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闵行主城 浦江滨江

招商蛇口&中旅投资联袂打造

8号线/浦江线/BRT畅达全城

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建面约96-104㎡3-4房户型

均价4.3万/㎡ 总价约340万起

直接认购 线上预约享团购优惠

项目三期一房一价表▼

招商&中旅携手 匠造区域品质标杆

上海2023年第三轮二批次土拍中，招商蛇口&中旅地产以27.75亿竞得闵行浦江大型居住社区42-01地块，可谓是强强联手。

招商蛇口，百年央企招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，秉承“美好生活承载者”理念，业务覆盖全球逾百个城市和地区，服务超千万客户，以高质量的产品品质和领先的服务水准深受信赖。深耕上海20载，招商蛇口布局玺系、璀璨系等多个精品之作，连续两年荣登年度上海房企全口径金额、权益销售金额及操盘面积排行榜第一位。（数据来源：克而瑞；数据时间：截止至2023年底）

中旅投资 匠心30载布局全国18城

中国旅游集团投资运营有限公司(暨港中旅(深圳)投资发展有限公司)，简称“中旅投资”，是中国旅游集团八大重点战略业务之一，也是国务院国资委确认的以“房地产于发和运营"为主业的16家央企之一。中旅投资发展30余载，聚焦深耕粤港澳大湾区及长三角区域，精选布局长江中下游、成渝城市群，布局主要城市包括北京、上海、广州深圳、苏州、杭州、宁波、成都、西安、青岛、厦门、武汉、三亚、海口等城市。

顺应时代人居需求，招商蛇口&中旅投资双联强联，落子闵行浦江核心地块，以全面升级的卓越产品力，匠筑2024揽阅新作——招商中旅·揽阅预约热线：400-8558-224☎✅，为时代青年带来更美好的全景生活方式。

区域品质标杆：招商蛇口&中旅地产强强联手，对时代青年基于人居审美与生活需求的全新理解，以都心精奢生活为蓝本，精研打造2024全景理享住区。

全景建筑美学：项目外立面采用通透玻璃交映香槟色铝板型材，流体建筑设计理念，凸显了建筑的层次感。加上市面上少见的弧形塔冠装饰，呈现柔和的特质。

入户大厅的外墙上也采用香槟金铝型材与灰色石材，门头雨棚采用香槟金色弧形铝板装饰，搭配大玻璃面，尊崇感呼之欲出。

项目以星级精奢酒店门庭为蓝本，打造了一个基本人车分流的社区。

加上双入户大堂+五重归家场景的匠造，营造归家的宏大仪式感以及舒适体验。

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效果图，仅供参考

整个社区以“三轴·一心·六幕”规划高定美学园林，打造了一个一步一景的全龄乐享归家园境，为时代青年营造品质归家漫赏体验环。

效果图，仅供参考

再加上架空层活动空间，整个社区不仅是颜值、仪式感、尊贵感还是实用性，都做到了更优。

从户型设计看

为了更匹配板块内改善的特质，项目户型3房起步，不仅选择了“一梯两户无连廊”设计，还对每款的户型设计煞费苦心“大宽厅+大阳台+大量飘窗”，细节满满，尽显功力！

阅鉴 | 闵行滨江美学系代表作品

对美学空间的重新思考和品质表达，以可品味、可触碰的方式，呈现出有温度的美好生活方式。招商中旅·揽阅预约热线：400-8558-224 ☎✅建面约104㎡经典户型，作为招商蛇口与中旅投资双央企产品力迭代著作，以3.5开间面宽，敞阔大横厅等甄稀属性，承载着滨江时代下城市青年的全新生活向往。

二期户型图如下：

招商中旅·揽阅预约热线：400-8558-224☎✅104理享展示空间开放当日，众多关注的目光和期待于此汇聚。当城市人居情感与恰到好处的空间邂逅，已然预见未来理享生活的模样。

