父母的房子，以买卖形式无偿过户给子女，是买卖还是赠予？

作者|罗乾波

出品 |波哥看楼市

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典型案例参考

在日常生活中，很多人都将遇到一种情况，为了避免相关费用，有时候父母的房子许多人会选择以买卖过户的方式，来把自己名下的房子过户给自己的子女。

据波哥看楼市观察，但是在实际过程中，也会因为各类原因导致一些纠纷，比如由于父母或子女夫妻双方离婚等，就会产生一些新的问题。

比如，2018年，某地曾经有一个案例：

一对父母以低价2.1万元将其手下一套房子，通过买卖方式过户给了自己的儿子，后面因为其儿子儿媳离婚，而产生了争议，父母认为是买卖关系，儿媳妇主张是赠与关系，其中买卖合同约定的购房款并未实际支付，尔后通过法院的调查取证等，最后法院判定，该行为是赠与关系。

当然，其中的内容比较多，这里只是简单介绍一下，足可以看出，此类房屋买卖行为，在法律上基本得不到支持，基本都会被认定成赠与模式。

比如无偿、低价和象征性收款等，这些都经不起推敲，因为这里面有一个客观的房产价值和价格的问题在里面，比如100万的房子，你10万卖给自己的孩子，法院也不傻，故而，很难偷鸡。

另外，因为，在此类操作中，都是一家人，在情感和减少有关费用的心里下，很多人多半都会像上述案例那样去操作，故而，此类情况在市场上比较多见。

除非真正把房屋继承、过户等方式高得非常清楚，或者是按合理的市场价值进行交易并付出相关税费后等，才有可能被认定为真实的买卖交易行为，否则，基本都将调入赠与的范畴中来。

明知道很难避开赠与行为的约束，为何还是有那么多人，要去做这些“偷鸡”的事情呢？

说白了，还是利益的问题，因为按照国家相关的法律，有一个绕不开的问题存在：

因为，一旦直接赠与过户的话，子女今后再卖房，其税费特别高。

这里面，也有一个基本的价值逻辑，你以前无偿获得的房产，现在或未来要通过再次转让来获得更高的收益，在国家层面的税费管控等方面，就会出现较大的漏洞。

而且这样的行为基本上每个人都会碰到，是一个高频率的事件，在交易、法律和税收体系等方面，早就非常完备了，不可能让你去“暗度陈仓”了。

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主要问题解读

也即，在房产过户的复杂过程中，很多家庭会面临这样的问题：

父母将房子以买卖的形式过户给子女，但实际上并未收取任何房款，这种行为究竟算是买卖还是赠予？

下面，就来简单梳理和解析一下，以供各位参考。

●首先，买卖与赠与的定义与区别

买卖，是指出卖人将标的物的所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同行为。

也就是讲，买卖，是一种严谨的合同行为，要求出卖人把标的物的所有权转移给买受人，同时买受人要支付相应的价款。

以房产买卖为例，父母作为出卖人，子女作为买受人，必须签订详细的买卖合同，明确房价、支付方式、交付时间等关键条款。

只有当子女按照合同约定支付了房款，这种行为才能被认定为真正的买卖。

赠予，则是赠与人自愿将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受即可的法律行为。在房产赠与中，父母作为赠与人，将房产无偿转让给子女，子女无需支付任何对价，只要接受就成立；并且，为了确保赠与行为的法律效力，通常需要办理公证手续。

可见，这两种方式，其泾渭分明，有着清晰的边界，所以上述的案例，避不开这些法律或政策的约束，只能老老实实按政策来执行。

●其次，以买卖形式无偿过户的本质与风险

据波哥看楼市观察，上面已将提到，为了节省相关费用和减少麻烦等，在实际操作中，很多家庭会选择以买卖形式来过户，比如，可能是出于某些特定的考虑，比如避免高额的赠与税费、简化过户手续、规避某些法律限制等。

