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苏州工业园区象屿天誉东方

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可预约销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

项目信息

开发公司：苏州象弘房地产开发有限公司

项目备案名：天誉东方雅苑

开发商：象屿地产、苏州恒泰

占地面积：约4.8万㎡

建筑面积：约12万㎡

交房时间：2026.3-2026.6

绿地率：35%

容积率：1.6

车位数：939

车位配比：1:2.3

规划户数：总户数400户

梯户比：一梯两户&一梯一户（228㎡）

产品形态：15栋6-11层纯洋房

层高：3m；3.05m（228平）

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户型建筑面积：约138m²/158㎡/178㎡/198㎡ /228㎡

得房率：约85%

交付标准：精装三大件

物业公司：象屿物业

成交价642.6-1006.4万

公示价650-1250万/套

楼栋分布

改善圈层买房，主打的就是一个“既要又要还要...”而象屿恒泰·天誉东方能

获得这么高的市场认可度，自然在方方面面都没有短板。

建筑面积约158㎡/178㎡/198㎡/236㎡奢装美学户型，每一处空间精心雕琢，

在户型这个赛道上，独领风骚。

我们以建面约178㎡、198㎡、236㎡爆款为例，来感受象屿恒泰·天誉东方的

产品绝杀。

品牌实力

象屿地产|《财富》世界500强旗下 国匠精工践行者

象屿集团，厦门市属国有企业，《财富》世界500强位居第142位，是一家具有全球竞

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争力、以供应链为核心的综合性投资控股集团。

象屿地产是象屿集团的全资子公司，拥有31年开发历史，连续多年获评“中国房地产

开发稳健十强”和“中国华东房地产品牌价值TOP10”。

苏州恒泰|苏州工业园区开拓者与运营者

苏州园区直属大型国有企业，深耕园区，总资产超300 亿元，净资产超130亿，累计

投资园区基础设施超 620 亿元，开发各类物业超750万方，是园区商业地产、租赁

住房和产业地产载体的最大持有者和运营商之一，金鸡湖商业地标-苏州中心建造者

，见证并深度参与了苏州工业园区的开发建设。

地段价值

工业园区 苏州城市名片

2023年GDP高达3686亿，连续8年全市第一。

中新合作-约101家世界五百强企业投资落地166个项目，国际合作的成功范例。

人才吸附-国家级工程专家约278名，外国高端人才1568人，占全省五分之一。

苏州置业 优选园区

天系2.0豪宅升级 定义园区豪门范本

【豪门之基】全铝立面 洋房臻境

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全洋房：约1.6容积率纯洋房臻境；全铝板：四面360°全铝板（香槟金/银白/灰色三

色）；全面屏：大面积防火玻璃落地（防火玻璃仅为阳台部分），迭代园区豪宅立面

,成就时代永恒封面。

（意境创想效果图｜具体以实际交付为准）

【豪门之魂】亿级会所 时代划分

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无会所,不豪宅;无泳池,不会所，天誉东方配置超1600平亿级高奢会所，包含「恒温

泳池、健身房、高尔夫球室、行政酒廊、咖啡吧、书吧、影音室、棋牌室」8大奢华

领域，厘定园区豪宅新标准,时代由此划分。具体以交付时状态为准

（意境创想效果图｜具体以实际交付为准）

【豪门之雅】引湖入园 玉润苏州

中央景观轴引千年苏州发展流向入园，从姑苏古城(护城河)到金鸡湖到十里斜塘，以

“湖”形，引自然玉脉，构筑"一轴两义三绝无界、九境十三景”，温润如玉，形似

如意,玉润苏州，吉祥如意。

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（意境创想效果图｜具体以实际交付为准）

【豪门之仪】穹顶奢石 高门阔府

穹顶奢石，高门阔府，臻选蓝翡翠进口奢石、钻石星光穹顶，3D璀璨天幕，高定万字

纹仿古铜地刻。恢弘门庭，孤珍用材，尽显豪宅奢华。

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（意境创想效果图｜具体以实际交付为准）

【豪门之尊】 非凡星境 领驭天下

星空顶地库非凡礼遇，地库品质与天悦东方一脉相承，星空玄关迎宾&星空入户前厅

、入库墙面&顶面全铝板、坡道部分石材铺装,厘定豪宅尊崇归制，天誉东方地库直通

斜塘站，风雨无惧,地库自带自动扶梯，前所未见，从容出入。

（天悦东方地库实景图）

【豪门之奢】国际一线 进口奢装

高奢：厨电卫浴欧洲原装进口，卫浴（劳芬/当代）；高颜值：客厅玛瑙岩板背景墙

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、弧形窄边吊顶；细节控：卫浴美妆冰箱、独立艺术浴缸；智配：人脸识别入户门锁

、全屋WIFI覆盖等。全屋满配奢品，再造奢装新标准。*以上装标为建筑面积约228㎡

户型标准

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02-户型鉴赏

【户型鉴赏】

【四房两厅三卫 】

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①双开子母门、内外双玄关收纳、中西双厨、双开门冰箱，双套房、主卧双开门、双