14大智慧收纳空间，真正的细节控

门是世界与家的边界，将城市的喧嚣悉数隔绝。招商中旅·揽阅预约热线：400-8558-224 ☎✅建面约104㎡户型展示空间，采用钢木复合门与盖德曼六合一智能门锁，同时在入户门旁配置可视化智慧系统，以现代化科技守护居家生活。

步入家的私享场域，玄关柜设计实现了整洁的空间秩序。金属壁龛与石材台面、岩板背景相互映衬，让整个储物空间看起来更加宽敞大气。进门后可随手放置雨伞、钥匙等外出用品，旋转鞋架、消毒精灵等丰富细节，足以打动每一个收纳达人的心。

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实景图

经典横厅 敞阔空间体验

当目光转至大开间敞阔横厅，大砖铺设地板提升视觉体验，灵动的弧形吊顶与内嵌灯光设计，让整个空间愈发通透，流淌出经典海派的优雅韵味。同时项目标配墙布交付、大面积岩板电视背景墙、新风系统（百朗或同等档次）、中央空调与地暖二联供（松下或同等档次），在装标方面可谓诚意满满。

与横厅相连的南向阔景阳台面宽约5.3米，预留上下水和电源，可作为一处独立的家政空间，实现一站式洗涤动线，满足晾晒、储物等生活需求。也可以打造成一方休闲天地，莳花弄草，绘画品茗，陶冶高雅生活情调。

实景图

U型厨房 美味随心掌控

招商中旅·揽阅预约热线：400-8558-224 ☎✅104理享展示空间，以兼具实用与美感的空间营造手法，打造家庭的烹饪空间。

高颜值玻璃移门采用采用上轨道设计，便于打扫，同时实现隔而未断的分界，U型厨房缩短了洗、切、烹的居家动线，配合多功能拉篮与抽拉式储物空间，油烟机/燃气灶/洗碗机品牌系列三件套厨电（方太或老板等同等品牌），更加匹配时代青年的生活需求，让烹饪时光更加便捷从容。

更让人眼前一亮的是项目不仅标配厨房三大件，更是在智能化方面下足了功夫，油烟机感应触控、燃气灶具有防干烧功能，60秒干烧会自动熄火关气，智能化的同时更注重居家的安全。

另外，招商中旅·揽阅预约热线：400-8558-224 ☎✅充分利用厨房飘窗打造操作台面及抽屉，极大地延伸了空间尺度。

烹饪操作台旁可以轻松放置双开门冰箱，变身全家庭的“美食基地”。橱柜更是化身“百变收纳空间”，柜内设置升降拉篮、多功能调味拉篮、谷物抽、碗碟拉篮，充分利用厨房飘窗打造了操作台面及抽屉，将操作空间及收纳空间进一步放大，灶台旁更是打造了开放式网格收纳空间，而冰箱插座更是采用嵌入式隐形插座，不占用空间。

操作台上面同样配置了移动滑轨插 座，可使用烤箱，微波炉，电饭煲等家用电器；如此细致的配置，线性凉霸与末端净水器就更不说了，绝对标配；

在厨房这块小天地上，项目绝对是下足了功夫！

精质三房 家人亲密有间

深度演绎美好的真意，招商中旅·揽阅预约热线：400-8558-224 ☎✅建面约104㎡理享三房设计，尊崇主人房、精致儿童房、灵动书房，让每一位家人都有专属空间，盛放生活的百变想象。

南向酒店式套房主卧，温润的木色地板加柔和的背景，入室过道处可打造L型衣帽间或步入式衣帽间，自由切换时尚秀场。敞阔的空间内，足以容纳超大双人床+双床头柜，飘窗处可打造榻榻米休闲区，电动窗帘插座预留、可调节百叶窗等精细设计尽显贴心。

主卧高配独立卫生间，洗浴区/坐便区/盥洗区实现分段式干湿分离，起居动线更为合理有序。台盘、龙头为高仪（或同等档次）、马桶为高仪智能马桶（或同等档次）。洗手台采用大面积岩板匠心打造，搭配精奢玉石台面，彰显细致入微的质感，到顶的一字型玻璃屏移门，多功能金属包边美妆镜柜，简约大气的顶喷恒温花洒，风暖浴霸、电热毛巾架……无处不是诚意满满的用心。

