完善物业市场机制 促进阳光社区共建

2024年10月12日上午，美丽中国·阳光社区共建大会暨一应云阳光社区共建联盟2024年会作为“好房子、好社区、好服务”2024深圳国际物业产业博览会暨深圳房地产交易会的平行论坛得以如期举办。会上，长城物业集团董事长、深圳市物业管理行业协会会长、一应云阳光社区共建联盟轮值主席陈耀忠先生发表主旨演讲，主题是“完善物业市场机制 促进阳光社区共建”。

截止2024年，从“科技化”的一应云联盟升级到“科技化+人性化”的一应云阳光社区共建联盟以来，这是连续举办的第十届年度大会。2023年，大会以“让阳光照耀中国式美好社区”为主题，深入探索在党建引领下，美好社区的共建之路，引发了行业更广泛的关注和思考，为中国式美好社区共建凝聚更多的共识和力量。而阳光社区是共建中国式美好社区的必由之路，已经获得越来越多的共识。

大会现场，陈耀忠先生分享的内容包括三个部分，分别是：共建阳光社区的难点与堵点、共建阳光社区的方向与路径、共建阳光社区的实践与展望。

共建阳光社区的难点与堵点

制约阳光社区共建的社会共识

物业管理是目前社会投诉最多的行业。但小区存在问题的原因是多方面的，有建设单位的，有业主本身的，还有相应事业单位的等等。因为责任边界模糊问题，社会几乎将小区的所有问题都归因到物业管理，这是有失公允的。物业管理的基本责任是民事合同约定的责任，但现实存在着物业企业的社会责任和法定责任的混淆问题，一些社会问题泛化为物业管理问题。在约定的物业管理中，主要事务是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，“四保”是物业管理本质性服务内容。社会对物业管理的内涵、物业企业角色定位等存在认知偏差，物业企业成了“背锅侠”。所以，社会对物业管理本质的共识还有待普及。

此外，阳光透明的小区管理对业主而言，意味着拥有知情权、决策权和监督权，能真正体现业主的小区管理意志。对物业企业而言，在合规经营的基础上获取阳光下的服务报酬，更能与业主建立长期互信关系，赢得稳健发展。对双方而言，阳光透明则两利俱存。但从当前阳光社区共建的过程来看，业主对阳光社区共建的主动参与度依然偏低，一些物业企业依然不敢、不愿公开小区管理事务，尤其是财务公开。双方对阳光社区共建的意义，认识不足。

认知茧房是最难被打破的。在物业管理本质的社会共识和阳光社区共建意义的社会共识两个方面都存在问题，这是制约阳光社区共建的主要因素之一。

制约阳光社区共建的市场机制

物业管理市场的良性有序发展，最重要的是市场化运行机制要发挥作用。物业管理行业发展四十多年，尽管当初提出物业管理要“社会化、市场化、专业化”，但在住宅业态中的“公平竞争，优胜劣汰；公平交易，等价交换”市场规则仍然是失灵的。在物业管理市场中，业主方和物业方是两个市场主体，只有在双方约定的权利和义务得到充分履行时，物业管理市场才能得到良性有序发展。

小区业主参与小区事务意愿不高，物业企业在小区的行为没有得到业主的主体性有效监督；业主对承担小区物业管理成本的义务认识不足，个别政府部门对物业管理费标准进行简单干预；鉴于员工最低工资每年政策性上调以及物价的影响，作为劳动密集型行业，企业为了生存，对投入小区维修、养护的成本难免会逐年被挤压，又由于设施维护质量的影响有其延迟特性，小区设施自然得不到及时的维护，以至于“温水煮青蛙”一样，经历了几十年后，小区设施正常使用和楼宇安全问题成为现在的社会重大问题。业主的核心资产不断贬值在所难免，最终还是损害了业主的自身利益，物业管理行业也不可能健康有序发展。

深圳市物业管理平台的相关数据显示：截至2023年11月13日，深圳全市已成立业主大会的小区有1716个，其中业主委员会有效运作的小区955个，占已成立业主大会小区总数的55.65%，占全市全部住宅小区总数的21.91%。这些数据表明：物业管理市场化仍有很长的路要走，而甲方市场主体不健全是制约物业管理市场化的关键因素，也是制约阳光社区共建的主要因素之二。

制约阳光社区共建的保障措施

2020年，深圳市住房和建设局印发了《深圳市业主共有资金监督管理办法》的通知。以规范深圳市物业管理活动中业主共有资金的监督管理工作，维护业主的合法权益。这是很好的抓手，但大部分城市并没有在业主共有资金监管方面出台相关的政策法规。其次，诸如社区共建的第三方社会服务机构不多，业主受制于专业性和时间精力等因素，在缺乏社会力量的辅助下，阳光社区共建难有成效。阳光社区共建只有在多方参与和系统性的支持下，才能在社区形成氛围，在社会形成现象。为此，缺失系统性保障机制和措施是制约阳光社区共建的主要因素之三。

共建阳光社区的方向与路径

基于前述制约阳光社区共建的社会共识、市场机制和保障措施，我们认为共建阳光社区的方向与路径在于通过党建引领推动甲方市场主体归位，以市场机制保障社区健康有序发展、以社会力量助力社区阳光共建前行。

