政策在路上，楼市是否能复苏？

国庆长假前，A股一波大涨行情，真是羡煞旁人！大家都认为这是国庆前国家直接发钱，让大家尽情旅游消费。在国庆期间股市迎来疯狂的开户潮，然而，节后的首个交易日，A股市场却遭遇了大幅调整。随后几天A股三大股指集体低开，涨跌动荡。有网友调侃称“感谢新股民，老股民解套了”，这种情况确实存在，一部分人还在回本路上，另一部分人看好楼市，清仓置业房产，觉得实物实在。据了解，国庆长假有一定的看房客户都是从股市中解套前来看房，国庆节前各部门政策出台一波接一波，开发商优惠力度也比前几个月来说相对较大，所以国庆长假楼市旺销现场并不比股市逊色。

有人认为股市如此动荡，楼市也应该会冷下来。不知大家有没有发现，每次新出台政策后都会火那么几周或一个月，然后就一下子不火了，这种“一月游”现象会不会发生在国庆节后呢？今年“十一黄金周”相对来这几个月以来，很多楼盘确实销售得不错，旺销单图刷屏朋友圈。如成色不足的银九楼市，广州整月销售套数仅为4000多套，是近十几年成交最为惨淡的一个月。而今年“十一黄金周”7天内广州成交约6000套，但这只是环比数据，在同比数据中，2024年广州销售成交数据出现较明显的下滑，具体看中指数据。

从中指数据中看，2024年代表城市新建商品住宅国庆成交量均明显低于2023年国庆成交量，剔除2023年9月份最后两天数据，日均成交量均有上升，这也符合政策预期设想“止跌回稳”的态势。国庆假期后，中心城市多个楼盘均打出收回折扣或上涨2-3%的价格空间，众多开发商抓紧热销尾巴。

在国庆假期后，充满期待的A股市场先升后跌，港股、地产股等更是全线大跌，市场不得不又产生担忧和怀疑，担忧股市期待中的反转只是短暂的反弹，楼市并没有好转，只是伴随政策出台及传统楼市旺季带来的回光返照，楼市是否会复苏又变成老生常谈的话题！

关于楼市是否会复苏？不能单从中国内部经济情况、优化政策出台等方面来思考，需要有更多的国际视野，看通实质的底层逻辑。楼市发展如此惨淡的市场状况，主要由于前几年高周转、高杠杆的的过热发展，然后国家出台多种政策限制房地产发展过快，尤其是三道红线的限制，加上美元过度宽松的货币政策，国内融资受阻，大部分开发商选择境外融资开发项目。2018年中美贸易战正式打响，11次连续加息、关税限制等措施，给中国的经贸、科技、金融等领域带来严重的影响，尤其出口市场萎缩，从而使原有的国内外双循环变单循环，造成社会中普遍认为的“产能过剩”。

“产能过剩”实质为劳动力过剩，就是劳动所生产出来的产品过多，但大部分仅局限于国内消化，供大于需，就会出现严重的市场内卷——拼价格。例如，拼某某这软件的市场用户数量不断增长，公司市值远超同行。有人说这几年的经济环境差主要因为口罩，这只能说是雪上加霜，实质上2018年市场经济已经有明显的下行趋势。

在产能过剩的大背景下，美联储连续11次疯狂加息后，国际资本涌入美国，当然也包括中国资本流出，市场投资资本减少，厂企利润收入萎缩，裁员失业节流，国内的市场消费信心不足，加上口罩的影响，每个人都不敢消费、不愿消费！

2024年9月份，美联储连续11次疯狂加息后的首次降息，可以说告别中美博弈的贸易战，中国胜利了，避免被美国收割，但迎来的却是新一轮的中美博弈的金融战。在东欧美国开启热战，意料之外是以色列开启中东热战，美国在亚太区域频繁制造“小动作”，以此配合中美金融战，所以国际环境复杂性造成中国经济不稳定性。本轮A股的大幅上调，是美联储降息、穿云箭的地缘安全及国家一系列救市措施出台的成果，说破了就是A股上调是国家现阶段的需求，对外是与美国背后的全球跨国资本利益集团抢资金（尤其降息资产贬值），对内是国家让265万亿存款流动起来，通过A股上调带来融资机会，激发企业投资热情，提高就业率，增加个人收入，促进消费，同时可应对各种化债需要。

在这样的大环境下，楼市复苏即需要有几个条件：

条件1：股市兴旺，楼市才会火

股市是资金流动性最大的地方，股市上涨不一定说明经济会变好，但证明有钱的人会变多，容易产生外溢收益，有钱后就会有消费的欲望，但这个需要看国际环境，东欧、中东、亚太等几大区域的国际局势情况十分复杂，变数大！

条件2：经济改善，收入端提升

从根本上说，收入端是消费端的开始，居民收入不稳定、不提高很难提振消费，大量中小企业倒闭，老板变打工，打工变灵活就业，毕业即失业等这些问题不解决，收入无法提高，消费就没法闭环。

条件3：政策加力，落实是王道

目前影响楼市的五大部门有央行、发改委、财政部、住建部、地方政府。其中4大部门已出台相应的政策或发布新闻发布会现场解答，积极找解决经济发展出路！

9．24央行：中国人民银行行长在新闻发布会上宣布，降低存款准备金率、政策利率、降低存量房贷利率，并统一房贷的最低首付比例。

9.29地方政府：

广州：取消居民家庭购买住房各项限购政策；

深圳：首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例调整为15%；

上海：将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，首套不低于15%，二套不低于25%。

北京：关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知，分别从首付、社保或个税年限、人才购房等方面作出优化。

10.8发改委：发改委新闻发布会针对当前经济运行中的新情况新问题，加力推出一揽子增量政策，推动经济持续回升向好。

10.12财政部：财政部新闻发布会上表示，下一步将积极研究出台有利于房地产平稳发展的措施，包括专项债用于土地储备、支持收购存量房和及时优化完善相关税收政策。

目前就等住建部明确相应的政策动态走向，有何具体政策措施复苏楼市。政策落实在路上，楼市复苏需要一系列的组合拳与国际大经济环境审视，大家可以多留意东欧和中东两大热战及美国方面的消息，尤其是美国大选，可以更清楚了解国内经济与楼市的发展趋势。