除主卧外，次卧同样配备科勒智能马桶（或同等档次），用心打造仪式感归家体验。从生活习惯与日常动线出发，承载无限设计的美学空间，致敬全景生活的答案。

项目区位配套

项目占位闵行区浦江滨江板块，地处浦江第一湾三水交汇核心，东侧为市政绿带，与上师大附中（九年一贯制）一路之隔，南侧为公共绿地，西侧为幼儿园，北侧为景观河道，西北侧为现状住宅（大居）。

【招商中旅·揽阅预约热线：400-8558-224 ☎✅】项目占据浦江核心价值板块，黄浦江-大治河-金汇港三水交汇湾区，是“一江一河”战略起点，将以“世界眼光、国际标准、海派特色、高点定位”规划打造世界级滨水区。承接世界科创生态湾区-浦江第一湾规划辐射，对望大零号湾，科创产业与精英人脉价值澎湃，恢弘启幕滨江3.0时代。

区位示意图，仅供参考

至2023年底，高新技术企业达600家以上，估值亿元以上企业70家以上，上市企业达10家以上，至2035年将形成万亿市值的高新技术企业集群，成为上海科创中心重要策源地。（数据来源：2023年2月27日，上海市人民政府官网《推进“大零号湾”科技创新策源功能区建设方案》）

滨江3.0时代——浦江第一湾，世界科创生态湾区

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轨道交通方面：项目近享BRT快速公交，毗邻地铁8号线，距离浦江线汇臻路站约2km；东侧毗邻浦星公路，可快速链接嘉闵高架、申嘉湖高速等，自驾至前滩，通过济阳路高架（在建），连通中环和外环。

「三横路网」外环高架、南北高架、申嘉湖高速、大叶公路，自驾快速抵达全城，高速通达江浙沪。

「三纵路网」浦星公路、虹梅南路高架、三鲁公路，接驳前滩、人民广场、静安寺、徐家汇商圈。

「多线轨交」近享BRT快速公交，鲁南公路站连接地铁8号线沈杜公路地铁站（已通车），7站即可抵达东方体育中心、前滩太古里，全线与14条轨交线换乘，通达全上海。

商业配套方面：距10万㎡浦江万达广场直线距离约750m、距8万㎡山钢和润旭辉里商圈约1.9km，近享永辉超市、和润生活广场，约2000㎡大型菜场浦江镇拓展居住社区菜场工程（在建），便捷拥享醇熟烟火气，同步都会潮流风尚。（距离数据来源：百度地图测量）

生态资源方面：距黄浦江滨江步道直线距离约3km，距4A级旅游景区浦江郊野公园直线距离约3.7km，南侧公共绿地（滨江公园）景观资源丰富，尽享四季唯美风景。（距离数据来源：百度地图测量）

根据规划，浦江总绿地面积不少于733万㎡，包括1处城市公园、10处地区公园和120余处社区公园，人均公园绿地面积达约15.9㎡，形成“2+1+10+N”的公园体系，达到社区绿化全覆盖。（数据来源：闵行区浦江新市镇(含浦锦街道)总体规划暨土地利用总体规划(2017-2035)）

医疗资源方面：板块内有上海交通大学医学院附属仁济医院南院（三甲医院），自驾约20分钟以内可到达；复旦大学附属眼耳鼻喉科医院，为健康保驾护航。

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教育资源方面：项目周边幼儿园到高中各年龄段一应俱全，优享家门口的教育高地。近邻上师大附属中学闵行实验学校，闵浦小学、尚师初中、七宝中学浦江分校等K12教育资源环伺，一脉书香浸润，陪伴孩子的成长之路。距社区卫生服务中心直线距离约400m，七公里内拥享仁济医院、复旦大学附属耳鼻喉科医院两所三级甲等医院。（距离数据来源：百度地图测量）