以党建引领推动甲方市场主体归位

小区最大的问题是利益相关方彼此之间的信任缺失，党的公信力、动员力、组织力是解决小区治理的重要能量。2022年10月22日通过的《中国共产党章程》第三十三条规定：“街道、乡、镇党的基层委员会和村、社区党组织，统一领导本地区基层各类组织和各项工作，加强基层社会治理，支持和保证行政组织、经济组织和群众性自治组织充分行使职权。”2020年3月1日正式实施的《深圳经济特区物业管理条例》第五条也明确规定：业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国共产党社区委员会的领导下依法依规开展物业管理活动；业主委员会、物业服务企业应当依照《中国共产党章程》的规定，设立中国共产党的基层组织，开展党的活动。

社会治理的主要工作在于社区治理，而社区治理的主要工作在于小区治理。党建工作与业务工作深度融合，最主要的是在小区基层治理方面进行着力。在小区基层治理方面，只有党组织领导、政府主导、业主和物业企业多方参与，小区基层治理才能有成效。

我们理应牢牢把握住党建引领融入社区治理的历史机会，进一步完善业委会管理制度，协助建设一个能够成立、能够规范运作且能够实质发挥作用的甲方市场主体，并切实履行其权利和义务。作为社会组织存在的业主委员会，从筹备成立、日常运作、合规监管等全流程，都应涵盖党建引领之下。包括候选人资格、业委会成员中的党员占比、对业委会秘书的归口管理等等，都需要进一步补充完善管理细则。通过党建工作与业务工作融合，使得甲方市场主体能有效履约。

以市场机制保障社区健康有序发展

阳光社区共建与市场化规则运行是相辅相成的，是相互促进的良性增强型循环。在党的领导、政府主导、业主及物业企业积极参与阳光社区共建的局面下，业主甲方市场主体归位并履行权利和义务。在此前提下，物业企业得到有效监督，并获得保障质价对等的物业运营资金；市场规则充分发挥作用，行业进一步规范自律，物业服务质量得到认可；在行业标准及相关评价体系作用下，行业得到健康有序发展，行业正面传播声量得到提升；行业被社会理解和尊重，更多社会精英乐意参与小区事务，并进一步推动业主甲方市场主体归位，最终形成物业管理良性增强性循环。由此，阳光社区共建越来越顺，社区基层治理越来越好，并推动中国式美好社区的形成。

以社会力量助力社区阳光共建前行

阳光社区共建也是一个生态系统工程。我们应以开放、合作、共享的信念，吸引更多社会力量参与到社区营造工作中来。从社区生活出发，集合各种社会力量与资源，协助社区完成自组织、自治理和自发展，实现社区空间管理和内容运营的持续创新。过程中，既需要学者的理论研究与指导，也需要第三方专业机构的服务提供以及数字化平台工具。此外，NGO组织和广大社区志愿者参与社区营造也必不可少，媒体的正能量传播会起到事半功倍的效用。只有社会力量助力，社区阳光共建才能走得更远。

共建阳光社区的实践与展望

爱因斯坦曾说过：你定义问题的水平，决定了你解决问题的水平。让社区变得更美好，是社区利益相关方的最大公约数。在共建阳光社区的过程中，我们需要将党建引领下不断创新和探索，走出一条打造中国式美好社区的新路子。

阳光社区评价准则的实践

之前，我们与克尔瑞物管联合发布了《阳光社区评价准则（试行版）》，为共建阳光社区提供了路径指引。阳光透明的最大障碍来自于信息不对称和社区服务事务中的若干不确定性。以阳光社区服务模式减少其不确定性是关键举措。我们需要以契约方式明确交易要素，包括交易主体、交易标的、交易数量和质量、以及交易价格。其次从四个维度和三个环节将阳光社区评价准则予以落地，包括财务阳光、服务阳光、管理阳光、共建阳光四个评价维度，以及“计划、执行与结果”三个流程环节，追踪每一个评价维度从计划到最终结果的阳光透明化程度，推动社区管理与服务的全面公开透明化，以此共建阳光社区。

数字赋能阳光社区的实践

科技(尤其是数据)、人才、场景以及由此形成的服务力，都是物业管理正在形成的最主要的“劳动资料”。 共建阳光社区同样需要数字赋能，推动员工在线、客户在线、服务在线、管理在线。目前，一应云智慧平台、 “一应阳光”、“一应智洁”以及一应AI等数字化工具，都能有效赋能阳光社区共建。例如，在深圳长城二花园采用的一应阳光社区服务平台，通过数字化系统确保全体业主知情权和监督权，帮助业主自主管理社区，提升业委会管理社区的合规性、专业性以及管理效率。其业务场景、服务流程、资金数据、公示信息等实时在线呈现， 通过“落实好事”、“服务好人”、“管理好钱”等，实现降本增效，同时为客户提供便捷的一站式服务。

向光而行的美好社区展望

在党组织领导、政府主导、业主和物业企业多方参与下，业主甲方市场主体将逐步归位，让社区变得更美好将成为大家的共同使命，阳光社区共建相关方参与性将越来越高，阳光社区共建事业必将呈现出越来越好的趋势。阳光社区是彼此信任的熟人社区，是持续创新营造的活力社区，是和谐温馨的幸福社区。在阳光社区里，必将呈现出楼宇安全完好、小区整洁有序、邻里和谐温馨、居民生活幸福的中国式美好社区景象。

我们期待更多的业委会、物业同行以及其他社会力量加入到阳光社区共建行列，共同推动阳光社区共建，让阳光社区的理念深入人心。让我们一起携手，向光而行，开启阳光社区共建的新局面，让社区变得更美好！