但是，当父母以买卖的形式将房子过户给子女，但实际上并未收取房款时，这种行为在表面上看似买卖，但其核心要素——价款的支付并未发生。

因此，从法律实质上来看，这种行为更接近赠予，因为子女并未因获得房产而付出对价，从而可能引发一系列的法律风险。

这里，有必要说一下，某些人包括一些律师，似乎都认为，只要真实支付了一定的交易价格，好像就不是赠与了。

实际上，是一个误区，譬如，在上海一套市场价值1000万的房子，子女只支付了50—100万左右的价款，看似支付了购房款，但最后，在买卖交易上绝对得不到法律的支持，在房产局那一关就过不了。

这点，就先提一下。

此外，在法律方面，其相关主要风险有三：

1、税费风险：如果以买卖形式过户被认定为赠予，那么可能需要缴纳高额的赠与税费，这可能会给家庭带来不必要的经济负担。

2、产权风险：如果过户手续不完善或存在法律瑕疵，可能会导致产权纠纷，甚至影响房产的合法性和使用价值。

3、家庭关系风险：如果过户过程中存在不公平、不透明的情况，可能会引发家庭成员之间的矛盾和纠纷，破坏家庭和谐。

这些风险，综合起来，除家庭矛盾之外，最后都是在利益变现层面会表现出来，比如在再次售卖等等，会得不偿失，因为体系已经设计好，你根本跑不了。

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明智选择的建议

如上所述，真实的买卖或赠与，都有严格的众多约束，大家在实际操作中，可以从下面三个角度来思考和决策：

1、考虑税费因素

在决定过户方式时，税费是一个不得不考虑的重要因素。一般来说，赠与过户的税费相对较高，特别是非直系亲属之间的赠与，需要缴纳契税、个税等。

而买卖过户的税费则取决于房屋的具体情况，如是否满五唯一、是否为普通住宅等。如果子女将来不打算出售该房产，继承过户可能是最为经济的方式。

2、权衡利弊与家庭关系

除了税费因素外，还需要权衡其他利弊以及考虑家庭成员之间的关系和意愿。例如，赠与过户手续相对简单，但可能需要办理公证等额外手续；买卖过户则可能涉及更多的税费和复杂的交易流程。

此外，还需要确保过户方式能够得到所有相关方的认可和接受，以避免家庭矛盾和纠纷。

3、咨询专业人士与准备充分材料

在决定过户方式前，最好咨询专业的律师或房产中介人士，了解相关法律法规和具体操作流程。

同时，无论选择哪种过户方式，都需要准备充分的材料，如身份证、房产证、买卖合同或赠与合同等。确保材料的真实性和完整性，以避免过户过程中的不必要的麻烦和法律风险。

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据波哥看楼市观察，父母的房子过户给孩子，其核心模式已经固定——买卖+赠与+遗产继承，各个方面都有一套规范的体系在支撑，运作了几十年，想搞点小动作，已经基本不可能了。

最后，留给大家的，其实，就是一个过户模式选择的问题，只能遵循和执行，跳不出去了。

就此类以买卖方式的过户的行为而言，下面也有一些中肯的建议，以供大家参考：

首先，要明确过户目的与用途，在决定过户方式前，明确过户的目的和用途是非常重要的。

例如，如果子女将来打算出售该房产，那么买卖过户可能更为合适；如果只是为了传承家族财产，那么赠与或继承可能更为合适。

再者，要注意相关法律风险的合理规避，如下

了解相关法律法规：在过户过程中，要了解并遵守相关的法律法规和政策规定。特别是关于房产过户的税费政策、产权登记制度等方面的规定，以确保过户的合法性和有效性。

防范法律风险与纠纷：在过户过程中，要注意防范法律风险。特别是以买卖形式无偿过户时，要确保双方的真实意图得到明确表达，并避免可能的法律纠纷。同时，也要确保过户手续的完善性和合法性。

总结：

父母的房子以买卖形式无偿或低价偷鸡类方式，过户给子女的行为，在法律上基本都将会被界定为赠予行为。

因为，其中，有两个核心约束在里面——政策+价值，会进行综合判断，这是一个非常有效的体系，众多案例表明，只要违背，就将被反噬。

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