衣帽间……从入门那一刻，就开始展现生活尊崇感。

②客厅设计上，超越于以往，做到了区域内唯一约7.1米大横厅。不论是会客、家宴

，甚至家庭音乐会、小型party等，都能满足，如此功能性的突破，体现出更强舒适

度。

③园区所有新盘内，唯一一个实现了三明卫，带来无可比拟的采光度，几乎全屋可以

瞰景。

④南向双豪华套房，主卧带有衣帽间、四分离卫生间，以及罕见的女王独立衣帽间，

享受超乎想象的舒适度。

⑤空间功能合理，满足三代同堂生活。南向次卧同样套房，带三段式分离独立卫生间

。南向还有一个卧室，自带大飘窗，利用率极高。北向房间可以灵活运用，设计为书

房、儿童娱乐区等。

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【四房两厅三卫 】

四开间朝南，整体南向面宽约17米，南北通透；

餐客一体化设计，超大宽厅，客厅面宽约6.9米，宽敞且舒适；

主卫配置双台盆，提高使用效率，洗漱互不拥挤；

户型双套房，拥有独立空间，满足一家人居住自由。

【四房两厅两卫 】

户型方正，入户玄关，三开间朝南，整体南向面宽约12米；

餐客一体化设计，空间宽敞通透；

客卫干湿分离，细节考虑周到。

走进室内，便能感受到大宅的气场。

五开间朝南，约6.9m的横厅，加上三个卧室，南向面宽达到17m，简直就是

超级“取景器”，采光、视野无敌。

餐客厅阳台组成LDKB超大社交方厅，近80㎡的奢阔，相当于设计了一个“私

人会所”。

6大功能区，具有中西厨房功能，岛台/酒吧、传统中式餐厅等场景；餐厅可以

摆放大圆桌，无论未来宴请亲朋还是家人团聚，尽显奢阔体面。

还有休闲区、交流区和观景阳台，享受空间自由，会客访友，可多场景切换。

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星级度假般的主卧，开间约3.85米，进深约6.3米，仅卫生间面积就约10㎡+

，主卫独立艺术浴缸，达到了豪华客房级。

而且，所有卧房开间均在3米以上，有独立飘窗。

洋房建面约178㎡，四房两厅三卫：

南向面宽约14.9米，约8米宽+270°观景阳台，让视野无限开阔。

LDKB一体化设计，将阳台、客厅、餐厅、厨房置于同一空间下，空间得到延

展的同时，也能实现家庭生活中更多的互动。厨房面宽达到约4.3米，多人烹

饪都不会拥挤。

双套房均朝南，北向类套房，适合多代同堂的家庭。满足家庭人口结构的变化

，提供更多的灵活性和成长性。

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豪华主卧套房，给足业主松弛和奢华的居住感。主卫5件套，双台盆、浴缸淋

浴全配齐，且淋浴间与浴缸分离，互不影响。

约178㎡样板间实拍图

项目的装标不仅壕，还有同频的高阶审美。

比如全屋采用大金中央空调、菲斯曼地暖壁挂炉，百朗新风系统，一线豪宅标

配。厨卫为意大利斯麦格、瑞士劳芬、德国当代等国际品牌。

体现在艺术感和品质感。比如，弧形线条贯穿客餐厅、主卧等室内空间，弧形

吊顶不仅颜值高，工艺更繁琐，而且更能提升空间比例，从视觉上和心理上让

空间显得更加宽敞。

约178㎡样板间实景

细节力MAX。如全屋带有人脸识别智能门锁、灯光APP控制；主卫通长镜柜

内嵌美妆冰箱、云石壁龛等配置到位，主卧声控电动窗帘&灯光...

以上很难实现吗？非也，它需要的是极致诚意和“以用户为中心”的理念认知

。在别人忽略的地方俘获你，这就是真本事！

坐拥园区金鸡湖资源

配套丰富

象屿恒泰东方位于奥体南板块，象屿天悦东方的西侧，北临斜塘老街，各项配套

都非常成熟。

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交通上，紧邻地铁5号线以及在建的8号线斜塘站，还有金鸡湖大道，出行便利。

金鸡湖 园区价值名片

5A级景区-约11100亩水域，园区生态绿肺。

地标林立-东方之门、苏州中心、圆融时代广场、IFS。

豪宅云集-湖滨四季、康帝庄园、国宾1号。

环湖稀贵-金鸡湖湖东1.5KM金鸡湖+斜塘老街板块臻稀人居热土。

——在园区，你永远可以相信金鸡湖

黄金四角 金鸡湖价值名片

双轨交汇 黄金四角环湖四轨交汇，缔造金鸡湖黄金四角,西北-东方之门、东北-时代

广场、西南-李公堤、东南斜塘老街一黄金四角所在核芯价值所向。

5/8号线(在建)交汇于东南角斜塘站,形成以老街为核芯的中央文化区。

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5号线为苏州换乘王”，贯穿园区/姑苏/新区，向东1站奥体/向西1站山姆/3站李公堤