上师大附属中学闵行实验学校（闵行一梯队）：公办九年一贯制，师资力量雄厚，教师团队中高级教师占比35%，硕士研究生占比近60%，近80%均毕业于师范类大学。（教育配套信息来源于相关政府主管部门、规划方案，仅供参考，项目对此不作任何承诺，一切信息须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准）

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上海市9.29新政

最新贷款利率，及首付比例

以目前最新LPR：3.85%计算

首套房贷款利率：

最新LPR-45基点 =3.4%

首付：15%

二套房贷款利率：

最新LPR-5基点=3.8%

首付：25%

注：

二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山首付20%

二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25基点=3.6%

商住房贷款利率：

最新+60基点=4.55%

公积金首套利率：2.85%（多子女家庭2.55%）

二套利率3.325%

公积金贷款首套首付比例20%

二套首付比例35%（临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山=30%）

公积金首套贷足的前提条件：

基础账户月缴额：1264元

基础账户余额：21667元

补充账户余额：15000元

公积金贷款计算公式：

月缴额÷0.14×4.8×可贷年限

余额X30倍

补充公积金余额X10倍

公积金贷款额度

单人首套80万，家庭160万【含补充】

单人二套65万，家庭130万【含补充】

公积金多子女家庭基础额度上浮20%，最高192万

住宅税费——————

普通住宅定义：

1：五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等

2：单套住房建筑面积在144平方米以下(含144)

满足以上两条属于普通住宅

增值税：【增值税5%，附加税0.3%】

满二年：

普通住宅：免征

非普通住宅：差额÷1.05x0.053

注：差额=税务核定价-原购入价

不满二年

普通住宅：全额（税务核定价）÷1.05x0.053

非普通住宅：全额（税务核定价）÷1.05x0.053

个人所得税：【普宅1%非普宅2% 一手动迁和售后公房均为 1%】

满五唯一：

普通住宅：免征

非普通住宅：免征

不满五唯一：

普通住宅：【税务核定价-本次增值税】×1%

可选利润20%：【核定价-增值税及附加税】×20%

非普通住宅：【税务核定价-本次增值税】×2%

可选利润20%：【核定价-增值税及附加税】×20%

注：未成年人和父母一起在产证上，房屋出售征收个人所得税时，未成年人是否计算在家庭内各交易中心不一致，虹口宝山静安未成年子女和父母算是一个家庭，其他的不算在一个家庭上的，可单独踢除计算

【契税】

首套：≤90平【核定价-增值税】×1%

>90平【核定价-增值税】×1.5%

二套：【核定价-增值税】×3%

契税的缴纳条件：

个人购买首套房房屋面积≤90 平税率为总房价1%

个人购买首套房房屋面积> 90平税率为总房价1.5%

个人购买二套房无论面积大小税率均为总房价3%

动迁款买房提供动迁协议和结算清单，户主到场签字可以抵扣部分契税，例如买一套300万的房子，动迁款是200万，则按照100万差额作为基数征收契税

售后公房出售后一年内买房：提供原始购房材料可以抵扣部分契税，计算方式同动迁款买房

现实中很多家庭把孩子也写在房产证上，造成孩子再买房时契税按二套计算，常用的解决方法就是去交易中心作析产，把份额划为1%，然后再把1%过户给父母，这是最划算的一种方法

