东京周边房价连续10个月下跌，东京都心却一路高涨！

据日本经济新闻报道，东京周边3个县的二手公寓平均价格下跌态势明显，与上年同期相比已连续10个月下跌，这与东京都持续高涨的二手公寓价格形成鲜明的对比。

与此同时，库存房源也增加至历史最高水平。除了在东京都中心房价上涨的带动下公寓价格过高之外，对住房贷款利率上升的警惕也使得购房需求变得疲软。

东京周边二手公寓价格连续10个月下跌

根据日本不动产调查公司东京KANTEI的调查数据，从剔除季节性因素后的同比数据来看，从2023年11月到2024年8月，埼玉、千叶和神奈川3个县的二手公寓平均价格一直呈现出下跌态势。

按专有面积70平方米换算，8月份埼玉县的二手公寓价格同比下跌3.2％，降至2,916万日元，千叶县同比下跌3.4％，降至2,679万日元，神奈川县也下跌0.4％，降至3,646万日元。

调查发现，虽然各个县主要车站周边的二手公寓人气较高，但是离主要车站远一些的地段，房价行情较低。比如埼玉县「大宫站」周边的二手公寓9月底同比上涨17.5％，而相邻的「埼玉新都心站」则下跌了3.3％。

神奈川县也一样，「横滨站」周边的二手公寓上涨12.2％，但本应属于热门地段的邻近的「樱木町站」和「关内站」则分别下跌2.9％和2.4％。

在东京都中心公寓价格飙升的背景下，虽然周边地区的业主也以强势价格出售房子，但如果地段不好，就无法轻松找到买家。如果附近再有新楼盘供应，二手公寓的吸引力就会减弱。

东京周边库存房源达到历史最高水平

市场上积压的二手公寓库存房呈现出增加态势。东日本不动产流通机构统计数据显示，截至8月，埼玉县的库存房达到5,658套，千叶县为4,459套，神奈川县为11,620套。3个县加在一起达到2万1737套，比去年同期增加12％。这是自2002年开始公布数据以来的最高水平。

东京都心地区房产的主要买家为资金充裕的海外投资者及富裕阶层，而周边三县的买家则是一般的实际需求者购买。

受到建筑成本的增加以及东京都心房价的飙升的影响，周边三县的房价从202年开始持续上涨。但进入2023年，房价上涨的势头开始减弱，神奈川县的房价超过3,500万日元，埼玉县和千叶县则接近3,000万日元，并从2023年11月开始三个县的房价均转为同比下跌。

2024年3月，日本银行（央行）解除负利率政策。随着金融机构开始提高住房贷款利率的预期进一步增强，住房销售的势头进一步放缓。

据了解，日本三菱UFJ银行等银行已经宣布从10月起把浮动型房贷的基准利率上调0.15%，这是日本5大银行时隔17年上调浮动型房贷基准利率。虽然目前上调只针对已贷款的用户，但对准备贷款买房的新用户的购房积极性也产生一定的影响。

日本日生基础研究所的主任研究员佐久间诚表示：“利率上升削弱了实际需求的购买力。如果能够实现更高的工资增长就没问题，但在这样的企业上班的人有限”。

东京都心房价上涨势头依然强劲

东京都心的二手房价格上涨势头依旧强劲。东京KANTEI的主任研究员高桥雅之表示：很多人是以现金购买，而不是贷款，因此不太受利率走势的影响。

2024年8月，东京23区的二手房（专有面积70平方米的家庭型房源）平均价格为7,750万日元，比上月上涨2.6%，创出17年来的最大涨幅。

尤其是人气较高的都心6区上涨3.9%，达到1亿2756万日元，连续19个月上涨，创出市场开始从雷曼危机中复苏的2009年12月以来的最大涨幅。

东京KANTEI的高级研究员井出武指出，“8月股价剧烈波动产生了影响”。来自海外投资者和富裕阶层等的需求进一步增强。

由于寻求实物资产的情绪高涨，卖方在二手市场出售住宅时提高了价格。

不动产业界人士表示，虽然东京都心房价高涨，但由于日元汇率仍然处于低位，相对于全球其它主要城市，东京的房价算是比较便宜的，因此对都心房产的兴趣依然高涨，未来房产交易量可能会继续增加。

由于东京都心和周边地区的买家完全不同，市场呈现两极分化。

在东京都心，买家主要是投资者和富裕阶层。随着房价持续上涨，再加上日本进入利率上升局面，刚需阶层越来越难以出手。通过转售获得价格上涨收益的状况仍在持续，今后二手公寓市场的差距或将继续扩大。

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