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根据规划，华润观潮望云拟建4栋32F住宅，4栋住宅均带有底商。此外还有一栋6层的商业用房。

这种底商+住宅的配置，在10几年前并不罕见，但在2024年，怕是没有多少人愿意买单了。

再回头来仔细看看华润观潮望云的位置：

其一，先看区位，华润观潮望云位于目前鱼嘴最偏远的位置，观潮望云与鱼嘴润府中间隔着一座售楼处——公园用地，据置业顾问介绍，未来这个售楼处可能会打造成一个艺术馆。而紧邻着的还有一处供电用地，未来或将打造成变电站。

此外，F地块所在的华润观潮望云与此前的三幅住宅地块（鱼嘴金茂悦、鱼嘴润府）是割裂的，且仅有4栋楼，如果区域内超高层办公没有如期发展起来，这个楼盘将会在未来很长一段时间内，是这个片区最孤零零的一处存在。

其二，观潮望云距离鱼嘴超高层最近，仅约200米。假如这座号称“河西第一高”的商办能建成，那么华润观潮望云的位置就更尴尬了。一方面距离办公商业区仅一条街，私密性更差；另外一方面，隔壁就是规划的下沉广场，将面临因地下空间下挖带来的不确定性。

这个弊端，位于江核的华润国际社区就正在经历。因为开发商的回填层没做好，造成了华润国际社区的部分商铺“地面下沉”。地库横梁变形、商铺地面下沉，江核华润国际社区陷「质量门」!

华润国际社区商铺地面下沉

NO.2 |贰

过时的产品设计+价格预期

观潮望云户型建面约112-141㎡。按照放风价，起步价就达到500多万，而这样的价格，买到的户型不仅是个竖厅、阳台在卧室内，且主卧还是个暗卫。

112㎡户型仅有的阳台连着两个卧室，加上又是暗卫，户型整体不通透，双向气不流通，久之会导致房间内充满潮气。因为狭长的设计，主卧的卧房面积目测仅10㎡左右。

115㎡、141㎡两个户型相比112㎡要方整得多，也做到了明卫，不过仔细看，这两个户型是非常传统的竖厅设计，走进去，还是一头扎进了5年前。（PS:似乎房企也感受到市场的需求，141㎡户型被敲掉了一间房改成了横厅，做了个概念样板，变成了三房。）

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