如果是两个家庭买房，一个家庭名下首套，另一个家庭名下二套，则按持有房产的比例分开各自计算契税

赠与.继承.房屋再出售

直系赠与：增值及附加税：免征

个税：免征收

契税：合同价x3%

非直系赠与：

增值及附加税：同商品房计算方式

个税：核定价 x20%

契税：合同价x3%

直系继承：

增值及附加税：免征

个税：免征收

契税：免征收

非直系继承：

增值及附加税：免征

个税：免征

契税：房屋总价3%

公证费：房屋总价1%

受赠或继承得来的房屋再出售时：

契税：同商品房计算

增值及附加税：同商品房计算

个税：核定价 x20% （满五唯一免征）

非居住类房屋税费：需要提供交易中心认可的评估报告

详细计算方法请来电或微信咨询，这里主要阐述住宅类税费计算方式

房产税————

这里重点讲一下房产税

房产税执行时间：2011年1月28日出台

房产税：上海和重庆为试点城市，早已有之。

网传的房产税指的是房地产税，性质不同，目前的房地产税提案是没有通过的，望知悉！

1：房产税税率每年更新一次

2：每年执行最新征收单价标准

3：以2022年为例：官宣的单价标准为81948万

4：成交单价≤81948万，征收税率为0.4%

5：成交单价>81948万，征收税率为0.6%

6：逾期未缴纳房产税，会产生滞纳金，滞纳金为每日未缴额的万分之五

7：房产税计算公式：=应税面积 × 新购单价 × 70% × 0.4% ÷ 1.05

8：房产税起征时间：产证登记日期的次月开始征收

9：房产税缴纳时间：每年12月31日前缴纳

10：客户方在 2011年1月28日前与父母共有住房，且父母为外地户籍的，若父母符合购房减免房产税条件的，只要符合购房资质，即免征房产税；若父母不符合购房减免房产税条件的，则客户方本次购房在房产税的认定上属于二套，需要计算与父母共有房屋所占份额的面积

11：夫妻双方为沪籍，夫妻双方各自在2011年1月28日前同父母（上海户籍）共有住房，若家庭名下在沪无其它住房的，在具备购房资质的前提下再次购入住房在房产税属于首套范畴，可免征房产税；若家庭名下有其他住房的，则房产税认定上属于家庭二套，与父母共有房屋所占份额的面积也需计入家庭住房房产税征收范围。

12：外地户籍方与父母或上海户籍方与外地户籍父母在 2011 年 1 月 28 日前在沪共有住房的，且家庭名下没有其他住房的，若父母符合购房减免房产税条件的，在符合购房资质的前提下再次购入住房房产税属于首套范畴，可免征房产税；若父母不符合购房减免房产税条件的，则房产税认定上属于家庭二套，与父母共有房屋所占份额的面积也需计入家庭住房房产税征收范围