/5站金厍桥站。

8号线为‘湖东南北大动脉”，贯穿湖东核芯区, 3站是时代广场/5站是高铁园区站。

区位图

1.5KM金鸡湖 对望东方之门

(直线距离约) 1.5KM金鸡湖，立序金鸡湖黄金四角东南角,与西北角苏州地标东方之

门隔湖对望。

坐拥自然/商业/医教/人文等全维高标配套,同频世界东方的豪门生活。

——对望东方之门,共呈东方之美

商业上，出门向南走500m内就能到达联丰广场，靠近圆融商圈，还有邻瑞广场

、星塘邻里中心、大润发，日常购物基本不用太担心。

教育上，靠近苏州工业园区仁爱学校、苏州工业园区斜塘学校、苏州工业园区金

鸡湖学校（石港路校区）、苏州工业园区莲花学校以及莲花幼儿园（敦煌分园）

等，为孩子提供优质的教育。

医疗方面，南侧就是苏州工业园区星塘医院。

休闲娱乐上，近奥体中心，背靠斜塘老街，直线2公里内便能到达金鸡湖东岸。

历史性机遇的金鸡湖黄金四角格局，造成了直通双地铁的项目独特性，加上

以客户需求出发，针对性升级和定制产品，再加上象屿+恒泰的双国企配置，

如此超高的质价比的好房子自然不缺客户买单。

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下面汇贷就为大家介绍一下上海一手房购房全流程，包含政策变动，认购流程，积分制细则、摇号、税费、相关申请要求等常见问题。

一手房一般具有以下特点：

①需要与开发商或房地产公司签订购房合同。

②等待房屋竣工后才能办理房产证。

目前上海最低首套利率3.4%，二套利率3.6%。

01

政策变动对比

二娃未成年可增购一套，商贷、公积金贷款首付比例，贷款利率都有所调整。

继LPR调整后，开始执行最新的房贷利率了。目前上海首套房贷款利率现在是3.4%。二套房利率3.8%，重点区域利率3.6%。

那下面汇贷也来和大家聊一聊商贷及公积金调整范围。

商贷及公积金：

02

限购套数

那我们目前还能不能在上海买房？能买几套？如何怎么判定的？下面一起随汇贷来看看上海个人及家庭房产限购政策。

沪籍与非沪籍有在限购套数上有一个很明显的区别，那就是非沪籍需要有缴纳社保参数。

沪籍：

非沪籍：

ps：五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。

03

一手房交易全流程

1

确认楼盘、取证

上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。

ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。

开盘流程须知：

开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。

1、线下开盘：

签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。

线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。

2、线上开盘：

公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。

另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。

2

认筹

购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。

1.认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。

2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。

3.主要审查资料有：

·①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；

·②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）

·③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）

认筹时间一般为5天。

ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS 机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。

3

积分制

以下是积分制打分标准：

总分=基础分＋年限分

新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。

按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。

如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。

ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。

4

摇号选房

1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。

2.根据摇号顺序选房。

3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同

ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金

4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。

5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

选房一般会遇到以下几种情况：

①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；

②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；

③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。

04

一手房相关税费

相较于二手房，一手房所涉及的税费较少，只有契税和房产税。

契税：

房产税：

在上海，以下几种情况可以免征房产税：

①上海户籍

首套：无论面积多大，免征房产税。

二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。

②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍

1、符合

持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。

其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

2、暂时不符

持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。

待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

ps：如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。

③外籍人士、港澳台人士

1、外籍人士

在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征。

2.台湾人士

在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。

3、港澳人士

持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。

05

相关申请材料

1、户口簿/户籍证明

2、身份证明

3、结婚证或离婚证明（若离婚协议涉及房产需明确分割，否则需提供补充协议）

4、未成年子女出生证（若有）

5、不动产登记证或房产证

6、产调

7、上海市社保或税单（若为非本市户籍）

8、劳务合同及工作类居留许可证

9、资金、存款类证明

10、征信报告

06

一手房相关问题解答

1、名下无房，5年内无购房记录的范围是只算上海吗？

是的，只看上海房产。

2、社保断开过一段时间对买房有影响吗？

没有，不要求连续，按缴纳社保的实际月数来计算。

3、满五唯一是根据网签时间满五还是办产证时间满五？

满五唯一按产证时间来算。

4、2011年前有一套和父母共有的房子，买房算首套还是二套？

可以，11年前与父母共有算无房，所以算首套。

5、朋友有一套12年买的房，房子本身还有贷款，如果把贷款还清，过给我的话，他们买房算无房还是有房？

要看是买卖还是赠与，买卖方式算无房，赠与算有房。

6、已签订拆迁合同，但需要5年以后才能拿到，对五年内买房有什么影响吗？

这种分成2种情况：

①选房前的合同，这个不算拿到房子，算无房；

②选房后的合同，签动迁协议，算有房。

ps：如果是买房，进行了网签，有购房记录，算有房。但如果是卖房，给别人网签后需要过完户才能算自己无房。

7、夫妻名下均无房，婚后共有一套房，目前离婚，我净身出户，离婚超过五年，想买套房，算首套还是二套？

离婚后不追溯，算首套。

注意，一手房在认购环节，认购金银行卡务必提前开通大额支付功能，避免因限额而影响认购。

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