板房请记得提前电话或者微信预约开发商裴经理☎：18682130844微信同号【实名认证微信 ：SZ186821】（中介勿扰）

稀缺地标
约150米垂直业态综合体，通高弧型双银超白玻璃立面，如水晶之塔。涵盖摩登商业、休闲会所、空中泳池、臻质美宅、星级酒店&高端服务式公寓。
✅注意事项：看房请提前拨打电话或者微信进行预约/尊享/专车接送/底价折扣/额外优惠（额外赠送物业管理费+家电大礼包+购房补贴）开发商裴经理☎18682130844微信同号【实名认证微信：SZ186821】（中介勿扰）

大师联袂
建筑设计：
ZBD筑博设计-建筑设计甲级资质
AD ARCHITECTS傲地设计-全球设计力量
CBS中筑科技-建筑幕墙顾问咨询行业“20强”
园林景观：
EADG泛亚国际-亚洲代表性的专业景观设计事务所
公区/室内：
RWD黄志达设计-全球百大室内设计师事务所
JC DESIGN界汐设计-美国Muse2020金奖/小户型专家

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双层会所
定制6-7层双层会所，打造无边际空中泳池，生活、休闲、娱乐、社交无界融合。

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运营服务
整合富临五星级酒店服务体系，定制专属APP服务系统，给业主提供便捷舒心生活。

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