特殊客户群体房产税的免征条件

1：在沪军官家庭购房免征房产税

2：在沪就读博士家庭购房免征房产税

3：进站博士后购房免征房产税

公司名义购入的房屋，持有期间仍需按季度缴纳房产税

房产税计算方式可自主选择以下：

计算方式一【自用】：购入的核定价×80%×1.2%

计算方式二【出租】：月租金×12%×月数

房产税征收范围：以家庭人口为基数

1：原有面积+新购面积小于人均60平优惠面积 = 免征

2：原有面积+新购面积大于人均60平优惠面积=只征收应税面积

（例如：夫妻无孩子优惠面积120平，现名下原有面积80平，加新购面积 100平，则100+80-120=60平，60平即为应税面积）

3：原有面积大于人均60平优惠面积=只征收新购住房面积

4：沪籍首套免征

5：外地户籍居住证满三年或积分达到120分=免征

6：外地居住证未满三年需缴纳，满三年后申请免征并退还之前所缴税费

7：外籍在沪（居留许可证）连续满三年且在有效期内，可在报税当日直接申 请免征 （台湾为居留签注,港澳居民暂住证）

8：外籍未满三年需缴纳，满三年后申请免征并退税

9：持有B类证件（海外人才引进）或中国绿卡可直接申请免征

10：2011年1月28日前拥有的房产不计入房产税征收范围

沪籍申请同住人减免房产税的条件：同住人同等优惠面积也是60平

1：同住人为申请人的父母或成年子女

2：同住人为上海户口

3：同住人在上海无居住类产权房

4：同住人和申请人的户口须在同一户口簿或房屋内

5：同住人只能申请一次减免房产税

6：同住人需购房，须先办理同住人撤销手续方可审税

《历年房产税征收单价一览表》

动迁房

售后公房

抵扣税费

动迁款（纯货币补偿，没有分房）首次抵扣契税/破限购所需材料：

需要购房人和至少1位被征收人到场，如果购房人和被征收人同一个人只需要购房人到场即可

提供材料：

1、《动迁协议》原件

2、《结算单》原件（若有）

3、所有被征收人身份证原件

4、其他不到场的被征收人写《委托书》

5、购房人家庭证件（如身份证、结婚证、户口本等）；

6、女方或者男方和父母的关系证明用于剔除限购前共有的房子

7、体现客户户口在被征收房子里的户口簿

一般用动迁款买房抵税时的交易流程：（视交易中心不同略有不同）

审税查限购（买卖双方到场）——>10个工作日后缴税过户（买卖双方到场）——>5个工作日领产证（买家到场）

《动迁款破限购注意事项》

1.动迁的房子为使用权房：使用权的房子需要去动迁组开在册人员证明，过户时所有在册人员都需要到场，签承诺书，承诺这个破限购的名额给这个购房人使用；

2. 动迁的房子为产权房：产权房的房子动迁，只有原本在产证上的产权人可以破限购，过户时在产证上的人需要全部到场，签承诺书，一样承诺破限购名额给到本次购房人，产权房需提前去房屋所在地办理灭失（把原来的房子核销掉）。

3、被征收人明确写明了“亡“字的，可以不用提供任何材料。

4、被征收人中若有人去世了，但没有写明“亡“字的，需要提供死亡证明原件（配偶本人到场带身份证，若配偶也不在世，有继承权的人要到场，若继承权人为多人的，另需要提供家庭内部协议，这个协议在动迁组签过）

5、破限购的情形中若客户分了房子又拿钱的，不能破限购。要等分的房子新产证办理出来后，才能抵扣动迁协议金额以内的契税，只有纯拿钱的客户，户口在被拆迁掉的房子里，或者是被征收人，才可以破限购，子女户口不在被拆迁的房子里的，也不是被征收人的，提供关系证明，只能抵扣契税，不能破限购。

《售后公房抵扣材料及注意事项》

1、买进时的《上海市公有住房出售合同》

2、《公有住房出售专用票据》或《建设银行缴款凭证》

3、卖出房子的《上海市买卖合同》

4、卖出房子的增值税普通发票（记账联）

5、售后公房的现状产调或新产证复印件

6、售后公房原产权人身份证原件

7、关系证明材料（若给成年子女或父母抵扣）

8、卖出前产证若有变更，需提供相应历史产调和变更材料（例：继承提供继承公证书，原始产调）

售后公房抵扣契税要满足 “卖出售后公房且交易结束” 这一条件，则要提供证明是售后公房的材料和卖出且交易完成的材料。提供1和2项材料可证明房子是售后公房，提供3-5项材料可证明房子已卖出且交易已结束；售后公房原产权人把抵税名额给子女或父母使用，需提供6-7项材料，售后公房做过变更需要根据变更材料判断售后公房的性质是否已改变，若改变则不能抵扣，所以要提供第8项材料。售后公房只能直系亲属两代以内相互抵扣，而且卖出售后公房与买进住房的网签时间不能超过1年。若先买进住房，后卖出售后公房，也可办理先交契税，后办理退税。

判断是否是售后公房常用方法：包括白皮合同，建行结款单或专用票据这些，一般产证的附记页上会注明有：已购公房等字样。

售后公房是房改之后，公有住房（就是使用权房，没有产证只有房卡的那种，只有沪籍才能交易的房屋）原承租人买断之后，变成完全产权，性质就变成为售后公房，可以享受国家的一个政策福利，在出售的时候无论年限长短，价格高低均可免征增值税，在卖掉售后公房且买进新的住房（需网签一年内）还可以享受一次契税的减免抵扣。且原承租人买断时根据工龄长短价格方面也是极其优惠，通常只有几百元每平米

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